Hidden Defects After Buying Property in Croatia: Buyer Rights, Deadlines and Compensation

Sie haben eine Wohnung in Kroatien gekauft und nach dem ersten stärkeren Regen tritt Feuchtigkeit auf? Nach dem Einzug in Ihr Haus entdecken Sie Risse, ein undichtes Dach oder defekte Installationen, die bei der Besichtigung nicht erkennbar waren? Versteckte Mängel einer Immobilie können Ansprüche gegen den Verkäufer begründen. Welche Rechte Ihnen zustehen, hängt jedoch von der Ursache, dem Kaufvertrag, den Beweisen und einer rechtzeitigen Reaktion ab.

Nach dem kroatischen Gesetz über Schuldverhältnisse kann der Verkäufer grundsätzlich auch für einen ihm unbekannten Mangel haften, wenn dieser zum maßgeblichen Zeitpunkt vorhanden war oder auf einer bereits zuvor bestehenden Ursache beruht. Käufer sollten den Zustand dokumentieren und den Verkäufer unverzüglich informieren. Für die Anzeige eines versteckten Mangels gilt grundsätzlich eine Frist von zwei Monaten ab Entdeckung; bei Handelsverträgen muss die Mitteilung ohne Verzögerung erfolgen. Darüber hinaus sind weitere Fristen zu beachten.

Dieser Beitrag erläutert, wann ein versteckter Mangel an einem Haus oder einer Wohnung vorliegt, unter welchen Voraussetzungen Nachbesserung, Kaufpreisminderung, Rücktritt oder Schadensersatz möglich sind und wie Sie Beweise sichern. Er richtet sich insbesondere an Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz. Maßgeblich ist der hier erläuterte kroatische Rechtsrahmen. Die verwendeten Begriffe beschreiben kroatische Rechtsinstitute und bedeuten nicht, dass die Vorschriften Ihres Heimatstaates gelten. Für einen konkreten Kaufvertrag ist außerdem zu prüfen, welche Gesetzesfassung aufgrund des Vertragsdatums anwendbar ist.

Was sind versteckte Mängel einer Immobilie?

Ein versteckter Mangel ist ein Mangel, der bei einer üblichen Untersuchung anlässlich der Übergabe nicht erkennbar war und erst später hervortritt. Dass der Käufer persönlich ein Problem nicht bemerkt hat, genügt allein nicht. Entscheidend ist unter anderem, ob eine übliche Untersuchung den Mangel hätte erkennen lassen und ob die Immobilie von der vereinbarten oder gesetzlich zu erwartenden Beschaffenheit abweicht.

Je nach sachverständiger Feststellung und den Umständen des Kaufs kommen beispielsweise folgende Mängel in Betracht:

• Wassereintritt aufgrund einer bereits zuvor mangelhaften Abdichtung;
• Undichtigkeiten am Dach oder an der Terrasse, die erst bei Regen sichtbar werden;
• verdeckte Fehler an Wasserleitungen, Abwasseranlagen oder Elektroinstallationen;
• Risse, die auf einen konstruktiven Mangel zurückzuführen sind;
• langjährig bestehende Feuchtigkeit unter neuen Verkleidungen oder frischem Anstrich;
• Ausführungsfehler, aufgrund derer die Räume nicht die vereinbarten Eigenschaften aufweisen.

Nicht jede feuchte Stelle und nicht jeder Riss ist automatisch ein versteckter Mangel, für den der Verkäufer haftet. Ursache können frühere Baufehler sein, aber auch spätere Schäden, Eingriffe Dritter oder die Nutzung der Räume. Bei einer Bestandsimmobilie ist ein Mangel von Abnutzungserscheinungen zu unterscheiden, mit denen angesichts des Alters und des vereinbarten Zustands berechtigterweise zu rechnen war.

Haftet der Verkäufer auch ohne Kenntnis des Mangels?

