Odvjetnik Andrej Bašović

TERMIN VEREINBAREN

Immobilie in Kroatien geerbt – Leitfaden zum Nachlassverfahren, Erbschein und Grundbucheintrag

20/06/2026

Intro

Wenn Sie eine Immobilie in Kroatien geerbt haben, stellen sich oft zahlreiche rechtliche und praktische Fragen. Viele Erben leben in Deutschland, Österreich oder der Schweiz und wissen nicht, wie das Nachlassverfahren in Kroatien abläuft, welche Unterlagen benötigt werden und wie die Eigentumsumschreibung im kroatischen Grundbuch erfolgt.

In diesem Leitfaden erfahren Sie, was deutsche Erben wissen müssen, wenn sie ein Haus, eine Wohnung, ein Grundstück oder eine andere Immobilie in Kroatien geerbt haben.

Immobilie in Kroatien geerbt – was ist zuerst zu tun?

Nach dem Tod des Erblassers wird in Kroatien ein Nachlassverfahren eingeleitet. Dabei wird festgestellt, wer die gesetzlichen oder testamentarischen Erben sind und welche Vermögenswerte zum Nachlass gehören.

Wenn zum Nachlass eine Immobilie in Kroatien gehört, ist es besonders wichtig, frühzeitig zu prüfen:

  • ob die Immobilie im kroatischen Grundbuch eingetragen ist,
  • wer als Eigentümer eingetragen ist,
  • ob Belastungen, Hypotheken oder Vormerkungen bestehen,
  • ob ein Testament vorhanden ist,
  • wer nach kroatischem Erbrecht erbberechtigt ist.

Nachlassverfahren in Kroatien

Das Nachlassverfahren in Kroatien wird in der Regel vom zuständigen Gericht eingeleitet und einem Notar als Gerichtskommissär übertragen. Der Notar führt die Nachlassverhandlung durch und stellt fest, wer die Erben sind.

Für deutsche, österreichische oder schweizerische Erben kann das Verfahren ungewohnt sein, da kroatische Gerichte und Notare nach den Vorschriften des kroatischen Erbrechts handeln.

Im Nachlassverfahren wird insbesondere geprüft:

  • wer die Erben sind,
  • ob ein Testament besteht,
  • welche Immobilie in Kroatien zum Nachlass gehört,
  • ob mehrere Erben beteiligt sind,
  • ob Streitigkeiten zwischen den Erben bestehen.

Kroatien Erbrecht – wer erbt die Immobilie?

Nach dem Kroatien Erbrecht kann eine Immobilie entweder aufgrund gesetzlicher Erbfolge oder aufgrund eines Testaments vererbt werden.

Gesetzliche Erbfolge in Kroatien

Wenn kein Testament vorhanden ist, erben in erster Linie der Ehepartner und die Kinder des Verstorbenen. Sie erben grundsätzlich zu gleichen Teilen.

Beispiel: Hinterlässt der Verstorbene einen Ehepartner und zwei Kinder, erhält jeder Erbe grundsätzlich ein Drittel der Immobilie.

Testament und Immobilienerbe in Kroatien

Hat der Verstorbene ein Testament hinterlassen, richtet sich die Verteilung des Nachlasses grundsätzlich nach dem letzten Willen des Erblassers.

Allerdings können bestimmte nahe Angehörige auch dann Ansprüche haben, wenn sie im Testament nicht oder nur teilweise berücksichtigt wurden. Dabei handelt es sich um den sogenannten Pflichtteil.

Pflichtteil im kroatischen Erbrecht

Der Pflichtteil ist ein gesetzlich geschützter Mindestanteil am Nachlass. Pflichtteilsberechtigt sind insbesondere Kinder, weitere Nachkommen und der Ehepartner des Erblassers.

Wurde der Pflichtteil durch ein Testament verletzt, kann der berechtigte Erbe seine Ansprüche geltend machen. Gerade bei einem Immobilienerbe in Kroatien kann dies zu rechtlichen Auseinandersetzungen zwischen den Erben führen.

