Kako provjeriti vlasništvo nekretnine u Hrvatskoj?

Vor dem Kauf einer Wohnung, eines Hauses, eines Grundstücks oder einer anderen Immobilie in Kroatien sollte eine der ersten Fragen lauten:

Wer ist rechtlich Eigentümer der Immobilie?

Die Antwort sollte sich nicht ausschließlich auf Angaben des Verkäufers, ein Immobilieninserat, die tatsächliche Nutzung der Immobilie oder Katasterunterlagen stützen.

Für die rechtliche Prüfung der Eigentumsverhältnisse ist in erster Linie der kroatische Grundbuchauszug maßgeblich.

Im Folgenden erklären wir, wie Sie den Eigentümer einer Immobilie in Kroatien prüfen können, welche Bedeutung das kroatische Grundbuch hat, wie ein Grundbuchauszug aufgebaut ist und worauf Käufer vor Vertragsabschluss besonders achten sollten.

1. Wo kann man das Eigentum einer Immobilie in Kroatien prüfen?

Die Eigentumsverhältnisse werden grundsätzlich im kroatischen Grundbuch geprüft.

Das Grundbuch enthält Informationen über den rechtlichen Status einer Immobilie, insbesondere über Eigentümer, Miteigentumsanteile, Hypotheken, Dienstbarkeiten und andere eingetragene Rechte oder Belastungen.

Ein elektronischer Einblick ist über das kroatische System Uređena zemlja – ZIS OSS möglich.

Für eine eindeutige Suche werden in der Regel Angaben benötigt wie:

• Katastralgemeinde,
• Kataster- bzw. Grundstücksnummer und/oder
• Nummer des Grundbuchblatts.

2. Was ist ein kroatischer Grundbuchauszug?

Der Grundbuchauszug ist eines der wichtigsten Dokumente beim Immobilienkauf in Kroatien.

Er zeigt den eingetragenen rechtlichen Zustand der Immobilie und besteht im Wesentlichen aus drei Teilen:

• Teil A – Beschreibung der Immobilie
• Teil B – Eigentumsverhältnisse
• Teil C – Belastungen

Jeder dieser Teile enthält unterschiedliche Informationen.

Wer feststellen möchte, wem eine Immobilie gehört, sollte besonders Teil B prüfen. Vor einem Kauf ist jedoch der gesamte Grundbuchauszug relevant.

3. Was steht in Teil A des Grundbuchauszugs?

Teil A beschreibt die Immobilie selbst.

Dort können unter anderem folgende Angaben enthalten sein:

• Grundstücksnummer,
• Fläche,
• Adresse oder Lage,
• Nutzungsart,
• Gebäude oder andere erfasste Bestandteile,
• weitere grundlegende Angaben zur Immobilie.

Der Käufer sollte prüfen, ob die Immobilie, die besichtigt wurde und gekauft werden soll, mit der im Grundbuch beschriebenen Immobilie übereinstimmt.

4. Wo steht, wer Eigentümer der Immobilie ist?

Die Eigentumsverhältnisse sind in Teil B des kroatischen Grundbuchauszugs eingetragen.

Dort sollte insbesondere geprüft werden:

• Name des eingetragenen Eigentümers,
• Miteigentumsanteil,
• Änderungen der Eigentumsverhältnisse,
• eventuelle persönliche Beschränkungen, die die Verfügung über die Immobilie beeinflussen können.

Hat eine Immobilie mehrere Eigentümer, sind die einzelnen Miteigentumsanteile entsprechend eingetragen.

Beispielsweise:

1/2 Ivan Horvat
1/2 Ana Horvat

Ist ein Verkäufer lediglich Eigentümer eines 1/2-Anteils, kann er grundsätzlich nicht allein das Eigentum an der gesamten Immobilie übertragen, nur weil er die Immobilie tatsächlich vollständig nutzt.

5. Ist der Besitzer einer Immobilie automatisch auch Eigentümer?

Nein.

