Skriveni nedostaci nakon kupnje stana ili kuće – prava kupca, rokovi i naknada štete

Kupili ste stan, a nakon prve jače kiše pojavila se vlaga? U kući su nakon useljenja otkrivene pukotine, prokišnjavanje ili neispravne instalacije koje pri razgledavanju nisu bile vidljive? Skriveni nedostaci nekretnine mogu biti osnova za zahtjev prema prodavatelju, ali prava kupca ovise o uzroku problema, sadržaju ugovora, dokazima i pravodobnoj reakciji.

Prema Zakonu o obveznim odnosima, prodavatelj u pravilu odgovara i za nedostatak za koji nije znao, ako je postojao u relevantnom trenutku ili potječe od ranijeg uzroka. Kupac bi zato trebao dokumentirati problem i bez čekanja obavijestiti prodavatelja. Kod skrivene mane rok za obavijest u pravilu iznosi dva mjeseca od otkrivanja, dok za trgovačke ugovore vrijedi obavještavanje bez odgađanja. To nije jedini rok koji treba provjeriti.

U nastavku objašnjavamo što se smatra skrivenim nedostatkom stana ili kuće, kada je moguće tražiti sanaciju, sniženje cijene, raskid ugovora ili naknadu štete te kako sačuvati dokaze. Pregled se temelji na hrvatskom pravu; za konkretan ugovor treba provjeriti i propise koji se primjenjuju s obzirom na datum njegova sklapanja.

Što su skriveni nedostaci nekretnine?

Skriveni nedostatak je nedostatak koji se nije mogao otkriti uobičajenim pregledom prilikom preuzimanja stvari, a pokaže se naknadno. Nije dovoljno da kupac problem osobno nije primijetio: bitno je je li se mogao otkriti takvim pregledom te odstupa li nekretnina od ugovorenih svojstava ili svojstava koja se prema zakonu mogu očekivati.

Ovisno o nalazu stručnjaka i okolnostima kupnje, primjeri mogu uključivati:

• prodor vode zbog ranije neispravne hidroizolacije;
• prokišnjavanje krova ili terase koje se vidi tek za kiše;
• skrivene kvarove vodovodnih, odvodnih ili električnih instalacija;
• pukotine povezane s nedostatkom konstrukcije;
• prikrivenu dugotrajnu vlagu ispod novih obloga ili svježe boje;
• nedostatke izvedbe zbog kojih prostor nema ugovorena svojstva.

Svaka vlaga ili pukotina nije automatski skriveni nedostatak za koji odgovara prodavatelj. Uzrok može biti ranija pogreška u gradnji, ali i kasnije oštećenje, intervencija treće osobe ili način korištenja prostora. Kod rabljene nekretnine važno je razlikovati nedostatak od istrošenosti koju je, s obzirom na starost i ugovoreno stanje, bilo opravdano očekivati.

Odgovara li prodavatelj ako nije znao za problem?

Članak 400. ZOO-a polazi od odgovornosti prodavatelja za materijalne nedostatke koji su postojali u trenutku prijelaza rizika na kupca, neovisno o tome je li za njih znao. Obuhvaćeni su i nedostaci koji se pojave poslije, ako su posljedica uzroka koji je postojao ranije. U kupoprodaji nekretnine zato je važno provjeriti predaju posjeda, primopredajni zapisnik i ugovorne odredbe o predaji.

Kupac, dakle, za osnovni zahtjev ne mora nužno dokazivati da ga je prodavatelj namjerno prevario. Međutim, znanje prodavatelja može biti presudno kada se on poziva na propuštenu obavijest, protek određenih rokova ili ugovorno isključenje odgovornosti.

Kod dokazivanja treba provjeriti i zakonsku predmnjevu iz članka 400.: prema pravilima uvedenima za ugovore od 1. siječnja 2022., za nedostatak koji se pokaže unutar jedne godine od prijelaza rizika predmnijeva se da je postojao već tada, osim ako prodavatelj dokaže suprotno ili suprotno proizlazi iz naravi stvari ili nedostatka. Kod trgovačkih ugovora to razdoblje iznosi šest mjeseci. Predmnjeva ne uklanja potrebu dokazivanja samog problema.

Koji su rokovi za prijavu skrivenih nedostataka?

Za odgovornost prodavatelja treba odvojeno provjeriti rok za obavijest, razdoblje u kojem se nedostatak mora pokazati i rok za ostvarivanje prava. Nije pravilno sve svesti na tvrdnju da kupac „ima dvije godine za reklamaciju”.

