Miteigentum in Kroatien aufheben – Ablauf und Kosten

Sie haben gemeinsam mit Ihrem Bruder oder Ihrer Schwester ein Haus in Kroatien geerbt, können sich aber nicht über den Verkauf einigen? Ein Miteigentümer nutzt die gesamte Wohnung, während Sie Ihren Anteil ausgezahlt bekommen möchten? Oder besitzen Sie einen Grundstücksanteil, über den Sie wegen Meinungsverschiedenheiten mit den übrigen Miteigentümern nicht so verfügen können, wie Sie es wünschen?

Die Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft in Kroatien, auf Kroatisch razvrgnuće suvlasništva, bietet einen rechtlichen Weg, diese Situation zu lösen. Je nach Einzelfall kommen eine Teilung der Immobilie, ihre Übernahme gegen Auszahlung der übrigen Miteigentümer oder ein Verkauf mit anschließender Verteilung des Erlöses in Betracht.

Dieser Beitrag richtet sich an deutschsprachige Eigentümer und Kaufinteressenten mit Bezug zu einer Immobilie in Kroatien. Er erläutert die Aufhebung des Miteigentums nach kroatischem Recht. Begriffe und Verfahrensregeln aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz lassen sich darauf nicht ohne Weiteres übertragen.

Was bedeutet Miteigentum und wie lässt es sich aufheben?

Miteigentum liegt vor, wenn mehreren Personen das Eigentum an derselben Sache in bestimmten Anteilen zusteht, beispielsweise jeweils zur Hälfte oder zu einem Viertel. Ein Miteigentumsanteil ist für sich genommen kein räumlich abgegrenzter Teil der Immobilie.

Sind Sie als Eigentümer der Hälfte eines Hauses eingetragen, an dem kein Eigentum an einzelnen Einheiten begründet wurde, gehört Ihnen deshalb nicht automatisch das Erdgeschoss oder das Obergeschoss allein. Auch bei einer Vereinbarung über die Nutzung bestimmter Räume muss zwischen der tatsächlichen Nutzung und rechtlich begründetem Eigentum an einer gesonderten Einheit unterschieden werden.

Durch die Aufhebung wird das bisherige Miteigentumsverhältnis vollständig oder teilweise aufgelöst. Vor der Wahl des Verfahrens müssen die Miteigentümer, ihre Anteile sowie die Grundbuchlage und die tatsächlichen Verhältnisse festgestellt werden. Näheres zur ersten Prüfung erfahren Sie im Beitrag Eigentümer einer Immobilie in Kroatien prüfen – Grundbuch richtig lesen.

Ein Miteigentümer will die Immobilie in Kroatien nicht verkaufen – welche Möglichkeiten gibt es?

Für den einvernehmlichen Verkauf der gesamten Immobilie ist die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich. Eine Anteilsmehrheit allein berechtigt einen Miteigentümer nicht dazu, auch die Anteile der anderen zu verkaufen.

Kommt keine Einigung zustande, kann grundsätzlich jeder Miteigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dieses Recht steht nicht nur der Person mit dem größten Anteil zu. Nach den Artikeln 47 und 48 des kroatischen Gesetzes über das Eigentum und andere dingliche Rechte kann es einvernehmlich oder gerichtlich ausgeübt werden und unterliegt nicht der Verjährung.

Das Recht ist allerdings nicht grenzenlos. Das Gesetz regelt insbesondere den Einwand, dass eine Aufhebung zum betreffenden Zeitpunkt die anderen Miteigentümer benachteiligen würde, sowie die Möglichkeit vertraglicher Beschränkungen des Aufhebungsrechts. Bestehende Verträge, Grundbucheintragungen und die konkreten Umstände müssen daher geprüft werden. Es lässt sich nicht voraussetzen, dass das Gericht jede beantragte Art der Teilung sofort anordnet.

Einvernehmliche Aufhebung: Was sollte die Vereinbarung regeln?

