Gifting Property in Croatia – Gift Agreements, Tax and Retaining a Right to Live in Your Home

Wer eine Immobilie in Kroatien verschenken möchte, kann eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück ohne Kaufpreiszahlung übertragen. Ein Schenkungsvertrag kann jedoch langfristige Folgen für den Schenker und seine Familie haben: Wer entscheidet künftig über die Immobilie? Darf der Schenker weiterhin darin wohnen? Welche Auswirkungen hat die Schenkung auf die Rechte anderer Erben?

Vor der Unterzeichnung müssen Vertragsform, Grundbuchstand, steuerliche Behandlung und die Absicherung des Schenkers aufeinander abgestimmt werden. Das gilt besonders, wenn Eltern ihr Haus oder ihre Wohnung auf ein Kind übertragen und selbst dort wohnen bleiben möchten.

Dieser Leitfaden erläutert die Schenkung einer Immobilie nach kroatischem Recht. Für Eigentümer und Familien mit Bezug zu Deutschland, Österreich oder der Schweiz sind zusätzlich die grenzüberschreitenden Fragen zu prüfen. Die verwendeten deutschen Rechtsbegriffe dienen der Erklärung kroatischer Regelungen; sie bedeuten nicht, dass deutsches, österreichisches oder schweizerisches Recht unverändert anwendbar ist.

Was ist ein Schenkungsvertrag für eine Immobilie in Kroatien?

Mit einem Schenkungsvertrag verpflichtet sich der Schenker, eine Immobilie ohne Gegenleistung auf den Beschenkten zu übertragen. Der Beschenkte nimmt die Schenkung an. In kroatischen Unterlagen finden sich hierfür insbesondere die Bezeichnungen ugovor o darovanju, darovni ugovor oder darovnica. Der Schenker wird als darovatelj, der Beschenkte als obdarenik oder daroprimatelj bezeichnet.

Verschenkt werden kann die gesamte Immobilie oder ein bestimmter Miteigentumsanteil. Die Übertragung eines ideellen Anteils, etwa der Hälfte eines Hauses, bedeutet nicht automatisch die Übertragung einer bestimmten Etage oder Wohnung. Der Vertragsgegenstand muss den tatsächlichen Eigentumsrechten und dem Grundbuchstand entsprechen.

Die Unterzeichnung des Schenkungsvertrags ist nicht mit dem Eigentumserwerb gleichzusetzen. Bei einer vertraglichen Immobilienübertragung wird das Eigentum grundsätzlich durch die Eintragung in das kroatische Grundbuch erworben, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. ^{[1] [2]}

Was sollte vor der Immobilienschenkung geprüft werden?

Vor der Vertragserstellung sollte geprüft werden, wer im kroatischen Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, welcher Anteil übertragen werden soll und ob Hypotheken, Vermerke über anhängige Eintragungsanträge (plombe), Anmerkungen oder Rechte Dritter bestehen. Zu klären ist auch, ob die Immobilie zum eigenen Vermögen des Schenkers gehört oder Rechte des Ehepartners beziehungsweise anderer Personen betroffen sind, die aus der Eintragung allein nicht hervorgehen.

Eine Schenkung beseitigt bestehende Belastungen nicht. Ist die Immobilie mit einer Hypothek belastet, erlischt diese nicht allein durch den Eigentümerwechsel.

Weicht die Beschreibung des Hauses oder der Wohnung im Vertrag vom Grundbuch ab, muss zunächst geklärt werden, was rechtlich übertragen wird. Besonderer Prüfungsbedarf besteht bei Häusern ohne rechtlich verselbstständigte Wohnungseinheiten, ungeklärten Eigentumsverhältnissen und Immobilien, über die ein Rechtsstreit geführt wird.

Was gehört in einen kroatischen Schenkungsvertrag?

Der Vertrag muss die Parteien, die Immobilie und die Übertragung eindeutig bestimmen. Bei seiner Vorbereitung sind insbesondere folgende Punkte wichtig:

1. Angaben zum Schenker und zum Beschenkten einschließlich der kroatischen persönlichen Identifikationsnummer OIB.
2. Die genaue Grundbuchbezeichnung der Immobilie und des zu übertragenden Miteigentumsanteils.
3. Die Erklärung über die unentgeltliche Zuwendung sowie die Annahme der Schenkung.
4. Regelungen zur Besitzübergabe, die der tatsächlichen Vereinbarung entsprechen.
5. Die ausdrückliche Zustimmung zur Eigentumseintragung, in Kroatien als tabularna izjava beziehungsweise clausula intabulandi bezeichnet.
6. Ein gegebenenfalls vorbehaltenes Wohnrecht, Nießbrauchsrecht oder andere vertragliche Verpflichtungen.
7. Vereinbarungen über die Kosten und die Durchführung der erforderlichen Eintragungen.

