Tabularna izjava kod kupnje nekretnine – sadržaj, ovjera i upis vlasništva u 2026. godini

25/07/2026

Uvod

Kupac je potpisao kupoprodajni ugovor i platio kupoprodajnu cijenu, ali se još uvijek ne može upisati kao vlasnik nekretnine. Razlog je često jednostavan, ali pravno vrlo važan: ugovor ne sadržava valjanu tabularnu izjavu, odnosno prodavatelj kupcu nije izdao zasebnu ispravu kojom dopušta uknjižbu prava vlasništva.

Tabularna izjava jedan je od ključnih elemenata sigurne kupoprodaje nekretnine. Bez pravilno sastavljene i ovjerene izjave kupac, unatoč plaćenoj cijeni i preuzetom posjedu, može ostati bez mogućnosti neposredne uknjižbe.

U nastavku objašnjavamo što je tabularna izjava, što mora sadržavati, kada se izdaje te što kupac može učiniti ako prodavatelj odbija dati suglasnost za upis vlasništva.

Što je tabularna izjava?

Tabularna izjava, poznata i pod latinskim nazivom clausula intabulandi, izričita je suglasnost knjižnog vlasnika da se određena osoba upiše kao novi vlasnik nekretnine.

Prodavatelj njome dopušta kupcu da na temelju kupoprodajnog ugovora i tabularne izjave zatraži uknjižbu prava vlasništva u zemljišnoj knjizi.

Prema Zakonu o zemljišnim knjigama, privatna isprava na temelju koje se traži uknjižba mora sadržavati:

točnu oznaku nekretnine ili prava na kojem se zahtijeva upis;
izričitu izjavu osobe čije se pravo prenosi da pristaje na uknjižbu.

Takva suglasnost može biti sadržana u samom kupoprodajnom ugovoru ili izdana naknadno kao posebna isprava.

Potpis ugovora ne znači da je kupac postao vlasnik

Jedna od najčešćih zabluda jest da kupac postaje vlasnik nekretnine samim potpisivanjem kupoprodajnog ugovora ili isplatom kupoprodajne cijene.

Kupoprodajnim ugovorom nastaje obveznopravni odnos između prodavatelja i kupca. Prodavatelj se obvezuje prenijeti vlasništvo i predati nekretninu, dok se kupac obvezuje platiti ugovorenu cijenu.

Međutim, vlasništvo nekretnine na temelju pravnog posla stječe se tek upisom u zemljišnu knjigu. Dok uknjižba ne bude provedena, u zemljišnim knjigama kao vlasnik i dalje ostaje upisan prodavatelj.

Zbog toga kupac koji je platio cijenu, ali se nije uknjižio, može biti izložen ozbiljnim rizicima. Primjerice, na nekretnini se može pojaviti nova plomba, zabilježba spora, ovrha ili založno pravo, a prodavatelj može pokušati ponovno raspolagati nekretninom.

Mora li tabularna izjava biti poseban dokument?

Ne mora. Tabularna izjava može biti:

sastavni dio kupoprodajnog ugovora; ili
zasebna isprava koju prodavatelj izdaje nakon ispunjenja ugovorenih uvjeta.

Koje je rješenje prikladnije ovisi o načinu plaćanja i okolnostima konkretnog posla.

Tabularna izjava u kupoprodajnom ugovoru

Ako je cijena plaćena prije ili prilikom potpisivanja ugovora, prodavatelj može već u ugovoru dati bezuvjetnu i neopozivu suglasnost za uknjižbu kupca.

Prednost je u tome što kupac nakon ovjere prodavateljeva potpisa može odmah podnijeti prijedlog za upis vlasništva.

Tabularna izjava nakon isplate cijene

Ako će kupac cijenu platiti nakon sklapanja ugovora, često se ugovara da će prodavatelj izdati zasebnu tabularnu izjavu nakon što primi cjelokupnu kupoprodajnu cijenu.

Takvo rješenje štiti prodavatelja, ali ugovor mora precizno odrediti:

kada se smatra da je kupoprodajna cijena plaćena;
u kojem roku prodavatelj mora izdati tabularnu izjavu;
tko snosi trošak ovjere;
kako i kome se isprava predaje;
što se događa ako prodavatelj odbije ili zakasni s njezinim izdavanjem.