Diese Unterscheidung ist beim Immobilienkauf in Kroatien besonders wichtig.

Eine Person kann beispielsweise:

• in einem Haus wohnen,
• ein Grundstück seit Jahrzehnten nutzen,
• Nebenkosten bezahlen,
• die Immobilie instand halten,
• im Kataster als Besitzer geführt werden,

ohne deshalb zwingend als Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu sein.

Deshalb muss zwischen Besitz und Eigentum unterschieden werden.

6. Ist der Katasterauszug ein Eigentumsnachweis?

Kataster und Grundbuch erfüllen unterschiedliche Funktionen.

Der Kataster enthält insbesondere Angaben zur Lage, Fläche, Nutzung und tatsächlichen Erfassung einer Immobilie.

Das Grundbuch dokumentiert dagegen die rechtlichen Eigentumsverhältnisse und eingetragenen Belastungen.

Beim Kauf einer Immobilie in Kroatien sollte daher nicht allein daraus geschlossen werden, dass das Eigentum geklärt ist, weil der Verkäufer in Katasterunterlagen genannt wird.

7. Wie prüft man Miteigentum an einer Immobilie?

In Teil B des Grundbuchauszugs sollten die einzelnen Miteigentumsanteile genau geprüft werden.

Eine Immobilie kann beispielsweise gehören:

• einer Person zu 1/1,
• zwei Personen jeweils zu 1/2,
• mehreren Personen mit unterschiedlichen Anteilen.

Dies ist besonders relevant bei:

• geerbten Häusern,
• älteren Familienimmobilien,
• Grundstücken mit mehreren Erben,
• nicht in einzelne Einheiten aufgeteilten Immobilien.

Wird nur ein Miteigentumsanteil verkauft, bedeutet dies nicht automatisch, dass der Käufer einen physisch bestimmten Raum, ein Stockwerk oder einen bestimmten Teil des Gartens erwirbt.

In vielen Fällen wird vielmehr ein ideeller Miteigentumsanteil erworben.

8. Was passiert, wenn der Verkäufer nicht als Eigentümer eingetragen ist?

Diese Situation sollte besonders sorgfältig geprüft werden.

Der Verkäufer kann behaupten, Eigentum erworben zu haben durch:

• Erbschaft,
• Kaufvertrag,
• Schenkung,
• Ersitzung,
• einen anderen Rechtsgrund,

obwohl er noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Das bedeutet nicht automatisch, dass ein Verkauf unmöglich ist.

Vor dem Kauf sollte jedoch geprüft werden:

• ob ein wirksamer Erwerbsgrund besteht,
• ob die Eigentumskette nachvollziehbar ist,
• ob der Verkäufer eingetragen werden kann,
• ob der Käufer nach Abschluss des Geschäfts sein Eigentum sicher eintragen lassen kann.

In solchen Fällen ist eine vertiefte rechtliche Prüfung besonders empfehlenswert.

9. Warum ist die Eigentumskette wichtig?

Bei Grundbuchangelegenheiten ist die Kontinuität der Eigentumseintragungen von großer Bedeutung.

Ist beispielsweise Person A noch als Eigentümer eingetragen, während Verkäufer B behauptet, die Immobilie bereits vor vielen Jahren von A gekauft zu haben, sollte geprüft werden, welche Urkunden diesen Eigentumsübergang belegen.

Der Käufer sollte sich daher nicht ausschließlich auf den neuen Kaufvertrag konzentrieren.

Entscheidend ist, ob ein rechtlich nachvollziehbarer Weg vom derzeit eingetragenen Eigentümer bis zum zukünftigen Käufer besteht.

10. Was passiert, wenn der eingetragene Eigentümer verstorben ist?

Dies kommt insbesondere bei älteren Immobilien in Kroatien regelmäßig vor.

Im Grundbuch kann noch eine Person eingetragen sein, die bereits vor Jahren verstorben ist.