Ein Mustervertrag, in dem lediglich die Namen ausgetauscht werden, reicht dafür nicht immer aus. Ein Elternteil, der das verschenkte Haus weiterhin allein bewohnt, benötigt eine andere Vertragsgestaltung als jemand, der eine leer stehende Wohnung sofort an den Beschenkten übergibt.

Unterschriftsbeglaubigung oder notarielle Solemnisierung?

Das kroatische Schuldrechtsgesetz schreibt für die Schenkung einer Immobilie die Schriftform vor. Erfolgt keine tatsächliche Übergabe der Sache im Sinne des Gesetzes, muss der Vertrag als kroatischer Notariatsakt oder als notariell bestätigte private Urkunde abgeschlossen werden. Letzteres wird in Kroatien als solemnizacija bezeichnet. ^{[1, Art. 482]}

Die Beglaubigung einer Unterschrift und die Solemnisierung sind unterschiedliche notarielle Vorgänge. Eine bloße Unterschriftsbeglaubigung erfüllt nicht das Erfordernis der Solemnisierung, wenn diese für die Wirksamkeit des Vertrags notwendig ist.

Besondere Sorgfalt ist erforderlich, wenn der Schenker den Besitz behält und die Immobilie weiterhin nutzt. Ob eine tatsächliche Übergabe vorliegt, richtet sich nach den konkreten Umständen. Eine Vertragsklausel über eine angeblich erfolgte Übergabe sollte nicht verwendet werden, um einen abweichenden tatsächlichen Zustand zu verdecken.

Für die Grundbucheintragung muss die Urkunde außerdem die erforderlichen inhaltlichen und formellen Voraussetzungen erfüllen, einschließlich einer wirksamen Eintragungsbewilligung. Vertragsform und Eintragungsvoraussetzungen sollten daher gemeinsam geprüft werden. ^{[2, Art. 119–120]}

Welche Steuern fallen bei einer Immobilienschenkung in Kroatien an?

Unter dem Suchbegriff „Schenkungssteuer in Kroatien“ werden unterschiedliche Sachverhalte zusammengefasst. Bei einer üblichen Immobilienschenkung zwischen Privatpersonen sind insbesondere die kroatische Immobilienverkehrsteuer (porez na promet nekretnina) und die dafür vorgesehenen Befreiungen maßgeblich. Sie wird im Deutschen häufig als kroatische Grunderwerbsteuer bezeichnet.

Nach dem Leitfaden der kroatischen Steuerverwaltung sind bei Schenkungen unter anderem Ehepartner, Partner einer rechtlich anerkannten nichtehelichen Lebensgemeinschaft, formelle und informelle Lebenspartner im Sinne des kroatischen Rechts, Verwandte in gerader auf- und absteigender Linie sowie Adoptiveltern und Adoptivkinder befreit. Das jeweilige Rechts- oder Verwandtschaftsverhältnis muss vorliegen und gegebenenfalls nachgewiesen werden. ^[3]

Liegt keine Befreiung vor und unterliegt der Erwerb der Immobilienverkehrsteuer, beträgt der Steuersatz 3 % des Verkehrswerts. Beispiel: Bei einer Bemessungsgrundlage von 150.000 Euro ergibt sich eine Steuer von 150.000 × 0,03 = 4.500 Euro. Die Berechnung setzt voraus, dass keine Steuerbefreiung greift. ^[4]

Eine Steuerbefreiung beseitigt nicht die Kosten für Vertragserstellung, notarielle Tätigkeiten und Grundbucheintragung. Außerdem sind die Steuern auf den Eigentumsübergang von anderen steuerlichen Pflichten zu unterscheiden, die sich aus dem späteren Besitz oder der Nutzung der Immobilie ergeben.

Bedeutet eine Befreiung in Kroatien auch Steuerfreiheit in Deutschland?