Artikel 400 des kroatischen Gesetzes über Schuldverhältnisse, des Zakon o obveznim odnosima (ZOO), sieht die Haftung des Verkäufers für Sachmängel vor, die beim Gefahrübergang auf den Käufer vorhanden waren, unabhängig davon, ob der Verkäufer sie kannte. Erfasst werden auch später auftretende Mängel, wenn ihre Ursache bereits vorher bestand. Bei einem Immobilienkauf sind deshalb die Besitzübergabe, das Übergabeprotokoll und die vertraglichen Regelungen zur Übergabe zu prüfen.

Für einen grundlegenden Mängelanspruch muss der Käufer somit nicht zwingend eine vorsätzliche Täuschung nachweisen. Die Kenntnis des Verkäufers kann allerdings entscheidend sein, wenn dieser sich auf eine verspätete Mängelanzeige, den Ablauf bestimmter Fristen oder einen vertraglichen Haftungsausschluss beruft.

Zu beachten ist auch die gesetzliche Vermutung nach Artikel 400: Nach den für Verträge ab dem 1. Januar 2022 eingeführten Regeln wird bei einem innerhalb eines Jahres nach Gefahrübergang auftretenden Mangel vermutet, dass er bereits beim Gefahrübergang vorhanden war. Dies gilt nicht, wenn der Verkäufer das Gegenteil beweist oder sich aus der Art der Sache oder des Mangels etwas anderes ergibt. Bei Handelsverträgen beträgt dieser Zeitraum sechs Monate. Dass überhaupt ein Mangel vorliegt, muss weiterhin festgestellt werden.

Der Begriff „Handelsvertrag“ bezeichnet hier die entsprechende Kategorie des kroatischen Rechts: Verträge zwischen Unternehmern im Zusammenhang mit ihrer Geschäftstätigkeit. Kauft eine Privatperson eine Wohnung von einem gewerblichen Verkäufer, liegt nicht schon wegen dessen Unternehmereigenschaft ein solcher Handelsvertrag vor.

Welche Fristen gelten für versteckte Mängel beim Immobilienkauf?

Bei der Verkäuferhaftung sind drei Fragen getrennt zu prüfen: Bis wann muss der Mangel angezeigt werden, innerhalb welchen Zeitraums muss er auftreten und bis wann müssen die Rechte geltend gemacht werden? Die pauschale Aussage, ein Käufer habe „zwei Jahre Zeit für eine Reklamation“, kann daher irreführend sein.

Beim Verkauf gebrauchter Sachen können die Parteien eine Haftungsfrist von einem Jahr vereinbaren; bei Handelsverträgen ist auch eine kürzere Frist möglich. Das Gesetz erlaubt außerdem die Verlängerung der entsprechenden Fristen. Bevor die Haftungsdauer beim Kauf eines gebrauchten Hauses abschließend beurteilt wird, muss deshalb der Vertrag geprüft werden.

War dem Verkäufer der Mangel bekannt oder konnte er ihm nicht unbekannt geblieben sein, enthält Artikel 407 Ausnahmen zugunsten des Käufers hinsichtlich Untersuchung, Anzeige und Zeitpunkt des Auftretens. Daraus folgt jedoch keine zeitlich unbegrenzte Geltung sämtlicher Rechte. Artikel 422 regelt deren Erlöschen gesondert, einschließlich einer Ausnahme, wenn eine Täuschung des Verkäufers den Käufer an der Ausübung seiner Rechte gehindert hat.

Gehen Sie nicht davon aus, dass Verhandlungen oder eine erneute Mahnung automatisch die Frist für die gerichtliche Durchsetzung wahren. Dokumentieren Sie die maßgeblichen Daten und lassen Sie rechtzeitig prüfen, ob Klage erhoben werden muss.

Was gilt, wenn der Verkäufer bereits nachgebessert hat?