Dann sollte geprüft werden:

• ob ein Nachlassverfahren durchgeführt wurde,
• wer die Erben sind,
• ob ein rechtskräftiger Erbschaftsbeschluss vorliegt,
• ob die Erben bereits im Grundbuch eingetragen wurden,
• ob die Eigentumskette ordnungsgemäß fortgeführt werden kann.

Ein Kauf ohne Klärung dieser Fragen kann später erhebliche Probleme bei der Eigentumseintragung verursachen.

11. Was sollte in Teil C des Grundbuchauszugs geprüft werden?

Die Feststellung des Eigentümers allein genügt nicht.

Auch Teil C – Belastungen sollte sorgfältig geprüft werden.

Dort können unter anderem eingetragen sein:

• Hypotheken,
• Dienstbarkeiten,
• Wohnrechte,
• Nießbrauchsrechte,
• Vollstreckungsvermerke,
• Veräußerungsverbote,
• sonstige Belastungen und Rechte Dritter.

Eine Immobilie kann daher einen klar eingetragenen Eigentümer haben und dennoch mit Rechten belastet sein, die ihre Nutzung, Finanzierung oder ihren Wert erheblich beeinflussen.

12. Was bedeutet eine „Plombe“ im kroatischen Grundbuch?

Eine sogenannte Plombe weist darauf hin, dass beim Grundbuchgericht bereits ein Antrag auf Eintragung eingereicht wurde, über den noch nicht endgültig entschieden wurde.

Für den Käufer ist das eine wichtige Information.

Der aktuell sichtbare Grundbuchstand kann sich aufgrund eines laufenden Verfahrens noch verändern.

Betroffen sein können beispielsweise:

• Eigentum,
• Hypotheken oder andere Belastungen,
• Rangverhältnisse,
• andere grundbuchliche Rechte.

Eine Plombe sollte deshalb nicht nur festgestellt, sondern ihr rechtlicher Hintergrund geprüft werden.

13. Kann man das Eigentum nur anhand der Adresse prüfen?

Eine Adresse allein reicht nicht immer aus, um eine Immobilie im kroatischen Grundbuch eindeutig zu identifizieren.

Die Adresse aus einem Immobilieninserat muss nicht zwingend mit den für die Grundbuchsuche erforderlichen Angaben übereinstimmen.

Deshalb ist es sinnvoll, vom Verkäufer oder Immobilienmakler folgende Informationen anzufordern:

• Grundstücks- bzw. Katasterparzellennummer,
• Katastralgemeinde,
• Nummer des Grundbuchblatts,
• aktuellen Grundbuchauszug.

Diese Angaben können anschließend unabhängig überprüft werden.

14. Kann man im kroatischen Grundbuch nach dem Namen des Eigentümers suchen?

Die öffentliche Grundstückssuche ist nicht mit einer allgemeinen Suche nach sämtlichen Immobilien einer bestimmten Person gleichzusetzen.

Unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen können befugte Personen Zugriff auf weitergehende Suchmöglichkeiten anhand personenbezogener Identifikationsdaten haben.

Eine solche Suche kann beispielsweise in Nachlassangelegenheiten oder anderen Fällen relevant sein, in denen festgestellt werden soll, welche Immobilien mit einer bestimmten Person verbunden sind.

15. Was passiert, wenn Grundbuch und Kataster nicht übereinstimmen?

Abweichungen zwischen Grundbuch und Kataster kommen in Kroatien weiterhin vor.

Unterschiede können sich beziehen auf:

• Fläche,
• Grundstücksnummer,
• eingetragene Gebäude,
• Nutzungsart,
• Personen, die als Besitzer beziehungsweise Eigentümer erfasst sind.

Eine Abweichung bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie nicht gekauft werden kann.

Der Käufer sollte jedoch verstehen, warum diese Abweichung besteht und welche rechtlichen Folgen sie haben kann.