Eine kroatische Steuerbefreiung beantwortet nicht automatisch die steuerlichen Fragen in einem anderen Staat. Bei einem Bezug zu Deutschland kann beispielsweise die deutsche Schenkungsteuer auch eine Immobilie im Ausland erfassen, wenn die Voraussetzungen der persönlichen Steuerpflicht nach § 2 ErbStG erfüllt sind. Ob tatsächlich Steuer anfällt, ist gesondert zu prüfen. ^[7]

Bei einem Wohnsitz oder anderen steuerlich relevanten Verbindungen zu Deutschland, Österreich oder der Schweiz sollte deshalb vor der Übertragung geklärt werden, welche zusätzlichen Steuer- und Meldefragen im jeweiligen Staat zu prüfen sind. Die vorstehende Tabelle betrifft ausschließlich die kroatische Immobilienverkehrsteuer.

Haus oder Wohnung verschenken und ein Wohnrecht behalten

Wer nach der Schenkung weiterhin in der Immobilie leben möchte, sollte dieses Recht ausdrücklich regeln. Ein bloßes familiäres Versprechen lässt Fragen offen, wenn sich die Beziehungen später verändern.

Je nach Ziel kann eine persönliche Dienstbarkeit in Form eines Wohnrechts oder Nießbrauchs vereinbart werden. Das Wohnrecht dient der Nutzung von Wohnraum. Ein Nießbrauch kann eine weitergehende Nutzung und den Bezug von Erträgen umfassen. Der Umfang muss präzise festgelegt und die entsprechende Grundbucheintragung sichergestellt werden. Gemeint sind hier die Rechte nach kroatischem Sachenrecht. ^{[2, Art. 203, 217–220]}

Im Vertrag sollte geregelt werden, ob der Schenker die gesamte Immobilie oder bestimmte Räume nutzen darf, ob die Nutzung ausschließlich ist und wie Betriebskosten und Instandhaltung verteilt werden.

Beispiel: Eine Mutter überträgt ihre Wohnung auf die Tochter und möchte bis zu ihrem Tod darin wohnen. Dieses Recht und seine grundbuchliche Absicherung sollten ausdrücklich vereinbart werden. Soll die Mutter die Wohnung auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten dürfen, muss der Umfang des Rechts entsprechend ausgestaltet werden.

Ein Wohnrecht bedeutet nicht, dass der Schenker Eigentümer bleibt oder die Immobilie weiterhin allein verkaufen darf. Bei bestehenden Hypotheken müssen insbesondere der Rang und die Stellung der vereinbarten Dienstbarkeit geprüft werden.

Immobilie in Kroatien an Kinder übertragen und den Pflichtteil beachten

Die Schenkung an ein Kind erledigt nicht automatisch alle erbrechtlichen Fragen. Der Wert der Zuwendung kann nach dem Tod des Schenkers für die Berechnung des Pflichtteils von Bedeutung sein.

Die folgenden Ausführungen gelten, soweit kroatisches Erbrecht anwendbar ist. Bei grenzüberschreitenden Erbfällen ist das maßgebliche Erbrecht gesondert festzustellen. Nach der EU-Erbrechtsverordnung sind hierfür insbesondere der letzte gewöhnliche Aufenthalt und eine wirksame Rechtswahl relevant. Allein die Lage der Immobilie in Kroatien entscheidet diese Frage nicht. ^[8]

Das kroatische Erbgesetz sieht vor, dass der Wert von Schenkungen an gesetzliche Erben bei der Ermittlung der Berechnungsgrundlage des Pflichtteils hinzugerechnet wird, vorbehaltlich gesetzlicher Ausnahmen. Für Schenkungen an andere Personen gelten andere Regeln, darunter die Berücksichtigung von Zuwendungen im letzten Lebensjahr. ^{[5, Art. 71]}

Ist der Pflichtteil verletzt, kann der Pflichtteilsberechtigte unter den gesetzlichen Voraussetzungen dessen Befriedigung verlangen. Dazu kann die Rückgewähr von Schenkungen im erforderlichen Umfang gehören. Maßgeblich ist nicht nur der Wert des verschenkten Hauses: Auch das übrige Vermögen, Schulden, frühere Schenkungen und der Kreis der Erben sind zu berücksichtigen.

Wird eine Wohnung einem Sohn geschenkt, hat die Tochter deshalb nicht automatisch Anspruch auf die Hälfte dieser Wohnung. Zunächst ist zu prüfen, ob ihr Pflichtteil verletzt ist und was zu dessen Befriedigung erforderlich ist.