Artikel 405 regelt den Fristenlauf nach Reparatur oder Ersatz gesondert. Durch die Änderungen in NN 69/2026 wurde eine einmalige Verlängerung der Haftungsfristen nach einer Reparatur um zwölf Monate eingeführt, bei Handelsverträgen um sechs Monate. Diese neue Regelung gilt nicht für Verträge, die vor dem 31. Juli 2026 geschlossen wurden. Für die Berechnung sind das Vertragsdatum, Abschluss und Umfang der Sanierung sowie die anwendbare Gesetzesfassung zu prüfen.

Welche Rechte hat der Käufer einer mangelhaften Immobilie?

Das ZOO sieht die Beseitigung des Mangels, die Lieferung einer anderen mangelfreien Sache, eine verhältnismäßige Kaufpreisminderung und den Rücktritt vom Vertrag sowie gegebenenfalls Schadensersatz vor. Diese Rechte stehen nicht bedingungslos in beliebiger Reihenfolge zur Verfügung. Bei einem bestimmten Haus oder einer bestimmten Wohnung kann ein Ersatz durch eine andere Immobilie nicht umsetzbar sein. Deshalb sind insbesondere die Sanierung und die Voraussetzungen der weiteren Ansprüche zu prüfen.

Beseitigung des Mangels

Der Käufer kann verlangen, dass ein Mangel beseitigt wird, für den der Verkäufer haftet. Die Sanierung muss für den Käufer kostenfrei, innerhalb angemessener Zeit und ohne erhebliche Unannehmlichkeiten erfolgen; Art und Verwendungszweck der Immobilie sind zu berücksichtigen. Empfehlenswert ist eine schriftliche Vereinbarung über den Arbeitsumfang, das ausführende Unternehmen, den Zutritt, den Abschluss und die Überprüfung des Sanierungserfolgs.

Minderung des Kaufpreises

Eine Kaufpreisminderung kommt unter den Voraussetzungen des Artikels 410 in Betracht, etwa wenn der Verkäufer die Mängelbeseitigung verweigert oder sie nicht gelingt beziehungsweise wenn der Mangel so schwerwiegend ist, dass er eine sofortige Minderung rechtfertigt. Nach Artikel 420 richtet sich die Minderung nach dem Verhältnis zwischen dem Wert der mangelfreien und dem Wert der mangelhaften Immobilie zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Der Minderungsbetrag entspricht daher nicht zwangsläufig der Reparaturrechnung.

Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag

Nicht jedes Problem rechtfertigt einen Rücktritt. Bei einem geringfügigen Mangel ist der Rücktritt ausgeschlossen, während andere Rechte bestehen können. Grundsätzlich muss dem Verkäufer eine zusätzliche angemessene Frist zur Erfüllung eingeräumt werden. Gesetzliche Ausnahmen können etwa bei einer Erfüllungsverweigerung oder einem besonders schwerwiegenden Mangel vorliegen, der einen sofortigen Rücktritt rechtfertigt.

Bei Immobilien sind zusätzlich die Rückzahlung des Kaufpreises, die Rückgabe des Besitzes, der Grundbuchstand, eine etwaige Finanzierung und weitere Folgen zu regeln. Vor Abgabe einer Rücktrittserklärung müssen Rechtsgrundlage, Beweise und Inhalt des Begehrens aufeinander abgestimmt werden. Maßgeblich sind insbesondere Artikel 410–419 ZOO.

Schadensersatz wegen versteckter Mängel am Haus oder an der Wohnung

Neben den Mängelrechten kann der Käufer unter den gesetzlichen Voraussetzungen Schadensersatz verlangen. Nachzuweisen sind der Schaden, seine Höhe und der ursächliche Zusammenhang mit dem Mangel. Je nach Fall können beispielsweise beschädigte Möbel, notwendige Kosten einer vorübergehenden Unterkunft oder andere gerechtfertigte Aufwendungen Gegenstand eines Anspruchs sein.