Kod rabljenih stvari moguće je ugovoriti rok odgovornosti od jedne godine, a kod trgovačkih ugovora i kraći. Zakon dopušta i produljenje odgovarajućih rokova. Stoga ugovor o kupnji rabljene kuće treba pročitati prije konačnog zaključka o trajanju odgovornosti.

Ako je nedostatak prodavatelju bio poznat ili mu nije mogao ostati nepoznat, članak 407. propisuje iznimke u korist kupca u pogledu pregleda, obavješćivanja i vremena pojave nedostatka. To ne znači da sva prava traju neograničeno. Članak 422. zasebno uređuje gašenje prava, uključujući iznimku kada je prodavateljeva prijevara spriječila kupca u njihovu ostvarivanju.

Nemojte pretpostaviti da pregovori ili ponovljena opomena automatski čuvaju rok za sudsko ostvarivanje prava. Datume treba evidentirati i pravodobno procijeniti potrebu podnošenja tužbe.

Što ako je prodavatelj već popravljao nedostatak?

Članak 405. posebno uređuje tijek rokova nakon popravka ili zamjene. Izmjenama iz NN 69/2026 dodano je jednokratno produljenje rokova odgovornosti nakon popravka za dvanaest mjeseci, odnosno šest mjeseci kod trgovačkog ugovora. To novo pravilo ne primjenjuje se na ugovore sklopljene prije 31. srpnja 2026. Za izračun treba provjeriti datum ugovora, završetak i opseg sanacije te primjenjivu verziju zakona.

Koja prava kupac može ostvariti?

ZOO predviđa uklanjanje nedostatka, predaju druge stvari bez nedostatka, razmjerno sniženje cijene i raskid ugovora, uz moguću naknadu štete. Ta prava nisu bezuvjetno dostupna u bilo kojem redoslijedu. Kod određene kuće ili stana zamjena drugom nekretninom može biti neizvediva, pa u praksi treba procijeniti sanaciju i uvjete za ostale zahtjeve.

Uklanjanje nedostatka

Kupac može tražiti otklanjanje nedostatka za koji prodavatelj odgovara. Sanacija treba biti provedena bez troška za kupca, u razumnom roku i bez znatnih neugodnosti, uz uvažavanje prirode nekretnine i njezine namjene. Dobro je pisano dogovoriti opseg radova, izvođača, pristup prostoru, završetak i provjeru uspješnosti sanacije.

Sniženje kupoprodajne cijene

Sniženje cijene dolazi u obzir pod uvjetima iz članka 410., primjerice kada prodavatelj odbije ili ne uspije ukloniti nedostatak, odnosno kada je nedostatak toliko ozbiljan da opravdava trenutačno sniženje. Prema članku 420., cijena se snižava prema odnosu vrijednosti nekretnine bez nedostatka i s nedostatkom u vrijeme sklapanja ugovora. Iznos zato nije nužno jednak računu za popravak.

Raskid kupoprodajnog ugovora

Raskid nije opravdan zbog svakog problema. Za neznatan nedostatak kupac nema pravo raskinuti ugovor, iako mu mogu pripadati druga prava. U pravilu treba omogućiti ispunjenje u naknadnom primjerenom roku, uz zakonske iznimke, primjerice odbijanje ispunjenja ili osobito ozbiljan nedostatak koji opravdava trenutačni raskid.

Kod nekretnine dodatno treba urediti povrat cijene i posjeda, zemljišnoknjižno stanje, eventualni kredit i ostale posljedice. Prije slanja izjave o raskidu potrebno je uskladiti pravnu osnovu, dokaze i sadržaj zahtjeva. Relevantni su osobito članci 410.–419. ZOO-a.

Naknada štete zbog skrivenih nedostataka stana ili kuće

Uz prava iz odgovornosti za nedostatke kupac može, pod zakonskim uvjetima, zahtijevati naknadu štete. Potrebno je dokazati štetu, njezinu visinu i uzročnu vezu s nedostatkom. Ovisno o okolnostima, predmet zahtjeva mogu biti oštećeni namještaj, nužni troškovi privremenog smještaja ili drugi opravdani izdaci.

Troškove samostalno naručene sanacije treba posebno procijeniti: važno je je li prodavatelj imao mogućnost otkloniti nedostatak, jesu li radovi bili hitni i jesu li troškovi razumni. Ne može se unaprijed obećati povrat svakog računa niti dvaput nadoknaditi isti gubitak kroz različite zahtjeve.

