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Bau von Immobilien in der Republik Kroatien und der Bauvertrag - Rechtlicher Leitfaden
07/10/2025
Der Bau einer Immobilie in Kroatien, sei es ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder ein Geschäftsgebäude, erfordert zahlreiche rechtliche und technische Schritte. Ein wesentlicher Bestandteil jedes Bauprojekts ist der Bauvertrag, der die Beziehung zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer regelt.
1. Rechtlicher Rahmen für den Bau in Kroatien
Der Bau in Kroatien wird durch mehrere Gesetze geregelt, darunter das Baugesetz, das Raumplanungsgesetz und das Gesetz über Verpflichtungsverhältnisse (Artikel 619–636). Diese Gesetze definieren die Rechte und Pflichten des Auftraggebers, Auftragnehmers, Planers und Bauaufsichtsingenieurs.
2. Was ist ein Bauvertrag?
Ein Bauvertrag ist eine besondere Form des Werkvertrags, durch den sich der Auftragnehmer verpflichtet, bestimmte Bauarbeiten gemäß der Projektdokumentation auszuführen, während sich der Auftraggeber verpflichtet, den vereinbarten Preis zu zahlen.
3. Obligatorische Bestandteile des Bauvertrags
- Genaue Beschreibung der Arbeiten und des Projekts
- Beginn- und Fertigstellungstermine
- Vereinbarter Preis und Zahlungsbedingungen
- Garantien und Haftung für Mängel
- Abnahmeverfahren und Übergabe
- Streitbeilegung und Kündigungsklauseln
4. Rolle des Planers und des Bauaufsichtsingenieurs
Nach kroatischem Recht muss der Auftraggeber einen Hauptplaner und einen Bauaufsichtsingenieur benennen. Ihre Aufgabe ist es sicherzustellen, dass die Bauarbeiten mit dem Projekt und den gesetzlichen Vorschriften übereinstimmen. Verträge mit diesen Personen sollten von einem Anwalt erstellt werden, um die Haftung klar zu definieren.
5. Baugenehmigung und Baubeginn
Vor Beginn der Bauarbeiten muss der Auftraggeber eine gültige Baugenehmigung einholen und den Beginn der Bauarbeiten der zuständigen Behörde melden. Illegales Bauen kann zu Geldstrafen und Abrissverfügungen führen.
6. Finanzielle und steuerliche Aspekte
Vor der Unterzeichnung des Bauvertrags sollten alle Kosten, einschließlich Steuern, Notargebühren und Rechtsberatung, geklärt werden. Bei B2B-Transaktionen wird in Kroatien das Reverse-Charge-Verfahren für die Mehrwertsteuer im Bauwesen angewendet.
7. Haftung von Auftraggeber und Auftragnehmer
Der Auftragnehmer ist für die Qualität der ausgeführten Arbeiten und versteckte Mängel verantwortlich. Der Auftraggeber muss den vereinbarten Preis fristgerecht zahlen und den Zugang zur Baustelle ermöglichen. Alle Verpflichtungen sollten vertraglich genau festgelegt werden.
8. Rechtliche Unterstützung beim Bau
Rechtsanwalt Andrej Bašović bietet rechtliche Unterstützung bei der Erstellung und Prüfung von Bauverträgen, bei der Kommunikation mit Notaren und Auftragnehmern sowie bei der Vertretung in Bauprojekten in Kroatien. >> Rechtsanwalt Andrej Bašović.
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