Neodređena formulacija prema kojoj će prodavatelj izjavu izdati „naknadno” može kupcu prouzročiti ozbiljne probleme.

Što tabularna izjava mora sadržavati?

Da bi bila podobna za uknjižbu, tabularna izjava mora biti jasna i dovoljno određena. U pravilu treba sadržavati:

ime i prezime odnosno naziv prodavatelja i kupca;
adresu i osobni identifikacijski broj stranaka;
točnu zemljišnoknjižnu oznaku nekretnine;
naziv katastarske općine;
broj zemljišnoknjižnog uloška, ako je primjenjivo;
broj katastarske čestice;
opis posebnog dijela nekretnine ako se kupuje stan, poslovni prostor ili garaža;
suvlasnički omjer koji se prenosi;
pozivanje na kupoprodajni ugovor;
izričitu suglasnost prodavatelja da se kupac uknjiži kao vlasnik;
mjesto i datum izdavanja;
ovjereni potpis osobe čije se pravo prenosi.

Nekretnina mora biti označena u skladu s aktualnim zemljišnoknjižnim stanjem. Navođenje samo adrese stana ili kuće u pravilu nije dovoljno za provedbu uknjižbe.

Poseban oprez potreban je kada se podaci u katastru i zemljišnim knjigama razlikuju, kada nekretnina nije etažirana ili kada prodavatelj nije upisan kao vlasnik.

Čiji potpis mora biti ovjeren?

Kod privatne isprave na kojoj se temelji uknjižba mora biti ovjeren potpis osobe čije se pravo prenosi, ograničava, opterećuje ili ukida. Kod kupoprodaje nekretnine to je u pravilu potpis prodavatelja.

Ovjera potpisa kod javnog bilježnika potvrđuje identitet potpisnika. Ona sama po sebi ne znači da je javni bilježnik provjerio cjelokupnu pravnu valjanost ugovora, vlasništvo nekretnine, terete ili zaštitu interesa kupca.

Zbog toga ovjeru potpisa ne treba poistovjećivati s pravnom provjerom i sastavljanjem ugovora.

Može li tabularna izjava biti uvjetna?

Zakon dopušta da suglasnost za uknjižbu bude dana uvjetno ili uz određeni rok. Međutim, takva izjava u pravilu nije podobna za neposrednu uknjižbu, nego može poslužiti za predbilježbu prava vlasništva.

Predbilježba se kasnije opravdava odgovarajućom ispravom kojom se dokazuje da je uvjet ispunjen ili da je rok istekao.

U praksi je zato važno razlikovati:

obvezu prodavatelja da nakon plaćanja izda bezuvjetnu tabularnu izjavu;
već izdanu bezuvjetnu suglasnost za uknjižbu;
uvjetnu ili oročenu suglasnost koja još ne omogućuje konačnu uknjižbu.

Jedna pogrešno napisana rečenica može odlučivati o tome hoće li sud dopustiti uknjižbu, samo predbilježbu ili odbiti prijedlog.

Kada prodavatelj treba izdati tabularnu izjavu?

Vrijeme izdavanja prvenstveno ovisi o kupoprodajnom ugovoru i dogovorenom načinu plaćanja.

Najčešće se ugovara da je prodavatelj obvezan izdati tabularnu izjavu odmah nakon primitka cjelokupne kupoprodajne cijene. Ipak, moguće je ugovoriti i drugačiji mehanizam, pod uvjetom da su prava i obveze stranaka jasno određeni.

Kupcu se ne preporučuje isplatiti cijenu bez prethodno ugovorenog i sigurnog načina dobivanja isprave potrebne za uknjižbu.

Kod većih transakcija može se ugovoriti polaganje novca ili isprava u javnobilježnički polog. Time se može osigurati da prodavatelj primi novac tek kada su ispunjene dogovorene pretpostavke, a kupac dobije tabularnu ispravu kada izvrši svoju obvezu plaćanja.