Erbschein Kroatien – gibt es einen Erbschein?

Viele deutsche Erben fragen nach einem Erbschein in Kroatien. In Kroatien wird die Erbenstellung regelmäßig durch einen rechtskräftigen Erbschaftsbeschluss festgestellt.

Dieser Beschluss ist die Grundlage für weitere Schritte, insbesondere für die Eigentumsumschreibung im kroatischen Grundbuch.

In grenzüberschreitenden Fällen kann außerdem ein Europäisches Nachlasszeugnis relevant sein, insbesondere wenn Erben oder Vermögenswerte in mehreren EU-Staaten betroffen sind.

Grundbuch Kroatien – Eintragung nach der Erbschaft

Nach Abschluss des Nachlassverfahrens muss die geerbte Immobilie im Grundbuch in Kroatien auf die Erben umgeschrieben werden.

Für die Grundbuchänderung nach der Erbschaft werden in der Regel benötigt:

  • der rechtskräftige Erbschaftsbeschluss,
  • Angaben zur Immobilie,
  • ein Antrag auf Eigentumsumschreibung,
  • gegebenenfalls beglaubigte Übersetzungen oder zusätzliche Unterlagen.

Die Eigentumsumschreibung ist besonders wichtig, wenn die Erben die Immobilie später verkaufen, verschenken, teilen oder belasten möchten.

Haus in Kroatien geerbt

Wenn Sie ein Haus in Kroatien geerbt haben, sollte zunächst geprüft werden, ob die Immobilie ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen ist und ob die tatsächliche Nutzung mit den eingetragenen Daten übereinstimmt.

In der Praxis kommt es häufig vor, dass ältere Häuser, Anbauten oder Grundstücksgrenzen nicht vollständig mit dem Grundbuchstand übereinstimmen. Solche Fragen sollten vor einer späteren Veräußerung geklärt werden.

Wohnung in Kroatien geerbt

Auch wenn Sie eine Wohnung in Kroatien geerbt haben, ist der Grundbuchstand entscheidend. Besonders bei Wohnungen ist zu prüfen, ob die Wohnung als selbständige Einheit eingetragen ist und ob alle Eigentumsanteile korrekt erfasst wurden.

Eine rechtliche Prüfung kann helfen, spätere Probleme beim Verkauf oder bei der Nutzung der Wohnung zu vermeiden.

Geerbte Immobilie in Kroatien verkaufen

Viele Erben möchten eine geerbte Immobilie in Kroatien verkaufen. Vor dem Verkauf sollte jedoch sichergestellt werden, dass die Erben im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind.

Vor einem Verkauf empfiehlt sich insbesondere die Prüfung:

  • des aktuellen Grundbuchauszugs,
  • möglicher Hypotheken oder Belastungen,
  • der Eigentumsverhältnisse zwischen mehreren Erben,
  • der erforderlichen Vollmachten, falls ein Erbe im Ausland lebt.

Erbschaftssteuer bei Immobilien in Kroatien

Ob für eine geerbte Immobilie in Kroatien Steuern anfallen, hängt insbesondere vom Verwandtschaftsgrad und den geltenden steuerlichen Vorschriften ab.

Nahe Angehörige wie Ehepartner, Kinder und Eltern sind in vielen Fällen von der Steuer befreit. Für andere Erben können jedoch steuerliche Pflichten bestehen.

Da steuerliche Fragen vom Einzelfall abhängen, sollte die konkrete Situation individuell geprüft werden.

Was tun, wenn mehrere Erben beteiligt sind?

Wenn mehrere Personen dieselbe Immobilie in Kroatien erben, werden sie in der Regel Miteigentümer. Jeder Erbe erhält einen bestimmten Anteil an der Immobilie.

