Wohnungskauf ohne Makler: Worauf sollten Sie vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags achten?

08/05/2026

Intro

Der Kauf einer Wohnung ohne Makler wird in Kroatien immer häufiger von Käufern gewählt, die Maklerprovisionen vermeiden und selbstständig eine Immobilie finden möchten. Obwohl ein Immobilienkauf ohne Vermittler Kosten sparen kann, bringt er gleichzeitig bestimmte rechtliche Risiken mit sich, die Käufer oft erst nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags oder nach Zahlung des Kaufpreises bemerken.

Der Kauf einer Immobilie ohne Makler kann sicher sein, wenn vor der Unterzeichnung des Vertrags eine gründliche rechtliche Prüfung der Immobilie, des Grundbuchstands und der vollständigen Dokumentation durchgeführt wird. Zu den häufigsten Problemen beim Wohnungskauf ohne Makler gehören Hypotheken, ungeklärte Miteigentumsverhältnisse, illegale Bauarbeiten, Probleme mit der Wohnungseigentumsaufteilung sowie schlecht formulierte Kaufverträge.

In der Praxis erfahren Käufer oft erst nach dem Kauf, dass die Immobilie Belastungen im Grundbuch, ungeklärte Eigentumsverhältnisse oder illegale Anbauten aufweist, die zu zusätzlichen Kosten und langwierigen Gerichtsverfahren führen können.

Im Folgenden erfahren Sie, worauf Sie beim Kauf einer Wohnung ohne Makler besonders achten sollten und wie Sie eine Immobilie in Kroatien sicher erwerben können.

1. Überprüfen Sie die Eigentumsverhältnisse vor der Unterzeichnung des Vertrags

Einer der häufigsten Fehler von Käufern besteht darin, sich ausschließlich auf die Angaben des Verkäufers zu verlassen.

Vor dem Immobilienkauf sollte überprüft werden:

wer als Eigentümer der Immobilie eingetragen ist,
ob eine Hypothek besteht,
ob Rechtsstreitigkeiten eingetragen sind,
ob Zwangsvollstreckungen bestehen,
ob ein Vorkaufsrecht besteht,
ob Vormerkungen oder andere Belastungen vorhanden sind.

Diese Informationen werden im Grundbuch überprüft. Besonders wichtig ist es, den Grundbuchstand mit den Katasterdaten und dem tatsächlichen Zustand der Immobilie zu vergleichen.

Beim Immobilienkauf in Kroatien gehören ungeklärte Eigentumsverhältnisse zu den häufigsten Ursachen späterer Gerichtsverfahren.

2. Überprüfen Sie die Legalität des Gebäudes und die Immobiliendokumentation

Käufer gehen häufig davon aus, dass eine Immobilie legal ist, nur weil sie im Grundbuch eingetragen ist. In der Praxis kommt es jedoch häufig vor, dass Teile des Gebäudes nicht legalisiert wurden oder der tatsächliche Zustand nicht der Baugenehmigung entspricht.

Vor dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses sollte überprüft werden:

die Nutzungsgenehmigung,
die Baugenehmigung,
die Legalisierung des Gebäudes,
der Stand der Wohnungseigentumsaufteilung,
mögliche illegale Anbauten,
die Energiedokumentation.

Oft stellen Käufer erst nach dem Kauf fest, dass Teile des Gebäudes nicht legalisiert sind, was folgende Probleme verursachen kann:

Schwierigkeiten bei der Kreditaufnahme,
Probleme beim Weiterverkauf der Immobilie,
Probleme bei der Eigentumseintragung,
Probleme bei der Wohnungseigentumsaufteilung.

Besonders wichtig ist die Prüfung der Legalität beim Kauf älterer Häuser und Apartments in Rijeka und der Kvarner-Region.

3. Zahlen Sie keine Anzahlung ohne einen ordnungsgemäßen Vorvertrag

Die Anzahlung ist eine der häufigsten Ursachen für Streitigkeiten beim Immobilienkauf ohne Makler.

Viele Käufer zahlen eine Anzahlung, ohne dass die Rechte und Pflichten der Parteien klar geregelt sind. Dies kann später zu Problemen bei der Rückzahlung oder Durchführung des Kaufs führen.

Der Vorvertrag sollte Folgendes enthalten:

eine genaue Beschreibung der Immobilie,
den Kaufpreis,
Zahlungsfristen,
die Art der Übergabe der Immobilie,
die Folgen eines Rücktritts,
Bestimmungen über die Rückzahlung oder Einbehaltung der Anzahlung,
die Frist für den Abschluss des Hauptvertrags.