16. Wie prüft man das Eigentum an einer Wohnung in Kroatien?

Beim Kauf einer Wohnung reicht es nicht aus, lediglich das Gebäude oder Grundstück zu prüfen.

Es sollte festgestellt werden, ob genau die Wohnung, die gekauft werden soll, ordnungsgemäß als eigener Gebäudeteil eingetragen ist.

Geprüft werden sollten insbesondere:

• Bezeichnung der Wohnung,
• Fläche,
• Stockwerk,
• zugehöriger Miteigentumsanteil,
• Abstellraum,
• Garage,
• Parkplatz,
• sonstiges Zubehör.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn der Verkäufer behauptet, dass zur Wohnung weitere Flächen oder Räume gehören, die im Grundbuchauszug nicht eindeutig genannt sind.

17. Wie prüft man das Eigentum an einem Grundstück?

Beim Kauf eines Grundstücks ist die korrekte Identifikation der Parzelle besonders wichtig.

Der Käufer sollte mindestens folgende Angaben kennen:

• Grundstücksnummer,
• Katastralgemeinde,
• eingetragene Eigentümer,
• Miteigentumsanteile,
• Belastungen,
• eventuelle Plomben.

Grenzen, die der Verkäufer bei einer Besichtigung zeigt, müssen nicht zwingend den rechtlich oder vermessungstechnisch festgestellten Grundstücksgrenzen entsprechen.

Bei Fragen zur Grenzfeststellung oder technischen Identifikation eines Grundstücks kann zusätzlich ein zugelassener Geodät erforderlich sein.

18. Reicht es aus, das Eigentum nur einmal zu prüfen?

Nicht unbedingt.

Wenn zwischen der ersten Prüfung und dem Abschluss des Kaufvertrags einige Zeit vergeht, kann sich der Grundbuchstand ändern.

Es ist daher sinnvoll, einen aktuellen Grundbuchauszug insbesondere vor wichtigen Schritten erneut zu prüfen, zum Beispiel vor:

• Unterzeichnung eines Vorvertrags,
• Zahlung eines größeren Betrags,
• Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags,
• vollständiger Zahlung des Kaufpreises.

19. Wann ist eine vertiefte rechtliche Prüfung erforderlich?

Die Prüfung von Teil B beantwortet zunächst nur die Frage:

Wer ist derzeit als Eigentümer eingetragen?

Für einen rechtssicheren Immobilienkauf können jedoch weitere Fragen entscheidend sein.

Eine vertiefte Prüfung ist insbesondere empfehlenswert, wenn:

• der Verkäufer nicht als Eigentümer eingetragen ist,
• mehrere Miteigentümer bestehen,
• eine Hypothek eingetragen ist,
• eine Plombe besteht,
• der eingetragene Eigentümer verstorben ist,
• die Immobilie geerbt wurde,
• Grundbuch und Kataster voneinander abweichen,
• die Immobilie nicht eindeutig in einzelne Einheiten aufgeteilt ist,
• Rechte Dritter bestehen,
• die Eigentumskette komplex oder unklar ist.

20. Wie prüft ein Immobilienanwalt das Eigentum in Kroatien?

Eine anwaltliche Prüfung besteht nicht nur darin, einen Grundbuchauszug herunterzuladen.

Je nach Einzelfall kann die Prüfung umfassen:

• eindeutige Identifikation der Immobilie,
• Prüfung der Teile A, B und C,
• Prüfung der Miteigentumsanteile,
• Analyse von Hypotheken und sonstigen Belastungen,
• Prüfung von Plomben und laufenden Verfahren,
• Prüfung früherer Kauf-, Schenkungs- oder anderer Verträge,
• Prüfung von Erbschaftsbeschlüssen,
• Analyse der Eigentumskette,
• Vergleich von Grundbuch und Kataster,
• Prüfung, ob der Käufer sein Eigentum anschließend ordnungsgemäß eintragen lassen kann.

Ziel ist nicht nur festzustellen, wer heute als Eigentümer eingetragen ist.

