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Immobilienkauf in Kroatien für ausländische Staatsbürger – Was Sie wissen müssen
22/08/2025
Einleitung
Der Immobilienkauf in Kroatien wird bei ausländischen Staatsbürgern – insbesondere aus der Europäischen Union, aber auch aus Drittländern – immer beliebter. Der Markt bietet attraktive Möglichkeiten – von Ferienwohnungen an der Küste bis zu Villen im Landesinneren –, jedoch ist der rechtliche Rahmen speziell und erfordert fachkundige Begleitung.
In diesem Leitfaden für das Jahr 2025 erklären wir, was ausländische Käufer wissen müssen, bevor sie eine Immobilie in Kroatien erwerben, um den Kauf rechtssicher, gesetzeskonform und risikofrei durchzuführen.
Wer darf in Kroatien Immobilien kaufen?
1. EU-Bürger
Bürger von EU-Mitgliedsstaaten genießen die gleichen Rechte wie kroatische Staatsbürger. Sie können Wohnungen, Häuser und Baugrundstücke frei erwerben – ohne besondere Genehmigung (mit Ausnahme von landwirtschaftlichen und forstwirtschaftlichen Flächen, für die weiterhin Einschränkungen gelten).
Beispiel: Ein deutscher oder österreichischer Staatsbürger kann problemlos eine Wohnung in Rijeka kaufen.
2. Nicht-EU-Bürger (Drittländer)
Der Erwerb ist ebenfalls möglich, jedoch unterliegt er dem Gegenseitigkeitsprinzip – das heißt: Bürger eines Drittstaates dürfen in Kroatien nur dann Immobilien kaufen, wenn auch Kroaten in diesem Land Immobilien erwerben dürfen.
In diesen Fällen ist eine Genehmigung des kroatischen Justizministeriums erforderlich, wobei das Verfahren mehrere Monate dauern kann.
Beispiel: Ein US-Staatsbürger muss vor Vertragsabschluss eine Genehmigung beim Ministerium einholen.
Welche Unterlagen benötigen ausländische Käufer?
- Kopie des Reisepasses (oder Personalausweis für EU-Bürger)
- OIB (kroatische persönliche Identifikationsnummer) – kann durch einen Anwalt beantragt werden
- Kaufvertrag
- Erklärung zur Zahlungsweise (gemäß Geldwäschegesetz)
- Genehmigung des Justizministeriums (falls erforderlich)
Wie läuft der Kaufprozess ab?
- Grundbuchprüfung – Eigentumsverhältnisse und Lasten prüfen
- Vorvertrag (optional) – mit Anzahlung
- Hauptkaufvertrag – notariell beurkundet
- Entrichtung der Immobilienerwerbssteuer – 3 % (außer bei Neubauten)
- Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch
- Übergabe der Immobilie
Hinweis: Die Kaufpreiszahlung muss per Banküberweisung erfolgen – im Einklang mit den kroatischen Devisen- und Geldwäschevorschriften.
Welche Rolle spielt ein Anwalt beim Immobilienkauf?
Ein Anwalt ist entscheidend für:
- Die rechtliche Prüfung aller Unterlagen (Due Diligence)
- Erstellung oder Überprüfung des Kaufvertrags
- Kommunikation mit dem Justizministerium (falls erforderlich)
- Abwicklung der steuerlichen Pflichten und Grundbucheintragung
- Schutz vor Betrug und rechtlichen Risiken
Tipp: In Kroatien kann ein Anwalt Sie vollständig vertreten – ein persönliches Erscheinen ist nicht erforderlich.
Dürfen Ausländer in Kroatien Grundstücke kaufen?
- Baugrundstücke – ja, unter den gleichen Bedingungen wie Wohnimmobilien
- Landwirtschaftliche Flächen – nein, außer mit besonderer Genehmigung (für EU-Bürger mittlerweile gelockert)
- Forstflächen und Küstenzonen – sind nicht privat erwerbbar
Tipps für einen sicheren Immobilienkauf
- Beauftragen Sie stets einen auf Immobilienrecht Anwalt
- Unterschreiben Sie niemals Dokumente ohne rechtliche Prüfung
- Leisten Sie keine Zahlung vor notarieller Vertragsunterzeichnung
- Überprüfen Sie Legalität und Nutzungsgenehmigung der Immobilie
Fazit
Der Immobilienkauf in Kroatien kann für ausländische Käufer ein reibungsloser und sicherer Prozess sein – vorausgesetzt, er wird professionell begleitet. Ein Anwalt schützt nicht nur Ihre Interessen, sondern kann den gesamten Kaufprozess für Sie übernehmen, auch ohne Ihre persönliche Anwesenheit.
📞 Benötigen Sie rechtliche Unterstützung?
Wenn Sie eine Immobilie in Kroatien kaufen möchten, kontaktieren Sie Rechtsanwalt Andrej Bašović. Mit langjähriger Erfahrung in der Betreuung internationaler Käufer bieten wir vollständige rechtliche Absicherung sowie Vertretung ohne Anwesenheitspflicht.
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