Darovanje nekretnine – darovni ugovor, porez i zaštita darovatelja

Darovanje nekretnine omogućuje prijenos stana, kuće ili zemljišta bez plaćanja kupoprodajne cijene. Ipak, darovni ugovor može imati dugoročne posljedice za darovatelja i njegovu obitelj: tko će ubuduće odlučivati o nekretnini, može li darovatelj nastaviti živjeti u njoj i kako darovanje utječe na prava drugih nasljednika.

Prije potpisivanja potrebno je uskladiti oblik ugovora, zemljišnoknjižno stanje, porezni položaj i zaštitu osobe koja daruje. Posebnu pozornost zaslužuje darovanje roditelja djeci kada je predmet ugovora dom u kojem roditelj namjerava ostati.

Što je ugovor o darovanju nekretnine

Ugovorom o darovanju darovatelj se obvezuje bez protučinidbe prenijeti nekretninu na obdarenika, a obdarenik dar prihvaća. U svakodnevnom govoru koriste se i izrazi darovni ugovor, darovnica i daroprimatelj.

Predmet darovanja može biti cijela nekretnina ili određeni suvlasnički dio. Ako se daruje idealni suvlasnički dio, primjerice jedna polovica kuće, to samo po sebi ne znači prijenos vlasništva određenog kata ili stana. Predmet ugovora mora odgovarati stvarnim vlasničkim pravima i zemljišnoknjižnom stanju.

Potpisivanje darovnog ugovora nije isto što i stjecanje vlasništva. Kod prijenosa nekretnine na temelju ugovora vlasništvo se u pravilu stječe uknjižbom, uz ispunjenje zakonskih pretpostavki. ^[1][2]

Što provjeriti prije darovanja

Prije sastavljanja ugovora treba provjeriti tko je upisan kao vlasnik, koji se dio daruje te postoje li hipoteke, plombe, zabilježbe ili prava trećih osoba. Potrebno je utvrditi i je li riječ o vlastitoj imovini darovatelja ili postoje prava bračnog druga odnosno drugih osoba koja nisu razvidna samo iz upisa.

Darovanje ne uklanja postojeće terete. Ako je nekretnina opterećena hipotekom, prijenos vlasništva sam po sebi ne znači da je hipoteka prestala.

Kada se opis kuće ili stana u ugovoru razlikuje od zemljišnih knjiga, najprije treba razjasniti što se pravno prenosi. Posebnu provjeru zahtijevaju neetažirane kuće, nesređeno vlasništvo i darovanje nekretnine koja je predmet spora.

Što treba sadržavati darovni ugovor

Ugovor treba jasno urediti identitet stranaka, nekretninu i način prijenosa. Pri njegovoj pripremi osobito su važni:

1. Podaci o darovatelju i obdareniku, uključujući OIB.
2. Točna zemljišnoknjižna oznaka nekretnine i suvlasničkog dijela.
3. Izjava o darovanju bez naknade i izjava o prihvatu dara.
4. Odredbe o predaji u posjed koje odgovaraju stvarnom dogovoru.
5. Suglasnost za uknjižbu prava vlasništva, odnosno tabularna izjava.
6. Eventualno pravo stanovanja, plodouživanja ili druge ugovorene obveze.
7. Dogovor o troškovima i provedbi potrebnih upisa.

Nije dovoljno preuzeti obrazac i promijeniti imena. Ugovor roditelja koji nastavlja sam živjeti u darovanoj kući zahtijeva drukčije uređenje od darovanja praznog stana koji se odmah predaje obdareniku.

Ovjera potpisa ili solemnizacija darovnog ugovora

Zakon o obveznim odnosima propisuje pisani oblik ugovora o darovanju nekretnine. Ako nema prave predaje stvari, ugovor mora biti sklopljen u obliku javnobilježničkog akta ili solemnizirane privatne isprave. ^{[1, čl. 482.]}

Ovjera potpisa i solemnizacija nisu ista radnja. Samom ovjerom potpisa ne ispunjava se zahtjev za solemnizacijom kada je ona potrebna radi valjanosti ugovora.

Poseban oprez potreban je kada darovatelj zadržava posjed i nastavlja koristiti nekretninu. Postoji li prava predaja procjenjuje se prema stvarnim okolnostima. Ugovorna rečenica da je nekretnina predana ne bi smjela služiti prikrivanju drukčijeg stvarnog stanja.

Za zemljišnoknjižni upis dodatno treba osigurati da isprava ima odgovarajući sadržaj i oblik, uključujući valjanu suglasnost za uknjižbu. Zato oblik ugovora i uvjete upisa treba provjeravati zajedno. ^{[2, čl. 119.–120.]}

Porez na darovanje nekretnine

Kod darovanja nekretnine građani često pitaju plaća li se „porez na dar”. Za uobičajeno darovanje nekretnine između fizičkih osoba relevantan je porez na promet nekretnina i eventualno oslobođenje.