Zahtjev za izgubljenu zaradu od iznajmljivanja zahtijeva konkretne dokaze i provjeru svih pretpostavki odgovornosti. Sama planirana oglasna cijena noćenja nije dovoljna za zaključak o iznosu štete.

Štiti li prodavatelja klauzula „viđeno – kupljeno”?

Učinak takve klauzule ovisi o njezinu sadržaju, okolnostima sklapanja ugovora i statusu stranaka. Izjava da je kupac razgledao stan nije sama po sebi odgovor na pitanje je li valjano isključena odgovornost za svaki skriveni nedostatak.

Članak 408. dopušta ugovorno ograničenje ili isključenje odgovornosti, ali uz iznimke. Odredba je ništetna ako je prodavatelj znao za nedostatak i nije o njemu obavijestio kupca. Kod potrošačkog ugovora unaprijed ugovorena ograničenja ili isključenja odgovornosti nisu obvezujuća za potrošača.

Zato treba razlikovati kupnju od privatnog vlasnika i kupnju od osobe koja prodaje u okviru svoje djelatnosti. Svježe obojeni zid sam po sebi ne dokazuje prijevaru, ali u kombinaciji sa starim prijavama curenja, prethodnim sanacijama i prepiskom može biti relevantan dokaz.

Nedostaci novogradnje i desetogodišnja odgovornost

Desetogodišnja odgovornost ne odnosi se automatski na svaki nedostatak stana. Članak 633. ZOO-a uređuje posebnu odgovornost za nedostatke koji se tiču zakonom određenih bitnih zahtjeva za građevinu. Izvođač odgovara ako se oni pokažu u deset godina od predaje i primitka radova; projektant i osoba koja obavlja nadzor odgovaraju prema zakonskim pretpostavkama povezanim s njihovim propustima.

Takva odgovornost može postojati i prema kasnijem stjecatelju građevine te se ne može ugovorom isključiti ili ograničiti. Deset godina pritom ne počinje automatski teći iznova kupnjom stana od prethodnog vlasnika.

Članak 634. propisuje obavijest izvođaču, projektantu ili nadzoru u roku od šest mjeseci od utvrđenja nedostatka. Za prava prema izvođaču odnosno projektantu propisan je i rok od jedne godine od obavijesti. Ne treba čekati istek desetogodišnjeg razdoblja za pokretanje postupka.

Prodavatelj, investitor i izvođač ne moraju biti ista osoba. Zahtjeve prema prodavatelju po kupoprodajnom ugovoru treba odvojiti od zahtjeva prema sudionicima gradnje. Obavijest jednoj osobi ne treba smatrati dovoljnom za sve druge moguće odgovorne osobe. Više o ugovornom okviru pročitajte u našem vodiču o ugovoru o građenju.

Što učiniti kada otkrijete vlagu, prokišnjavanje ili pukotine?

1. Zabilježite datum i stanje. Snimite fotografije i videozapise, označite prostorije i sačuvajte izvornike datoteka.
2. Prikupite dokumentaciju. Sačuvajte ugovor, oglas, prepisku, primopredajni zapisnik, račune i dostupne podatke o ranijim radovima.
3. Obavijestite prodavatelja bez čekanja. Nemojte propustiti rok dok čekate konačno mišljenje stručnjaka.
4. Omogućite pregled. Dogovorite termin i zabilježite očitovanje prodavatelja, bez odricanja od prava.
5. Zatražite stručnu procjenu. Treba utvrditi uzrok, vrijeme njegova nastanka, način sanacije i troškove.
6. Prije većih radova razmotrite osiguranje dokaza. Ako bi sanacija uklonila tragove, potrebno je procijeniti sudsko osiguranje dokaza i vještačenje.
7. Spriječite povećanje štete. Hitne mjere radi sigurnosti ili zaustavljanja prodora vode dokumentirajte i sačuvajte račune.

Privatno stručno mišljenje može pomoći u procjeni i pregovorima, ali ne jamči da u sudskom postupku neće biti potrebno novo vještačenje. Fotografija pokazuje pojavu, dok stručna analiza treba objasniti njezin uzrok.

Kako sastaviti obavijest prodavatelju?

I kada zakon ne zahtijeva detaljan opis, radi dokazivanja je korisno navesti ugovor i nekretninu, datum preuzimanja, datum otkrivanja, opis problema i raspoložive dokaze. Zatražite očitovanje i predložite pregled, a konkretan zahtjev uskladite s pravnom osnovom.

