Kapara beim Immobilienkauf in Kroatien: Wann erhalten Sie Ihre Anzahlung zurück?

Sie haben eine Anzahlung für eine Wohnung oder ein Haus in Kroatien geleistet, doch die Bank lehnt die Finanzierung ab? Der Verkäufer hat einen anderen Käufer gefunden oder nach Unterzeichnung des Vorvertrags treten Probleme mit den Unterlagen auf? Dann stellt sich die Frage, ob Sie Ihre Kapara zurückfordern können, Anspruch auf den doppelten Betrag haben oder den Verlust der Zahlung riskieren.

Für Immobilienkäufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz ist die Bedeutung des kroatischen Begriffs Kapara besonders wichtig. Er wird häufig als Anzahlung oder Angeld wiedergegeben. Die Rechtsfolgen richten sich jedoch nach dem kroatischen Recht und der konkreten Vereinbarung. Eine Gleichsetzung mit Begriffen oder Regeln aus dem Heimatland kann zu Missverständnissen führen.

Entscheidend sind der Vertragsinhalt, die rechtliche Einordnung der Zahlung und die Verantwortlichkeit für die Nichterfüllung. Allein daraus, dass der Immobilienkauf scheitert, folgt weder ein automatisches Recht des Verkäufers, das Geld zu behalten, noch ein uneingeschränkter Rückzahlungsanspruch des Käufers.

Was bedeutet Kapara beim Immobilienkauf in Kroatien?

Kapara bezeichnet einen Geldbetrag, der als Zeichen des Vertragsabschlusses geleistet wird. Das kroatische Gesetz über Schuldverhältnisse, das Zakon o obveznim odnosima (ZOO), verbindet damit besondere Folgen für die Erfüllung und Nichterfüllung des Vertrags. Wird der Vertrag erfüllt, ist die Kapara zurückzugeben oder auf die geschuldete Leistung anzurechnen. Beim Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder einer Ferienimmobilie wird regelmäßig ihre Anrechnung auf den Kaufpreis vereinbart.

Das kroatische Gesetz schreibt nicht vor, dass die Kapara 10 % des Immobilienpreises betragen muss. Die Höhe wird vereinbart. In den gesetzlich vorgesehenen Fällen kann das Gericht eine übermäßig hohe Kapara auf Antrag einer interessierten Partei herabsetzen. Die grundlegenden Regelungen enthalten die Artikel 303–305 des kroatischen Gesetzes über Schuldverhältnisse.

Außerdem ist die Wirksamkeit des zugrunde liegenden Vertrags zu prüfen. Eine Überweisung mit dem Verwendungszweck „Kapara für Wohnung“ ersetzt nicht die Prüfung des schriftlichen Vertrags, seiner Bedingungen und der übernommenen Verpflichtungen.

Kapara, Anzahlung und Reservierungsgebühr: Welche Unterschiede bestehen?

Im Alltag werden diese Begriffe häufig vermischt. Ihre Rechtsfolgen sind jedoch unterschiedlich. Wenn in diesem Beitrag von einer Anzahlung im Sinne der Kapara die Rede ist, ist damit die besondere kroatische Rechtsfigur gemeint, nicht jede beliebige Vorauszahlung auf den Kaufpreis.

Nach Artikel 303 Absatz 3 ZOO kann sich der Käufer ohne abweichende Vereinbarung nicht einfach dadurch vom Vertrag lösen, dass er die Kapara beim Verkäufer belässt. Umgekehrt kann sich der Verkäufer nicht allein durch Rückzahlung des doppelten Betrags von seinen Verpflichtungen befreien. Die Kapara als Odustatnina ist gesondert in Artikel 307 geregelt. Maßgeblich ist daher der gesamte Vertragsinhalt und nicht nur die Überschrift einer Klausel.

Die Kapara wird häufig in einem Vorvertrag, dem kroatischen Predugovor, vereinbart. Darin verpflichten sich die Parteien zum späteren Abschluss des Hauptvertrags. Auch ein solcher Vorvertrag kann verbindliche Verpflichtungen begründen. Seine Bedingungen sollten deshalb bereits vor einer Zahlung rechtlich geprüft werden.

Wann kann der Käufer seine Kapara verlieren?

Ist der Käufer für die Nichterfüllung des Vertrags verantwortlich, kann sich der Verkäufer nach Artikel 304 ZOO mit der erhaltenen Kapara begnügen. Dies ist jedoch nicht seine einzige Möglichkeit: Je nach Umständen kann er stattdessen Erfüllung verlangen, soweit diese noch möglich ist, oder Schadenersatz geltend machen, wobei die Kapara entsprechend anzurechnen oder zurückzugeben ist.

Ein Risiko besteht beispielsweise, wenn der Käufer seine Verpflichtungen ohne rechtfertigenden Grund nicht erfüllen möchte, weil er eine andere Immobilie gefunden hat. Bevor feststeht, dass die Kapara beim Verkäufer verbleiben darf, muss aber geprüft werden, ob der Verkäufer seine eigenen Pflichten erfüllt hat, ob die vereinbarten Bedingungen eingetreten sind und ob der Käufer tatsächlich für die Nichterfüllung verantwortlich ist.