Vor Einleitung eines Verfahrens ist es sinnvoll, der anderen Seite einen konkreten Vorschlag zu unterbreiten. Statt lediglich den „Verkauf des Hauses“ zu verlangen, kann der Vorschlag eine Wertermittlung, einen angebotenen Auszahlungsbetrag, eine Zahlungsfrist und die Modalitäten der Übergabe enthalten.

Im Rahmen des rechtlich Zulässigen und tatsächlich Möglichen können die Miteigentümer vereinbaren, dass einer die Immobilie übernimmt und die anderen auszahlt, dass die Immobilie geteilt oder gemeinsam an einen Dritten verkauft wird. Bei mehreren Immobilien kommt auch deren Verteilung unter den Miteigentümern mit einem etwaigen Wertausgleich in Betracht.

Die Vereinbarung sollte den Gegenstand der Teilung, die Anteile, Beträge, Fristen, Kosten, Besitzübergabe und die Unterlagen für die erforderlichen Grundbucheintragungen präzise regeln. Erfolgt die Auszahlung erst später, sind insbesondere die Sicherung des Zahlungsanspruchs und das Verhältnis zwischen Zahlung und Bewilligung der Eigentumseintragung zu klären.

Wie läuft die gerichtliche Aufhebung des Miteigentums in Kroatien ab?

Ist eine Einigung nicht möglich, erfolgt die gerichtliche Aufhebung grundsätzlich in einem außerstreitigen Verfahren vor dem zuständigen kroatischen Gemeindegericht (općinski sud). Das Verfahren wird durch einen Antrag eingeleitet. Der Ausdruck „Klage auf Aufhebung des Miteigentums“ bedeutet daher nicht, dass jeder Fall von Anfang an ein streitiges Zivilverfahren ist.

Besteht Streit über das Eigentum, die Größe der Anteile oder andere entscheidungserhebliche Fragen, kann deren Klärung in einem streitigen Zivilverfahren erforderlich werden. Vor Antragstellung sollte deshalb geprüft werden, ob der Konflikt über die bloße Uneinigkeit über die Teilungsart hinausgeht.

Die Vorbereitung und Durchführung umfassen typischerweise:

1. Prüfung der Unterlagen: Grundbuchauszug, Erwerbsurkunden, Katasterdaten und bestehende Belastungen.
2. Festlegung der beantragten Aufhebungsart: mit den Gründen und Beweismitteln, die diese Lösung rechtlich und tatsächlich tragen.
3. Einbeziehung der betroffenen Miteigentümer: unter Angabe der für das Verfahren und die Zustellung erforderlichen korrekten Daten.
4. Feststellung der entscheidenden Umstände: erforderlichenfalls durch einen Ortstermin, eine Wertermittlung und geeignete Sachverständigengutachten.
5. Entscheidung und Umsetzung: je nach Aufhebungsart durch Auszahlung, Verkauf, Übergabe und Grundbucheintragungen.

Immobilie teilen, Miteigentümer auszahlen oder verkaufen?

Realteilung durch geometrische Teilung der Immobilie

Ist das Gericht nicht an besondere gesetzliche Vorgaben, eine wirksame Vereinbarung oder einen Anspruch auf Übernahme gegen Auszahlung gebunden, sieht das Gesetz die geometrische Teilung der Immobilie vor. Zu prüfen ist, ob sie tatsächlich möglich und rechtlich zulässig ist und ohne erhebliche Wertminderung durchgeführt werden kann.

Bei einem Grundstück sind beispielsweise die Bildung selbstständiger Parzellen, die Erschließung beziehungsweise der Zugang und die einschlägigen raumplanungsrechtlichen Beschränkungen zu untersuchen. Allein eine große Grundstücksfläche rechtfertigt noch nicht die Annahme, dass die gewünschte Teilung möglich ist.