Die Kosten einer vom Käufer selbst beauftragten Sanierung sind gesondert zu beurteilen. Wichtig ist, ob der Verkäufer Gelegenheit zur Mängelbeseitigung hatte, ob die Arbeiten dringend waren und ob die Kosten angemessen sind. Eine Erstattung jeder Rechnung kann nicht im Voraus zugesagt werden. Derselbe Schaden darf auch nicht über verschiedene Ansprüche doppelt ersetzt werden.

Ein Anspruch wegen entgangener Vermietungseinkünfte erfordert konkrete Nachweise und eine Prüfung sämtlicher Haftungsvoraussetzungen. Der lediglich geplante Preis pro Übernachtung in einer Anzeige genügt nicht, um die Höhe eines ersatzfähigen Schadens festzustellen.

Schützt die Klausel „gekauft wie gesehen“ den Verkäufer?

Die kroatische Formulierung viđeno – kupljeno wird häufig sinngemäß als „gekauft wie gesehen“ wiedergegeben. Ihre Wirkung hängt vom Wortlaut, den Umständen des Vertragsabschlusses und der rechtlichen Stellung der Parteien ab. Die Erklärung, dass der Käufer die Wohnung besichtigt hat, beantwortet für sich genommen nicht die Frage, ob die Haftung für jeden versteckten Mangel wirksam ausgeschlossen wurde.

Artikel 408 gestattet eine vertragliche Begrenzung oder einen Ausschluss der Haftung, enthält jedoch Ausnahmen. Die Klausel ist nichtig, wenn dem Verkäufer der Mangel bekannt war und er den Käufer nicht darüber informiert hat. Bei Verbraucherverträgen sind im Voraus vereinbarte Haftungsbeschränkungen oder Haftungsausschlüsse, die vor der Mängelanzeige vereinbart wurden, für den Verbraucher nicht bindend.

Deshalb ist zwischen dem Kauf von einem privaten Eigentümer und dem Kauf von einer im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit handelnden Person zu unterscheiden. Ein frisch gestrichener Raum beweist allein keine Täuschung. Zusammen mit früheren Meldungen über Wassereintritt, vorangegangenen Sanierungen und Schriftverkehr kann der Anstrich jedoch als Beweisanzeichen relevant sein.

Mängel bei Neubauten und die zehnjährige Haftung in Kroatien

Die zehnjährige Haftung gilt nicht automatisch für jeden Mangel einer Wohnung. Artikel 633 ZOO regelt eine besondere Haftung für Mängel, welche die gesetzlich bestimmten wesentlichen Anforderungen an ein Bauwerk betreffen. Das ausführende Bauunternehmen haftet, wenn solche Mängel innerhalb von zehn Jahren ab Übergabe und Abnahme der Arbeiten auftreten. Der Planer und die mit der Bauüberwachung betraute Person haften nach den gesetzlichen Voraussetzungen, soweit die Mängel auf entsprechende Fehler in ihrem Verantwortungsbereich zurückzuführen sind.

Diese Haftung kann auch gegenüber späteren Erwerbern bestehen und lässt sich vertraglich weder ausschließen noch beschränken. Der Zeitraum von zehn Jahren beginnt nicht automatisch erneut, wenn eine Wohnung vom bisherigen Eigentümer erworben wird.

Artikel 634 verlangt eine Anzeige gegenüber dem Bauunternehmen, dem Planer oder der mit der Bauüberwachung betrauten Person innerhalb von sechs Monaten ab Feststellung des Mangels. Für die Rechte gegenüber dem Bauunternehmen beziehungsweise dem Planer ist zusätzlich eine Frist von einem Jahr ab der Anzeige vorgesehen. Mit der Einleitung eines Verfahrens sollte daher nicht bis zum Ende des Zehnjahreszeitraums gewartet werden.

Verkäufer, Bauträger und ausführendes Bauunternehmen müssen nicht identisch sein. Ansprüche aus dem Kaufvertrag sind von Ansprüchen gegen die am Bau beteiligten Personen zu unterscheiden. Eine Mitteilung an eine Person sollte nicht als ausreichende Anzeige gegenüber sämtlichen möglicherweise Verantwortlichen angesehen werden. Mehr zum vertraglichen Rahmen erfahren Sie in unserem Leitfaden zum Bauvertrag in Kroatien.