Tabularna izjava kod kupnje stambenim kreditom

Kod kupnje nekretnine stambenim kreditom postupak je složeniji jer banka najčešće uvjetuje isplatu kredita upisom založnog prava na nekretnini.

U transakciji treba uskladiti:

sklapanje kupoprodajnog ugovora;
plaćanje vlastitog učešća kupca;
upis hipoteke banke;
isplatu kreditnih sredstava prodavatelju;
izdavanje tabularne izjave;
uknjižbu kupca kao vlasnika.

Ako je nekretnina već opterećena hipotekom prodavateljeve banke, potrebno je urediti i pribavljanje brisovnog očitovanja te zatvaranje postojećeg kredita.

Redoslijed svih radnji mora biti unaprijed dogovoren. U protivnom kupac može izvršiti dio plaćanja, a ipak ostati bez isprava potrebnih za uknjižbu ili brisanje postojećeg tereta.

Što ako prodavatelj odbije dati tabularnu izjavu?

Ako je kupac uredno ispunio svoje ugovorne obveze, a prodavatelj odbija izdati ugovorenu tabularnu izjavu, kupac bi trebao reagirati bez odgađanja.

Prvi korak obično je pisani poziv prodavatelju da u određenom roku ispuni svoju obvezu. U pozivu treba navesti pravnu osnovu zahtjeva, dokaz o plaćanju cijene i upozorenje na pokretanje sudskog postupka.

Ako prodavatelj ni nakon toga ne postupi, kupac može pokrenuti parnični postupak radi ishođenja isprave podobne za uknjižbu. Pravomoćna sudska odluka kojom se nadomješta nedostajuća suglasnost prodavatelja može poslužiti kao osnova za zemljišnoknjižni upis.

Ovisno o okolnostima, potrebno je razmotriti i odgovarajuće mjere zaštite prvenstvenog reda kupca te spriječiti daljnje raspolaganje nekretninom. Izbor pravnog sredstva ovisi o sadržaju ugovora i stanju zemljišne knjige.

Kako se podnosi prijedlog za uknjižbu?

Prijedlog za zemljišnoknjižni upis podnosi se elektronički putem javnog bilježnika ili odvjetnika kao obveznih korisnika elektroničke komunikacije sa sudom.

Prije podnošenja prijedloga potrebno je provjeriti:

je li prodavatelj još uvijek upisan kao vlasnik;
postoji li nova plomba ili teret;
odgovaraju li podaci u ispravi zemljišnoknjižnim podacima;
je li potpis prodavatelja pravilno ovjeren;
sadržava li isprava jasnu suglasnost za uknjižbu;
je li kupac pravilno identificiran;
podudara li se traženi upis sa sadržajem priloženih isprava.

Vrijeme podnošenja prijedloga iznimno je važno jer se prvenstveni red upisa određuje prema trenutku kada je prijedlog stigao zemljišnoknjižnom sudu.

Najčešće pogreške povezane s tabularnom izjavom

U praksi se često pojavljuju sljedeće pogreške:

nekretnina je navedena samo po adresi;
pogrešno je označena katastarska čestica ili katastarska općina;
nije naveden točan suvlasnički dio;
opis stana ne odgovara zemljišnoj knjizi;
izjava nije bezuvjetna iako se traži uknjižba;
potpis prodavatelja nije ovjeren;
izjavu daje osoba koja nije upisana kao vlasnik;
ugovor ne određuje rok za izdavanje zasebne izjave;
cijena je plaćena bez sigurnog mehanizma predaje tabularne isprave;
prijedlog za uknjižbu nije podnesen odmah nakon stjecanja uvjeta.

Neke pogreške mogu se ispraviti dopunskom ispravom. Ako prodavatelj više nije dostupan ili odbija suradnju, i naizgled mala pogreška može dovesti do dugotrajnog sudskog postupka.

Primjer tabularne klauzule

„Prodavatelj potvrđuje da je u cijelosti primio ugovorenu kupoprodajnu cijenu te ovime daje izričitu, bezuvjetnu i neopozivu suglasnost da kupac, bez ikakvog daljnjeg pitanja ili odobrenja prodavatelja, ishodi uknjižbu prava vlasništva na nekretnini opisanoj u članku __ ovog Ugovora, na svoje ime i u svoju korist, uz istodobno brisanje prava vlasništva prodavatelja.”