Entscheidend ist auch, ob der Käufer nach Abschluss des Kaufgeschäfts rechtssicher als neuer Eigentümer im kroatischen Grundbuch eingetragen werden kann.

Häufige Fragen zur Eigentumsprüfung in Kroatien

Wo kann ich kostenlos prüfen, wem eine Immobilie in Kroatien gehört?

Ein grundlegender Einblick in das kroatische Grundbuch ist über das offizielle System Uređena zemlja – ZIS OSS möglich.

Was ist der Unterschied zwischen Grundbuch und Kataster in Kroatien?

Das Grundbuch dokumentiert insbesondere die rechtlichen Eigentumsverhältnisse und Belastungen. Der Kataster enthält vor allem Angaben zur Lage, Fläche und Nutzung einer Immobilie. Beide Register sollten vor einem Immobilienkauf gegebenenfalls miteinander verglichen werden.

Welcher Teil des Grundbuchauszugs zeigt den Eigentümer?

Die Eigentumsverhältnisse sind in Teil B des Grundbuchauszugs eingetragen.

Ist ein Katasterauszug ein Eigentumsnachweis?

Katasterunterlagen sollten nicht mit dem grundbuchlichen Eigentumsnachweis gleichgesetzt werden. Für die Prüfung des eingetragenen Eigentums ist der Grundbuchauszug maßgeblich.

Was passiert, wenn der Verkäufer nicht im Grundbuch steht?

Dann sollte geprüft werden, auf welcher Rechtsgrundlage der Verkäufer Eigentum erworben haben will und ob eine ordnungsgemäße Eigentumskette bis zum zukünftigen Käufer hergestellt werden kann.

Wo sehe ich, ob eine Hypothek eingetragen ist?

Hypotheken und andere Belastungen werden in Teil C des Grundbuchauszugs geprüft.

Was passiert, wenn eine Immobilie mehrere Eigentümer hat?

Die einzelnen Miteigentumsanteile müssen geprüft werden. Außerdem muss festgestellt werden, welchen Anteil oder welches konkrete Recht jeder Verkäufer tatsächlich übertragen kann.

Sollte ich das Eigentum vor Zahlung eines Angelds prüfen?

Ja. Eine Prüfung des Grundbuch- und Rechtszustands ist möglichst vor Zahlung eines erheblichen Betrags und vor Abschluss verbindlicher Vereinbarungen empfehlenswert.

Fazit – Eigentumsprüfung ist der erste Schritt beim sicheren Immobilienkauf

Vor dem Kauf einer Immobilie reicht es nicht zu wissen, wer die Schlüssel besitzt.

Entscheidend ist, wer rechtlich als Eigentümer eingetragen ist und welche weiteren Eintragungen im Grundbuch bestehen.

Eine grundlegende Prüfung sollte daher mindestens umfassen:

Identifikation der Immobilie → Teil A → Teil B → Teil C → Miteigentumsanteile → Plomben → Belastungen → Eigentumskette.

Bestehen Unstimmigkeiten, nicht eingetragene Erben, Hypotheken, Miteigentum oder andere Besonderheiten, sollte geprüft werden, ob und wie diese Fragen vor dem Kauf gelöst werden können.

Die Rechtsanwaltskanzlei Andrej Bašović berät in- und ausländische Mandanten beim Kauf und Verkauf von Immobilien in Kroatien, einschließlich der Prüfung von Eigentumsverhältnissen, Grundbuch, Belastungen, Eigentumsketten sowie der Erstellung und Prüfung von Kaufverträgen.

Wir beraten Mandanten bei Immobiliengeschäften in Rijeka, der Kvarner-Region, an der kroatischen Adriaküste und in anderen Teilen Kroatiens.

Eine rechtliche Prüfung sollte möglichst vor Zahlung eines Angelds und vor Unterzeichnung verbindlicher Vertragsunterlagen erfolgen.