Was tun bei Feuchtigkeit, Wassereintritt oder Rissen nach dem Kauf?

1. Datum und Zustand dokumentieren. Fertigen Sie Fotos und Videos an, benennen Sie die betroffenen Räume und bewahren Sie die Originaldateien auf.
2. Unterlagen zusammenstellen. Sichern Sie Kaufvertrag, Verkaufsanzeige, Korrespondenz, Übergabeprotokoll, Rechnungen und verfügbare Angaben zu früheren Arbeiten.
3. Den Verkäufer ohne Abwarten informieren. Lassen Sie die Anzeigefrist nicht verstreichen, während Sie auf ein abschließendes Gutachten warten.
4. Eine Besichtigung ermöglichen. Vereinbaren Sie einen Termin und dokumentieren Sie die Stellungnahme des Verkäufers, ohne auf Ihre Rechte zu verzichten.
5. Eine fachliche Beurteilung einholen. Ursache, Entstehungszeitpunkt, geeignete Sanierungsmaßnahmen und Kosten müssen geklärt werden.
6. Vor größeren Arbeiten die Beweissicherung prüfen. Wenn die Sanierung Spuren beseitigen würde, sind eine gerichtliche Beweissicherung und eine sachverständige Begutachtung zu erwägen.
7. Eine Ausweitung des Schadens verhindern. Dokumentieren Sie dringende Maßnahmen zur Gefahrenabwehr oder zum Stoppen des Wassereintritts und bewahren Sie Rechnungen auf.

Ein privat eingeholtes Gutachten kann bei der Beurteilung und bei Verhandlungen helfen. Es garantiert jedoch nicht, dass im Gerichtsverfahren keine weitere Begutachtung erforderlich wird. Ein Foto dokumentiert das Erscheinungsbild; die fachliche Analyse soll die Ursache erklären.

Wie formulieren Sie eine Mängelanzeige an den Verkäufer?

Auch wenn das Gesetz keine ausführliche Beschreibung verlangt, sollten Sie zur Beweissicherung den Kaufvertrag und die Immobilie, das Übergabedatum, das Entdeckungsdatum, den Mangel und die vorhandenen Beweise benennen. Bitten Sie um eine Stellungnahme und schlagen Sie eine Besichtigung vor. Das konkrete Begehren sollte auf die rechtliche Grundlage abgestimmt sein.

Versenden Sie die Anzeige auf nachweisbare Weise, etwa per Einschreiben unter Aufbewahrung einer Kopie des Schreibens und des Versandbelegs sowie ergänzend per E-Mail. Bestätigen Sie telefonische Absprachen schriftlich. Bei Handelsverträgen verlangt Artikel 406 eine nähere Beschreibung des Mangels und die Aufforderung an den Verkäufer, die Sache zu untersuchen.

Häufige Fragen zu versteckten Immobilienmängeln in Kroatien

Ist Feuchtigkeit nach dem Wohnungskauf ein versteckter Mangel?

Das ist möglich, wenn sie bei einer üblichen Untersuchung nicht erkennbar war und der Verkäufer für die Ursache haftet. Ein bereits zuvor bestehendes Abdichtungs- oder Installationsproblem muss von später entstandener Feuchtigkeit und nutzungsbedingten Ursachen unterschieden werden.

Kann ich den Kaufpreis für ein mangelhaftes Haus zurückverlangen?

Die Rückzahlung des Kaufpreises kann Folge eines wirksamen Rücktritts sein. Dafür müssen die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sein. Ein geringfügiger Mangel allein berechtigt nicht zum Rücktritt.

Verliere ich meine Rechte durch ein Übergabeprotokoll ohne Beanstandungen?