Der Anspruch auf Rückgewähr einer Schenkung wegen Pflichtteilsverletzung verjährt nach kroatischem Recht grundsätzlich drei Jahre nach dem Tod des Erblassers. Diese Frist ist von Fristen für den Widerruf der Schenkung und anderen Ansprüchen zu unterscheiden. ^{[5, Art. 77–84]}

Kann eine Immobilienschenkung in Kroatien widerrufen werden?

Eine Schenkung lässt sich nicht allein deshalb rückgängig machen, weil der Schenker seine Meinung geändert hat. Das kroatische Gesetz regelt bestimmte Widerrufsgründe, insbesondere die Verarmung des Schenkers und den groben Undank des Beschenkten. ^{[1, Art. 493–498]}

Bei einer Verarmung genügt nicht jede Verschlechterung der finanziellen Lage. Es gelten Voraussetzungen hinsichtlich des notwendigen Unterhalts des Schenkers, der Unterhaltspflicht anderer Personen und der wirtschaftlichen Situation des Beschenkten. Für Immobilien ist bei diesem Widerrufsgrund außerdem die gesetzliche Grenze von zehn Jahren seit der Übergabe der Schenkung zu beachten.

Grober Undank setzt schwerwiegende, gesetzlich erfasste Verhaltensweisen voraus. Ein familiärer Streit oder eine Enttäuschung reichen nicht allein aus, um die Voraussetzungen des Widerrufs zu erfüllen.

Der Widerruf erfolgt durch eine schriftliche Erklärung an den Beschenkten mit notariell beglaubigter Unterschrift. Das Widerrufsrecht erlischt grundsätzlich ein Jahr nach Kenntnis des Widerrufsgrundes, sofern keine abweichende gesetzliche Regelung gilt. Bestreitet der Beschenkte die Rückgewähr, kann ein Gerichtsverfahren erforderlich werden. Die Widerrufserklärung allein bewirkt keine automatische Rückübertragung des im Grundbuch eingetragenen Eigentums.

Schenkung oder kroatischer Versorgungsvertrag?

Wenn vor allem die tägliche Betreuung, Verpflegung und Unterstützung bis zum Tod gesichert werden sollen, ist zu prüfen, ob eine Schenkung dem tatsächlichen Willen der Beteiligten entspricht.

Aus einer gewöhnlichen Schenkung entsteht nicht automatisch eine vertragliche Verpflichtung zur lebenslangen Versorgung. Eine Schenkung kann zwar mit einer Auflage verbunden werden; Inhalt und Rechtsfolgen sind jedoch sorgfältig von einem Versorgungsvertrag zu unterscheiden.

Beim kroatischen Vertrag ugovor o doživotnom uzdržavanju ist der Vermögensübergang bis zum Tod des Versorgungsempfängers aufgeschoben. Beim ugovor o dosmrtnom uzdržavanju erfolgt die Übertragung bereits zu dessen Lebzeiten. Die Vertragswahl sollte sich nach den tatsächlichen Verpflichtungen und der gewünschten Absicherung richten, nicht allein nach der Bezeichnung oder einer steuerlichen Wirkung. ^{[1, Art. 484–487] [6, Art. 579 und 586]}

Kosten und Unterlagen für die Immobilienschenkung

Die Gesamtkosten hängen vom Immobilienwert, der erforderlichen Vertragsform, der Komplexität, zusätzlichen Rechten und dem Grundbuchstand ab. Unterschriftsbeglaubigung und Solemnisierung unterscheiden sich in Umfang und Kosten. Eine pauschale Preisangabe kann daher irreführend sein.

Für die Vorbereitung des Vertrags sind insbesondere folgende Unterlagen und Angaben hilfreich:

1. Personendaten und OIB der Beteiligten.
2. Ein Grundbuchauszug oder die Angaben, mit denen die Immobilie eindeutig ermittelt werden kann.
3. Die Erwerbsurkunde des Schenkers, soweit verfügbar.
4. Angaben zum Verwandtschaftsverhältnis zur Prüfung einer Steuerbefreiung.
5. Die Vereinbarung über Besitz, Wohnrecht, Kosten und mögliche Verpflichtungen des Beschenkten.
6. Informationen über Belastungen, Rechtsstreitigkeiten und Rechte Dritter.

Anhand der Dokumentation lässt sich beurteilen, ob vor dem Vertragsschluss die Eigentumsverhältnisse geklärt oder weitere Urkunden beschafft werden müssen.

Häufige Fragen zur Schenkung einer Immobilie in Kroatien

Muss ein Kind Steuern zahlen, wenn ihm ein Elternteil eine Wohnung in Kroatien schenkt?