Vor der Zahlung einer Anzahlung wird eine rechtliche Prüfung der Dokumentation und des Grundbuchstands empfohlen.

4. Die Bank prüft nicht alles für Sie

Käufer glauben oft, dass eine Immobilie sicher ist, wenn die Bank einen Wohnkredit genehmigt. Die Bank schützt jedoch in erster Linie ihre eigenen Interessen und den Wert der Hypothek.

Das bedeutet nicht automatisch, dass:

die Eigentumsverhältnisse vollständig geklärt sind,
alle rechtlichen Risiken ausgeschlossen sind,
die Dokumentation vollständig korrekt ist,
alle Gebäudeteile legal errichtet wurden.

Die rechtliche Prüfung der Immobilie bleibt weiterhin die Verantwortung des Käufers.

5. Besondere Vorsicht bei Immobilien mit mehreren Miteigentümern

Wenn die Immobilie mehrere Miteigentümer hat, sollte zusätzlich geprüft werden:

ob alle Miteigentümer dem Verkauf zustimmen,
ob Streitigkeiten zwischen den Miteigentümern bestehen,
ob der Miteigentumsanteil klar definiert ist,
ob ein Vorkaufsrecht besteht,
ob ungeklärte Erbverhältnisse bestehen.

Der Kauf einer Immobilie mit ungeklärten Miteigentumsverhältnissen führt häufig zu langwierigen Gerichtsverfahren und zusätzlichen Kosten.

6. Der Kaufvertrag muss den Käufer schützen

Ein Kaufvertrag sollte keine bloße Formalität oder eine aus dem Internet kopierte Vorlage sein.

Ein gut formulierter Vertrag sollte klar regeln:

den Kaufgegenstand,
Zahlungsfristen,
die Übergabe des Besitzes,
die Haftung für versteckte Mängel,
steuerliche Verpflichtungen,
die Eigentumseintragungsbewilligung,
die Voraussetzungen für die Eigentumseintragung,
Fristen für die Räumung der Immobilie.

Ein schlecht formulierter Vertrag kann später die Durchsetzung der Rechte des Käufers erschweren und zusätzliche Kosten verursachen.

7. Die teuersten Fehler passieren vor der Vertragsunterzeichnung

In der Praxis entstehen die größten Probleme häufig dadurch, dass Käufer den Kaufprozess beschleunigen möchten und die rechtliche Prüfung der Dokumentation überspringen.

Die Kosten einer rechtlichen Prüfung der Immobilie sind deutlich geringer als mögliche Folgen wie:

Gerichtsverfahren,
Verlust der Anzahlung,
Probleme bei der Eigentumseintragung,
der Kauf einer belasteten Immobilie,
Probleme mit der Legalisierung des Gebäudes,
Probleme mit Miteigentümern.

Checkliste vor dem Kauf einer Wohnung ohne Makler

Eigentumsverhältnisse prüfen
Hypotheken und Belastungen prüfen
Legalität des Gebäudes prüfen
Nutzungsgenehmigung prüfen
Wohnungseigentumsaufteilung prüfen
Miteigentumsverhältnisse prüfen
Vorvertrag prüfen
Kaufvertrag prüfen
Möglichkeit der Eigentumseintragung prüfen
Identität des Verkäufers prüfen

Fazit

Der Kauf einer Wohnung ohne Makler kann eine gute Möglichkeit sein, Kosten zu sparen, bringt jedoch gleichzeitig rechtliche Risiken mit sich, die Käufer oft erst nach Vertragsunterzeichnung oder Kaufpreiszahlung erkennen.

Eine rechtzeitige rechtliche Prüfung der Immobilie, des Grundbuchstands, der Legalität des Gebäudes und der vollständigen Dokumentation kann schwerwiegende Probleme wie Gerichtsverfahren, den Verlust der Anzahlung oder Schwierigkeiten bei der Eigentumseintragung verhindern.

Wenn Sie den Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder einer anderen Immobilie ohne Makler planen und rechtliche Sicherheit während des gesamten Kaufprozesses wünschen, können Sie sich gerne an unsere Rechtsanwaltskanzlei wenden. Wir unterstützen Sie bei der rechtlichen Prüfung der Dokumentation, der Erstellung von Verträgen und der rechtlichen Vertretung beim Immobilienkauf in Kroatien.

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