Obavijest pošaljite na dokaziv način, primjerice preporučenom pošiljkom uz čuvanje sadržaja dopisa i potvrde slanja te dodatno e-poštom. Telefonski dogovor pisano potvrdite. Kod trgovačkih ugovora članak 406. zahtijeva podrobniji opis nedostatka i poziv prodavatelju da stvar pregleda.

Česta pitanja o skrivenim nedostacima nekretnine

Je li vlaga nakon kupnje stana skriveni nedostatak?

Može biti, ako se nije mogla otkriti uobičajenim pregledom i ako za njezin uzrok odgovara prodavatelj. Potrebno je razlikovati raniji problem hidroizolacije ili instalacija od kasnijeg nastanka vlage i načina korištenja prostora.

Mogu li tražiti povrat novca za kupljenu kuću?

Povrat cijene može biti posljedica valjanog raskida ugovora. Raskid zahtijeva ispunjenje zakonskih pretpostavki i nije dopušten samo zato što je otkriven neznatan nedostatak.

Gubim li prava jer sam potpisao primopredajni zapisnik bez primjedbi?

Ne nužno. Skriveni nedostatak može se pokazati tek poslije. Važno je utvrditi je li problem bio vidljiv prilikom preuzimanja, što je ugovoreno i kada je prodavatelj obaviješten.

Moram li dokazati da je prodavatelj znao za nedostatak?

Ne u svakom slučaju. Osnovna odgovornost prema članku 400. ne ovisi o njegovu znanju. Dokazivanje znanja posebno je važno kod prešućivanja problema, ugovornog isključenja odgovornosti i određenih iznimaka od rokova.

Vrijedi li desetogodišnje jamstvo za sve u novogradnji?

Ne. Posebna zakonska odgovornost odnosi se na nedostatke bitnih zahtjeva za građevinu, uz zasebne rokove obavijesti i ostvarivanja prava. Ugovorno jamstvo i ostali nedostaci provjeravaju se odvojeno.

Mogu li sam popraviti kvar i poslati račun prodavatelju?

To nije uvijek dovoljno za uspješan zahtjev. Prije radova treba sačuvati dokaze, obavijestiti prodavatelja i procijeniti njegovo pravo i obvezu sanacije. Kod hitnih mjera važno je dokumentirati zašto se nije moglo čekati.

Pravna pomoć zbog skrivenih nedostataka nekretnine

Odvjetnički ured Andreja Bašovića u Rijeci pruža pravnu pomoć u predmetima nekretnina i naknade štete. Ako ste nakon kupnje stana ili kuće u Rijeci, na Kvarneru ili drugdje u Hrvatskoj otkrili problem, za početnu procjenu pripremite kupoprodajni ugovor, primopredajni zapisnik, fotografije i prepisku s prodavateljem.

Pravna analiza obuhvaća odgovorne osobe, primjenjive rokove, dokaze i izbor zahtjeva – od obavijesti i pregovora o sanaciji do sniženja cijene, raskida ili sudskog postupka.

Dogovorite savjetovanje: andrej@odvjetnikbasovic.hr · 091 520 0264.

Ako tek planirate kupnju, pročitajte i što odvjetnik provjerava prije kupnje nekretnine te koje pravne rizike treba provjeriti kod kupnje stana bez agencije. Pravna provjera dokumentacije i tehnički pregled građevine imaju različite svrhe i međusobno se nadopunjuju.

Pravni izvori

• Zakon o obveznim odnosima, osnovni tekst NN 35/2005, uz naknadne izmjene; osobito članci 400.–422. i 631.–634.
• Izmjene ZOO-a, NN 126/2021 – odgovornost za materijalne nedostatke i prava kupca; prijelazne odredbe za ugovore sklopljene prije 1. siječnja 2022.
• Izmjene ZOO-a, NN 69/2026 – osobito članci 6.–8. i 21.–22. o popravku i vremenskoj primjeni.
• Pročišćeni tekst ZOO-a na Zakon.hr – pomoćni pregled važećih odredaba.

Stanje propisa provjereno 1. listopada 2026. Članak je informativan. Procjena odgovornosti i rokova ovisi o ugovoru, datumu njegova sklapanja, statusu stranaka, uzroku nedostatka i dokazima. Za starije ugovore potrebno je provjeriti ranije propise i prijelazne odredbe.