Prema vodiču Porezne uprave, pri darovanju su oslobođeni bračni i izvanbračni drugovi, formalni i neformalni životni partneri, preci i potomci u uspravnoj liniji te posvojitelji i posvojenici. Za primjenu oslobođenja mora postojati i, prema potrebi, biti dokazan odgovarajući odnos. ^[3]

Ako nema oslobođenja i stjecanje podliježe porezu na promet nekretnina, stopa je 3 % tržišne vrijednosti. Primjer: ako je porezna osnovica 150.000 eura, porez iznosi 150.000 × 0,03 = 4.500 eura. Primjer pretpostavlja da nema primjenjivog oslobođenja. ^[4]

Oslobođenje od poreza ne uklanja troškove sastavljanja ugovora, javnobilježničkih radnji i upisa. Porezna pravila za prijenos nekretnine treba razlikovati od drugih poreznih obveza povezanih s njezinim kasnijim vlasništvom i korištenjem.

Kako darovati nekretninu i zadržati pravo stanovanja

Darovatelj koji želi nastaviti živjeti u nekretnini treba izričito urediti svoje pravo. Oslanjanje samo na obiteljsko obećanje ostavlja otvorena pitanja ako se odnosi promijene.

Ovisno o cilju, moguće je ugovoriti osobnu služnost stanovanja ili plodouživanja. Pravo stanovanja namijenjeno je korištenju stambenog prostora, dok plodouživanje može obuhvatiti šire korištenje i ubiranje prihoda. Opseg prava treba precizno odrediti i osigurati odgovarajući zemljišnoknjižni upis. ^{[2, čl. 203., 217.–220.]}

Ugovorom je korisno razjasniti koristi li darovatelj cijelu nekretninu ili određeni dio, je li korištenje isključivo te kako se raspoređuju režije i održavanje.

Primjerice, majka koja daruje stan kćeri, ali u njemu želi živjeti do smrti, treba ugovoriti upravo takvo pravo i njegovu provedbu. Ako želi i mogućnost iznajmljivanja te zadržavanja najamnine, potreban je drukčiji opseg prava.

Pravo stanovanja ne znači da darovatelj zadržava vlasništvo ili pravo samostalno prodati nekretninu. Kod postojećih hipoteka posebno treba provjeriti prvenstveni red i položaj ugovorene služnosti.

Darovanje nekretnine djetetu i prava drugih nasljednika

Darovanjem jednom djetetu ne nestaju automatski sva nasljednopravna pitanja. Dar može biti važan za izračun nužnog dijela nakon smrti darovatelja.

Zakon o nasljeđivanju predviđa pribrajanje vrijednosti darova zakonskim nasljednicima pri utvrđivanju obračunske vrijednosti ostavine, uz zakonske iznimke. Za darove drugim osobama primjenjuju se drukčija pravila, među ostalim pravilo o darovima učinjenima u posljednjoj godini života. ^{[5, čl. 71.]}

Ako je nužni dio povrijeđen, nužni nasljednik može pod zakonskim uvjetima zahtijevati njegovo namirenje, uključujući vraćanje darova u potrebnom opsegu. Nije dovoljno promatrati samo vrijednost darovane kuće: važni su ostala imovina, dugovi, raniji darovi i krug nasljednika.

Primjerice, darovanje stana sinu ne znači da kći automatski ima pravo na polovicu tog stana. Potrebno je najprije utvrditi postoji li povreda njezina nužnog dijela i što je potrebno za njegovo namirenje.

Zahtjev za povrat dara zbog povrede nužnog dijela u pravilu zastarijeva za tri godine od ostaviteljeve smrti. To treba razlikovati od rokova za opoziv darovanja i drugih zahtjeva. ^{[5, čl. 77.–84.]}

Može li se opozvati darovni ugovor

Darovanje se ne može jednostavno povući zato što se darovatelj predomislio. Zakon uređuje posebne razloge opoziva, osobito osiromašenje darovatelja i grubu nezahvalnost obdarenika. ^{[1, čl. 493.–498.]}

Kod osiromašenja nije dovoljno svako pogoršanje financijskog položaja. Propisani su uvjeti koji se odnose na nužno uzdržavanje darovatelja, obvezu drugih osoba da ga uzdržavaju i položaj obdarenika. Za nekretnine postoji i zakonsko ograničenje vezano uz protek deset godina od predaje dara.

Gruba nezahvalnost podrazumijeva ozbiljna ponašanja određena zakonom. Obiteljska svađa ili razočaranje ne znače sami po sebi da su ispunjeni uvjeti za opoziv.

Opoziv se daje pisanom izjavom upućenom obdareniku, s javnobilježnički ovjerenim potpisom. Pravo na opoziv u pravilu prestaje godinu dana nakon saznanja za razlog opoziva, osim ako je propisano drukčije. Kada obdarenik osporava povrat, može biti potreban sudski postupak. Izjava o opozivu sama po sebi ne znači automatski povrat zemljišnoknjižnog vlasništva.