Nicht unbedingt. Ein versteckter Mangel kann erst später erkennbar werden. Entscheidend ist unter anderem, ob er bei der Übergabe sichtbar war, was vereinbart wurde und wann der Verkäufer informiert wurde.

Muss ich beweisen, dass der Verkäufer den Mangel kannte?

Nicht in jedem Fall. Die grundlegende Haftung nach Artikel 400 hängt nicht von seiner Kenntnis ab. Der Nachweis ist insbesondere bei verschwiegenen Problemen, vertraglichen Haftungsausschlüssen und bestimmten Ausnahmen von den Fristen wichtig.

Gilt eine zehnjährige Garantie für alle Mängel eines Neubaus?

Nein. Die besondere gesetzliche Haftung betrifft Mängel an wesentlichen Anforderungen des Bauwerks und unterliegt gesonderten Anzeige- und Durchsetzungsfristen. Vertragliche Garantien und andere Mängel sind separat zu prüfen.

Darf ich selbst reparieren lassen und dem Verkäufer die Rechnung schicken?

Das genügt nicht immer für einen erfolgreichen Anspruch. Vor den Arbeiten sollten Beweise gesichert, der Verkäufer informiert und seine Rechte und Pflichten zur Mängelbeseitigung geprüft werden. Bei dringenden Maßnahmen muss dokumentiert werden, weshalb ein Abwarten nicht möglich war.

Anwaltliche Hilfe bei Immobilienmängeln in Kroatien

Die Rechtsanwaltskanzlei Andrej Bašović in Rijeka unterstützt bei Immobilienangelegenheiten und Schadensersatzansprüchen. Haben Sie nach dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in Rijeka, in der Kvarner-Region oder an einem anderen Ort in Kroatien einen Mangel entdeckt, halten Sie für eine erste Prüfung den Kaufvertrag, das Übergabeprotokoll, Fotos und die Korrespondenz mit dem Verkäufer bereit.

Die rechtliche Prüfung umfasst mögliche Anspruchsgegner, Fristen, Beweise und die Auswahl des geeigneten Vorgehens: von der Mängelanzeige und Verhandlungen über eine Sanierung bis zur Kaufpreisminderung, zum Rücktritt oder zum Gerichtsverfahren.

Vereinbaren Sie einen Beratungstermin: andrej@odvjetnikbasovic.hr · +385 91 520 0264.

Wenn Sie den Kauf erst planen, lesen Sie auch, was ein Immobilienanwalt in Kroatien vor dem Kauf prüft, sowie unseren Beitrag zum Wohnungskauf in Kroatien ohne Makler. Die rechtliche Prüfung der Unterlagen und die technische Untersuchung des Gebäudes erfüllen unterschiedliche Aufgaben und ergänzen sich.

Rechtsquellen

• Kroatisches Gesetz über Schuldverhältnisse, ursprüngliche Fassung NN 35/2005, unter Berücksichtigung der späteren Änderungen; insbesondere Artikel 400–422 und 631–634.
• Änderungen des ZOO, NN 126/2021: Sachmängelhaftung, Käuferrechte und Übergangsbestimmungen für Verträge vor dem 1. Januar 2022.
• Änderungen des ZOO, NN 69/2026: insbesondere Artikel 6–8 und 21–22 zur Reparatur und zur zeitlichen Anwendung.
• Konsolidierter Gesetzestext auf Zakon.hr: ergänzende Übersicht über die geltenden Bestimmungen.

Die Rechtslage wurde für den kroatischen Ausgangsartikel am 1. Oktober 2026 geprüft. Die verlinkten Gesetzestexte sind auf Kroatisch. Diese deutsche Fassung dient der allgemeinen Information über kroatisches Recht. Haftung und Fristen hängen vom Vertrag, seinem Abschlussdatum, der Stellung der Parteien, der Mangelursache und den Beweisen ab. Bei älteren Verträgen sind frühere Gesetzesfassungen und Übergangsbestimmungen zu prüfen.