Übernahme der Immobilie gegen Auszahlung der Miteigentümer

Bei dieser Aufhebungsart wird die Immobilie einem Miteigentümer zugewiesen, der den übrigen den Wert ihrer Anteile auszahlt. Sind die Beteiligten einverstanden, lässt sich eine solche Lösung vertraglich vereinbaren.

Für eine gerichtliche Aufhebung gegen Auszahlung enthält Artikel 51 besondere Voraussetzungen: Der Anspruch kann auf dem Gesetz oder einem Rechtsgeschäft beruhen; andernfalls muss der Miteigentümer einen besonders gewichtigen Grund glaubhaft machen. Miteigentümer, deren Anteile zusammen mindestens neun Zehntel betragen, müssen diesen besonders gewichtigen Grund nicht glaubhaft machen.

Der bloße Wunsch, das Haus zu behalten, oder ein Anteil von mehr als der Hälfte garantiert keine Zuweisung gegen Auszahlung. Das Gericht bestimmt die Zahlungsfrist anhand der Umstände. Bis zur Auszahlung sind die anderen Miteigentümer durch das gesetzlich vorgesehene Pfandrecht abgesichert.

Gerichtlicher Verkauf und Verteilung des Erlöses

Ist eine Teilung ohne erhebliche Wertminderung nicht möglich, sieht das Gesetz den Verkauf durch öffentliche Versteigerung oder auf andere geeignete Weise vor. Der erzielte Erlös wird entsprechend den Miteigentumsanteilen verteilt. Im kroatischen Recht wird dies als civilno razvrgnuće bezeichnet.

Wer nach einer „Teilungsversteigerung in Kroatien“ sucht, sollte beachten: Gemeint ist hier der Verkauf im Rahmen des kroatischen Aufhebungsverfahrens. Dieser Beitrag beschreibt nicht das deutsche Verfahren der Teilungsversteigerung.

Eine gerichtliche Verkaufsentscheidung garantiert nicht den von den Miteigentümern erhofften Preis. Vor einem solchen Vorgehen sollten ein einvernehmlicher Verkauf und eine Auszahlung als Alternativen geprüft werden. Dabei sind der geschätzte Wert, die Kosten, Belastungen und die für die Umsetzung erforderliche Zeit zu berücksichtigen.

Begründung von Eigentum an einzelnen Einheiten – Etažierung

Bei einem Gebäude mit mehreren selbstständig nutzbaren Einheiten kann eine Aufteilung in Eigentum an einzelnen Einheiten in Betracht kommen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Artikel 53 regelt deren einvernehmliche Begründung als Form der Aufhebung. Fehlt die Zustimmung, sind mögliche gerichtliche Rechtsschutzwege gesondert anhand der hierfür geltenden Vorschriften zu prüfen.

Bei der kroatischen Etažierung wird das Eigentum an einer bestimmten Einheit mit einem Miteigentumsanteil verbunden; die gemeinschaftlichen Gebäudeteile verbleiben im entsprechenden gemeinschaftlichen Nutzungs- und Miteigentumsverhältnis. Weitere Informationen enthält der Beitrag Etažierung einer Immobilie – Verfahren, Kosten und Zeitrahmen (auf Kroatisch).

Kann ich einen anderen Miteigentümer zwingen, meinen Anteil zu kaufen?

Grundsätzlich nicht allein deshalb, weil Sie aus dem Miteigentum ausscheiden möchten. Zu unterscheiden ist zwischen Ihrem Antrag, die gesamte Immobilie zu übernehmen und die anderen auszuzahlen, und Ihrem Wunsch, dass ein anderer Ihren Anteil übernimmt und Sie auszahlt.

Letzteres kann vereinbart werden. Die Weigerung, Ihren Anteil zu kaufen, begründet für sich genommen jedoch keine Pflicht zum Erwerb. Fehlen eine Vereinbarung oder eine andere Rechtsgrundlage für die Auszahlung, sind die übrigen gesetzlich vorgesehenen Aufhebungsarten zu prüfen.