Darovanje ili ugovor o uzdržavanju

Ako je glavni cilj osigurati svakodnevnu skrb, prehranu i pomoć do smrti, treba razmotriti odgovara li darovanje stvarnoj namjeri stranaka.

Kod običnog darovanja ne nastaje automatski ugovorna obveza doživotne skrbi. Darovanje se može povezati s nametom, ali sadržaj i pravne posljedice takvog ugovora treba pažljivo razlikovati od ugovora o uzdržavanju.

Kod doživotnog uzdržavanja prijenos imovine odgođen je do smrti primatelja, dok se kod dosmrtnog uzdržavanja prijenos ostvaruje za njegova života. Izbor ugovora treba temeljiti na stvarnim obvezama i željenoj zaštiti, a ne samo na nazivu ili poreznom učinku. ^{[1, čl. 484.–487.; 6, čl. 579. i 586.]}

Troškovi i dokumentacija za darovanje

Ukupni trošak ovisi o vrijednosti nekretnine, potrebnom obliku ugovora, njegovoj složenosti, dodatnim pravima i stanju zemljišnih knjiga. Ovjera potpisa i solemnizacija nemaju isti opseg ni trošak, pa univerzalni iznos može biti zavaravajući.

Za pripremu ugovora korisno je dostaviti:

1. Podatke i OIB stranaka.
2. Zemljišnoknjižni izvadak ili podatke za pronalazak nekretnine.
3. Ispravu kojom je darovatelj stekao nekretninu, ako je dostupna.
4. Podatke o srodstvu radi provjere poreznog oslobođenja.
5. Dogovor o posjedu, stanovanju, troškovima i eventualnim obvezama obdarenika.
6. Podatke o teretima, sporovima i pravima drugih osoba.

Na temelju dokumentacije može se procijeniti treba li prije ugovora urediti vlasničko stanje ili pribaviti dodatne isprave.

Česta pitanja o darovanju nekretnine

Plaća li dijete porez kada mu roditelj daruje stan

Darovanje između roditelja i djeteta obuhvaćeno je oslobođenjem za srodnike u uspravnoj liniji. Treba osigurati podatke potrebne za utvrđivanje tog odnosa. ^[3]

Je li dovoljan darovni ugovor preuzet s interneta

Obrazac može poslužiti za upoznavanje sa strukturom ugovora, ali ne rješava pitanje njegova oblika, prava stanovanja, tereta i podobnosti za upis. Posebno je rizično preuzeti odredbu o predaji koja ne odgovara stvarnosti.

Mora li svaki darovni ugovor biti solemniziran

Za darovanje nekretnine propisan je pisani oblik, a za darovanje bez prave predaje javnobilježnički akt ili solemnizirana privatna isprava. Potrebni oblik ovisi o konkretnom poslu. ^{[1, čl. 482.]}

Mogu li darovati kuću i ostati živjeti u njoj

Moguće je ugovoriti i upisati odgovarajuću osobnu služnost. Treba precizirati njezin opseg i provjeriti postojeće terete. Time se ne zadržava vlasništvo kuće. ^[2]

Mogu li drugi nasljednici tražiti povrat darovane nekretnine

Nužni nasljednici mogu pod zakonskim uvjetima zahtijevati vraćanje dara radi namirenja povrijeđenog nužnog dijela. Samo nezadovoljstvo darovanjem nije dovoljno. ^[5]

Odvjetnik za darovanje nekretnine u Rijeci

Odvjetnički ured Andreja Bašovića u Rijeci pruža pravnu pomoć pri provjeri nekretnine, sastavljanju darovnog ugovora i uređenju prava darovatelja, kao i u sporovima povezanima s darovanjem.

Ako namjeravate darovati stan, kuću ili zemljište u Rijeci, na Kvarneru ili drugdje u Hrvatskoj, prije potpisivanja razjasnite želite li zadržati stanovanje, prihode ili pravo na skrb. Te je odnose potrebno urediti dok se ugovor priprema.

Za dogovor o pravnoj pomoći dostavite podatke o nekretnini i kratak opis željenog prijenosa na andrej@odvjetnikbasovic.hr ili nazovite 091 520 0264.

Povezani članci

• Razvrgnuće suvlasništva nekretnine
• Nasljeđivanje nekretnina u Hrvatskoj

Pravni izvori

1. Zakon o obveznim odnosima, NN 35/2005, osobito čl. 479.–498., uz naknadne izmjene.
2. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, pročišćeni tekst, osobito čl. 119.–120. i odredbe o osobnim služnostima.
3. Porezna uprava, Vodič za stjecatelje nekretnina.
4. Porezna uprava, Porez na promet nekretnina.
5. Zakon o nasljeđivanju, NN 48/2003, osobito čl. 69.–84., uz naknadne izmjene.
6. Zakon o obveznim odnosima, pročišćeni tekst, uključujući izmjene NN 155/2023 i 69/2026.

Pravni pregled na dan 9. listopada 2026. Članak je informativan; primjena pravila ovisi o ispravama, obiteljskim odnosima i okolnostima konkretnog prijenosa.