Probleme entstehen häufig, wenn sich die Erben nicht einigen können, ob die Immobilie verkauft, genutzt, vermietet oder aufgeteilt werden soll.

In solchen Fällen kann eine rechtliche Beratung helfen, eine einvernehmliche Lösung zu finden oder die Rechte einzelner Erben durchzusetzen.

Anwalt für Erbrecht in Kroatien

Ein Anwalt für Erbrecht in Kroatien kann insbesondere dann hilfreich sein, wenn Erben im Ausland leben, die kroatische Sprache nicht sprechen oder Unsicherheiten bezüglich Grundbuch, Testament, Pflichtteil oder Verkauf der Immobilie bestehen.

Rechtliche Unterstützung ist besonders sinnvoll bei:

  • Immobilien in Kroatien mit mehreren Erben,
  • unklarem Grundbuchstand,
  • Streitigkeiten zwischen Erben,
  • Testamenten mit Auslandsbezug,
  • geplanter Veräußerung der geerbten Immobilie.

FAQ – Häufige Fragen zur geerbten Immobilie in Kroatien

Was muss ich tun, wenn ich eine Immobilie in Kroatien geerbt habe?

Zunächst sollte geprüft werden, ob ein Nachlassverfahren in Kroatien läuft oder eingeleitet werden muss. Danach ist zu klären, welche Immobilie zum Nachlass gehört und wer als Erbe berechtigt ist.

Wie läuft das Nachlassverfahren in Kroatien ab?

Das Verfahren wird üblicherweise durch das Gericht eingeleitet und von einem Notar als Gerichtskommissär durchgeführt. Am Ende wird ein Erbschaftsbeschluss erlassen.

Brauche ich einen Erbschein in Kroatien?

In Kroatien wird die Erbenstellung in der Regel durch einen rechtskräftigen Erbschaftsbeschluss festgestellt. In grenzüberschreitenden Fällen kann zusätzlich ein Europäisches Nachlasszeugnis relevant sein.

Kann ich eine geerbte Immobilie in Kroatien verkaufen?

Ja. Vor dem Verkauf sollte jedoch die Eigentumsumschreibung im kroatischen Grundbuch durchgeführt werden.

Was passiert, wenn mehrere Erben beteiligt sind?

Mehrere Erben werden in der Regel Miteigentümer der Immobilie. Für Verkauf, Nutzung oder Aufteilung ist meist eine Einigung zwischen den Erben erforderlich.

Muss ich Erbschaftssteuer für eine Immobilie in Kroatien zahlen?

Das hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom konkreten Fall ab. Nahe Angehörige sind häufig steuerlich begünstigt oder befreit.

Warum ist der Grundbucheintrag in Kroatien wichtig?

Der Grundbucheintrag dokumentiert das Eigentum an der Immobilie. Ohne korrekte Eintragung kann ein späterer Verkauf oder eine andere Verfügung erschwert sein.

Fazit

Wer eine Immobilie in Kroatien geerbt hat, sollte das Nachlassverfahren, den Erbschaftsbeschluss und die Grundbuchänderung sorgfältig prüfen. Besonders für Erben aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz ist es wichtig, die Besonderheiten des kroatischen Erbrechts zu kennen.

Wenn Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück in Kroatien geerbt haben, kann eine frühzeitige rechtliche Beratung helfen, Fehler zu vermeiden, das Verfahren zu beschleunigen und Ihre Rechte als Erbe zu sichern.

Unsere Kanzlei unterstützt Sie bei Fragen zum Nachlassverfahren in Kroatien, zum Grundbuch in Kroatien, zur Eigentumsumschreibung nach einer Erbschaft und bei allen rechtlichen Fragen rund um das Immobilienerbe in Kroatien.

Neueste Beiträge

Haben Sie noch Fragen?

Ein Mitarbeiter unseres Büros wird sich schnellstmöglich bei Ihnen melden.

  • 091 520 0264
  • andrej@odvjetnikbasovic.hr
Nach oben scrollen