Die Schenkung zwischen Eltern und Kindern fällt unter die kroatische Befreiung für Verwandte in gerader Linie. Die Angaben zum Nachweis dieses Verhältnisses müssen vorliegen. Mögliche steuerliche Pflichten in einem anderen Staat sind damit nicht geklärt. ^{[3] [7]}

Reicht ein Schenkungsvertrag als Muster aus dem Internet?

Ein Muster kann den grundsätzlichen Aufbau zeigen. Es löst jedoch keine Fragen zur Vertragsform, zu einem Wohnrecht, zu Belastungen oder zur Eintragungsfähigkeit. Besonders problematisch ist eine übernommene Übergabeklausel, die nicht den tatsächlichen Verhältnissen entspricht.

Muss jeder kroatische Schenkungsvertrag solemnisiert werden?

Für die Schenkung einer Immobilie gilt die Schriftform. Ohne tatsächliche Übergabe im gesetzlichen Sinne ist ein Notariatsakt oder eine solemnisierte private Urkunde erforderlich. Welche Form notwendig ist, hängt vom konkreten Geschäft ab. ^{[1, Art. 482]}

Kann ich mein Haus in Kroatien verschenken und darin wohnen bleiben?

Eine entsprechende persönliche Dienstbarkeit kann vereinbart und eingetragen werden. Ihr Umfang muss bestimmt und bestehende Belastungen müssen geprüft werden. Eigentümer des Hauses bleibt der Schenker dadurch nicht. ^[2]

Können andere Erben die verschenkte Immobilie zurückfordern?

Soweit kroatisches Erbrecht anwendbar ist, können Pflichtteilsberechtigte unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Rückgewähr einer Schenkung zur Befriedigung ihres verletzten Pflichtteils verlangen. Bloße Unzufriedenheit mit der Schenkung reicht nicht aus. ^[5]

Rechtsanwalt für Immobilienschenkungen in Kroatien

Die Rechtsanwaltskanzlei Andrej Bašović in Rijeka unterstützt Sie bei der Prüfung der Immobilie, der Erstellung des Schenkungsvertrags und der Regelung der Rechte des Schenkers sowie bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit Schenkungen.

Wenn Sie eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück in Rijeka, in der Kvarner-Region oder an einem anderen Ort in Kroatien verschenken möchten, sollten Sie vor der Unterzeichnung klären, ob Sie ein Wohnrecht, Erträge oder einen Anspruch auf Versorgung behalten möchten. Diese Punkte gehören bereits in die Vertragsvorbereitung.

Für eine Anfrage senden Sie die Angaben zur Immobilie und eine kurze Beschreibung der geplanten Übertragung an andrej@odvjetnikbasovic.hr oder rufen Sie uns unter +385 91 520 0264 an.

Weiterführende Artikel

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• Immobilie in Kroatien geerbt – Nachlassverfahren und Grundbucheintrag
• Rechtliche Unterstützung bei Immobilien in Kroatien

Rechtsquellen

1. Kroatisches Schuldrechtsgesetz, Zakon o obveznim odnosima, NN 35/2005, insbesondere Art. 479–498, mit späteren Änderungen.
2. Kroatisches Gesetz über das Eigentum und andere dingliche Rechte, konsolidierter Text, insbesondere Art. 119–120 und die Vorschriften über persönliche Dienstbarkeiten.
3. Kroatische Steuerverwaltung, Leitfaden für Immobilienerwerber.
4. Kroatische Steuerverwaltung, Immobilienverkehrsteuer.
5. Kroatisches Erbgesetz, Zakon o nasljeđivanju, NN 48/2003, insbesondere Art. 69–84, mit späteren Änderungen.
6. Kroatisches Schuldrechtsgesetz, konsolidierter Text, einschließlich der Änderungen NN 155/2023 und 69/2026.
7. Deutsches Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, § 2 zur persönlichen Steuerpflicht.
8. Verordnung (EU) Nr. 650/2012, insbesondere Art. 21–23 zum anwendbaren Erbrecht.

Rechtlicher Stand: 9. Oktober 2026. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Die Anwendung der Vorschriften hängt von den Urkunden, den Familienverhältnissen und den Umständen der konkreten Übertragung ab. Bei grenzüberschreitenden Sachverhalten sind das anwendbare Recht und mögliche steuerliche Pflichten in den betroffenen Staaten gesondert zu prüfen.