Ovaj primjer ne treba nekritički prepisivati. Sadržaj klauzule mora se prilagoditi konkretnoj nekretnini, načinu plaćanja, postojećim teretima, kreditnom aranžmanu i drugim ugovornim okolnostima.

Česta pitanja (FAQ)

Je li tabularna izjava isto što i kupoprodajni ugovor?

Nije. Kupoprodajni ugovor uređuje cjelokupan odnos prodavatelja i kupca, dok je tabularna izjava suglasnost knjižnog vlasnika za provedbu određenog zemljišnoknjižnog upisa. Ona može biti sadržana u ugovoru ili izdana kao zasebna isprava.

Postajem li vlasnik kada platim kupoprodajnu cijenu?

Ne automatski. Kod stjecanja nekretnine na temelju kupoprodajnog ugovora kupac postaje vlasnik tek provedbom uknjižbe u zemljišnoj knjizi.

Mora li se tabularna izjava ovjeriti kod javnog bilježnika?

Za uknjižbu na temelju privatne isprave mora biti ovjeren potpis osobe čije se knjižno pravo prenosi, što je kod kupoprodaje u pravilu prodavatelj.

Može li tabularna izjava biti dio predugovora?

Predugovor prvenstveno stvara obvezu sklapanja glavnog ugovora. Hoće li određena isprava biti podobna za zemljišnoknjižni upis ne ovisi samo o njezinu nazivu, nego o sadržaju i ispunjenju zakonskih pretpostavki. U pravilu se konačna suglasnost za uknjižbu uređuje glavnim kupoprodajnim ugovorom ili zasebnom ispravom.

Što ako sam platio cijenu, ali prodavatelj ne želi ovjeriti izjavu?

Prodavatelju treba uputiti formalni zahtjev za ispunjenje ugovorne obveze. Ako odbije postupiti, moguće je pokrenuti sudski postupak radi dobivanja odluke koja će nadomjestiti njegovu suglasnost.

Treba li tabularnu izjavu izdati odmah nakon plaćanja?

To ovisi o sadržaju ugovora. Zato u ugovoru treba jasno odrediti rok i način izdavanja izjave nakon što kupac plati cijenu.

Koliko dugo vrijedi tabularna izjava?

Pravilno sastavljena izjava u pravilu nema unaprijed određeni rok važenja, osim ako iz same isprave ili pravnog odnosa proizlazi drukčije. Ipak, kupcu se preporučuje odmah podnijeti prijedlog za uknjižbu kako bi zaštitio svoj prvenstveni red.

Zaključak

Tabularna izjava nije obična formalnost, nego dokument koji kupcu omogućuje da se u zemljišnoj knjizi upiše kao vlasnik kupljene nekretnine.

Sigurna kupoprodaja zahtijeva da se već prije potpisivanja ugovora jasno odredi kada i pod kojim uvjetima prodavatelj daje suglasnost za uknjižbu. Posebno treba uskladiti plaćanje cijene, predaju posjeda, brisanje postojećih tereta i trenutak podnošenja zemljišnoknjižnog prijedloga.

Pogrešno sastavljena tabularna izjava može dovesti do odbijanja upisa, dodatnih troškova i sudskog postupka. Zbog toga je preporučljivo prije potpisa provjeriti ne samo tekst ugovora nego i aktualno zemljišnoknjižno stanje nekretnine.

Pravna pomoć pri kupnji i uknjižbi nekretnine

Odvjetnički ured Andrej Bašović pruža pravnu pomoć pri provjeri nekretnine, sastavljanju i pregledu predugovora i kupoprodajnih ugovora, izradi tabularnih izjava te provedbi uknjižbe prava vlasništva.

Ako kupujete ili prodajete nekretninu ili prodavatelj odbija izdati ispravu potrebnu za upis, obratite nam se radi pravodobne pravne zaštite.

Kontaktirajte Odvjetnički ured Andrej Bašović