Kann ich nur meinen Miteigentumsanteil verkaufen?

Ein Miteigentümer darf grundsätzlich selbstständig über seinen ideellen Anteil verfügen, soweit fremde Rechte und etwaige Beschränkungen beachtet werden. Der Käufer erwirbt dann diesen Anteil und nicht automatisch eine bestimmte Wohnung, ein Stockwerk oder ein Zimmer.

Die übrigen Miteigentümer haben nicht allein aufgrund ihres Miteigentums ein Vorkaufsrecht. Ein solches Recht kann jedoch auf einer besonderen Rechtsgrundlage bestehen und sollte vor dem Verkauf geprüft werden. Der Anteilsverkauf ist deshalb vom Verkauf der gesamten Immobilie und von der gerichtlichen Aufhebung zu unterscheiden.

Welche Kosten entstehen bei der Aufhebung des Miteigentums in Kroatien?

Die Kosten hängen vom Wert und der Art der Immobilie, der Anzahl der Miteigentümer, den erforderlichen fachlichen Leistungen und dem Umfang des Streits ab. Dazu können Gerichtsgebühren, Anwaltskosten, Sachverständigenkosten, Vermessungsunterlagen sowie Kosten für die Umsetzung der Entscheidung und die Eintragungen gehören.

Nach Artikel 54 des kroatischen Gesetzes über das Eigentum und andere dingliche Rechte tragen die Miteigentümer die Aufhebungskosten im Verhältnis ihrer Anteile, sofern das Gesetz oder ihre Vereinbarung nichts anderes bestimmt. Bei einzelnen Verfahrenskosten sind zusätzlich die einschlägigen Verfahrensregeln zu berücksichtigen. Wer während des Verfahrens einen Vorschuss leisten muss, trägt diesen Betrag nicht zwingend auch endgültig in voller Höhe.

Rechenbeispiel: Beträgt ein bestimmter gemeinschaftlicher Kostenposten 1.200 EUR und liegen die Anteile bei 3/4 und 1/4, ergibt sich bei anteiliger Verteilung: 1.200 × 3/4 = 900 EUR und 1.200 × 1/4 = 300 EUR. Dieses Beispiel erläutert nur die Verteilung; es ist keine Kostenschätzung für ein Verfahren.

Wie lange dauert das Verfahren?

Ohne Prüfung des konkreten Falls lässt sich die Dauer nicht zuverlässig bestimmen. Einfluss haben können die Zustellung an sämtliche Beteiligten, Anzahl und Umfang der Gutachten, Streitigkeiten über die Anteile, Rechtsmittel und ein erforderlicher Verkauf oder andere Umsetzungsschritte.

Für eine realistische Einschätzung ist zwischen der Zeit bis zur Entscheidung und der Zeit bis zu ihrer vollständigen Umsetzung zu unterscheiden. Eine tragfähige Einigung kann die weitere Beweisaufnahme zu einzelnen Streitpunkten entbehrlich machen.

Was gilt, wenn ein Miteigentümer das ganze Haus bewohnt oder renoviert hat?

Die Nutzung der gesamten Immobilie führt für sich genommen nicht dazu, dass der Nutzer ihr Alleineigentümer wird. Ebenso vergrößern Investitionen allein nicht automatisch den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteil.

Vor der Aufhebung sind Nutzungsvereinbarungen, mögliche Ansprüche wegen Investitionen und Kosten sowie etwaige Ansprüche im Zusammenhang mit der ausschließlichen Nutzung gesondert zu prüfen. Ob und in welchem Umfang solche Ansprüche bestehen, hängt von ihrer Rechtsgrundlage und den Beweisen ab. Es sollte nicht angenommen werden, dass die Aufhebungsentscheidung automatisch sämtliche dieser Fragen erledigt.

Bestehen eine Hypothek, eine Dienstbarkeit oder andere Rechte Dritter, ist deren Bedeutung für die gewählte Aufhebungsart zu prüfen. Die Aufhebung darf geschützte Rechte Dritter nicht beeinträchtigen.

Welche Unterlagen benötigt der Anwalt?

• Einen aktuellen Grundbuchauszug und die Angaben zur Katasterparzelle.
• Den Erbschaftsbeschluss, Kaufvertrag oder eine andere Erwerbsurkunde.
• Bestehende Vereinbarungen über Nutzung, Teilung oder Beschränkungen des Aufhebungsrechts.
• Verfügbare Pläne, Genehmigungen und Gebäudeunterlagen, soweit relevant.
• Angaben zu den übrigen Miteigentümern sowie bisherige Angebote und Korrespondenz.
• Belege für Investitionen und Kosten, soweit auch darüber Streit besteht.

Benennen Sie außerdem Ihr Ziel: Möchten Sie die Immobilie behalten, eine eigenständige Einheit erhalten oder gegen Zahlung aus dem Miteigentum ausscheiden? Auf dieser Grundlage lassen sich die rechtlich verfügbaren Möglichkeiten vergleichen.

Häufige Fragen zur Aufhebung von Miteigentum in Kroatien

Kann auch ein Miteigentümer mit nur 1/8 die Aufhebung verlangen?

Ja. Grundsätzlich steht dieses Recht jedem Miteigentümer zu, vorbehaltlich gesetzlicher Beschränkungen. Ein kleiner Anteil verhindert für sich genommen die Antragstellung nicht, garantiert aber auch nicht die gewünschte Aufhebungsart.

Müssen alle Miteigentümer der gerichtlichen Aufhebung zustimmen?

Nein. Der gerichtliche Weg kommt gerade dann in Betracht, wenn keine Einigung erzielt wird. Das Gericht muss dennoch die gesetzlichen Voraussetzungen und die Rechte aller betroffenen Beteiligten prüfen.

Kann ich den sofortigen Verkauf der Immobilie verlangen?

Sie können einen Verkauf beantragen. Das Gericht muss Ihrem Wunsch jedoch nicht allein deshalb folgen. Es hat die Vorschriften über die Aufhebungsart anzuwenden und die Voraussetzungen für einen Verkauf mit Erlösverteilung zu prüfen.

Verjährt das Recht auf Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft?

Nein. Gesonderte Zahlungsansprüche, etwa im Zusammenhang mit Kosten oder Nutzung, können hingegen den Regeln über die Verjährung unterliegen.

Muss ich meinen Anteil einem anderen Miteigentümer verkaufen?

Das Miteigentum allein verschafft dem anderen kein allgemeines Vorkaufsrecht. Zu prüfen ist, ob ein solches Recht oder eine andere Beschränkung auf besonderer Rechtsgrundlage besteht.

Ist eine Einigung auch nach Beginn des Verfahrens möglich?

Ja. Die Einleitung des Verfahrens schließt eine einvernehmliche Lösung nicht aus. Der Inhalt der Vereinbarung und ihre verfahrens- und grundbuchrechtliche Umsetzung sind an den jeweiligen Verfahrensstand anzupassen.

Rechtsgrundlagen

• Kroatisches Gesetz über das Eigentum und andere dingliche Rechte – Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, insbesondere Artikel 36–43 und 47–56. Eine Übersicht der Veröffentlichungen und Änderungen finden Sie auch beim zuständigen kroatischen Ministerium.
• Kroatisches Gesetz über das außerstreitige Verfahren – Zakon o izvanparničnom postupku, NN 59/2023.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information über kroatisches Recht. Das geeignete Verfahren, die Kosten und die mögliche Aufhebungsart hängen von den Unterlagen und den Umständen des Einzelfalls ab. Stand der rechtlichen Prüfung des Ausgangstextes: 25. September 2026.