Die Aussage „Der Käufer ist abgesprungen“ reicht für eine rechtliche Beurteilung nicht aus. Entscheidend können der Grund dafür und die vertraglichen Vereinbarungen sein.

Wann können Sie die doppelte Kapara zurückfordern?

Ist der Verkäufer, der die Kapara erhalten hat, für die Nichterfüllung verantwortlich, hat der Käufer nach Artikel 304 Absatz 2 ZOO grundsätzlich die Wahl: Er kann Erfüllung verlangen, sofern diese noch möglich ist, Schadenersatz und Rückzahlung der Kapara fordern oder die Rückzahlung des doppelten Kapara-Betrags verlangen.

Diese Frage kann sich stellen, wenn der Verkäufer den Abschluss des Hauptvertrags zu den vereinbarten Bedingungen verweigert oder gegen seine Verpflichtungen verstößt, um an einen anderen Käufer zu verkaufen. Der Anspruch auf die doppelte Kapara muss dennoch begründet werden. Zu prüfen sind insbesondere eine wirksame Vertragsgrundlage, die Einordnung der Zahlung als Kapara und die Verantwortlichkeit für die Nichterfüllung.

Es handelt sich um gesetzliche Wahlmöglichkeiten. Die doppelte Kapara und der vollständige Ersatz desselben Schadens können nicht ohne Weiteres zusammengerechnet werden. Wurde die Kapara als Odustatnina vereinbart, sind dagegen die entsprechende Vertragsklausel und die Artikel 306–307 zur Ausübung des vereinbarten Lösungsrechts maßgeblich.

Kredit abgelehnt: Bekommen Sie die Anzahlung für die Immobilie zurück?

Eine abgelehnte Immobilienfinanzierung führt in Kroatien nicht automatisch zu einem Anspruch auf Rückzahlung der Kapara. Entscheidend ist, ob die Kreditzusage als vertragliche Bedingung vereinbart wurde, welche Folgen eine Ablehnung haben soll und warum die Bank den Kredit nicht gewährt.

Es macht einen Unterschied, ob der Käufer die Bonitätsanforderungen nicht erfüllt oder ob die Finanzierung wegen Problemen mit der Immobilie beziehungsweise mit Unterlagen scheitert, die der Verkäufer bereitstellen musste. Auch diese Umstände müssen im Zusammenhang mit der vertraglichen Risikoverteilung geprüft werden.

Vor der Zahlung sollten insbesondere folgende Punkte eindeutig geregelt werden:

• ob der Kauf von einer Kreditzusage abhängt und welcher Mindestkreditbetrag benötigt wird;
• bis wann ein vollständiger Kreditantrag und die Entscheidung der Bank vorliegen müssen;
• welcher schriftliche Nachweis die Ablehnung der Finanzierung belegt;
• was bei einem geringeren Kreditbetrag oder einer verspäteten Bankentscheidung geschieht;
• unter welchen Voraussetzungen und innerhalb welcher Frist die Kapara zurückzuzahlen ist;
• welche Unterlagen Käufer und Verkäufer jeweils zur Verfügung stellen müssen.

Der bloße Hinweis, dass der Kauf „über einen Kredit finanziert“ wird, regelt das Rückzahlungsrecht möglicherweise nicht ausreichend. Ein Finanzierungsvorbehalt muss konkret auf den Vertrag und die beabsichtigte Transaktion abgestimmt sein. Lesen Sie dazu auch unseren Beitrag über die rechtliche Prüfung vor dem Immobilienkauf in Kroatien.

Was gilt bei Belastungen im Grundbuch oder fehlenden Unterlagen?

Eine eingetragene Hypothek, ungeklärte Miteigentumsverhältnisse, fehlende Unterlagen oder Abweichungen zwischen dem zugesagten und dem tatsächlichen rechtlichen Zustand können den Abschluss des Immobilienkaufs beeinträchtigen.

Eine Hypothek oder ein anderer festgestellter Mangel begründet jedoch nicht automatisch das Recht, den Vertrag aufzulösen und die doppelte Kapara zu fordern. Es kommt darauf an, was dem Käufer bekannt war, welche Zusagen der Verkäufer gemacht hat und ob die Beseitigung des Problems bis zu einem bestimmten Termin vereinbart wurde. Eine eingetragene Hypothek kann beispielsweise Teil einer geregelten Abwicklung sein, bei der der Kredit des Verkäufers abgelöst und die Belastung gelöscht wird.

Erfüllt der Verkäufer seine Verpflichtung nicht, sind die Voraussetzungen einer Vertragsauflösung, eine gegebenenfalls erforderliche Nachfrist und der passende Zahlungsanspruch zu prüfen. Eine pauschale Mitteilung wie „Ich trete vom Kauf zurück“ sollte dieser Prüfung nicht vorgreifen.

Kapara zurückfordern: So gehen Sie vor

1. Vertrag und Beweise zusammenstellen

Halten Sie den Vorvertrag oder Kaufvertrag mit sämtlichen Nachträgen, den Zahlungsnachweis, die Korrespondenz, relevante Immobilienunterlagen und gegebenenfalls die schriftliche Kreditentscheidung bereit. Bewahren Sie auch Nachrichten auf, in denen Fristen, Kaufbedingungen oder Gründe für das Scheitern der Transaktion besprochen wurden.

2. Rechtsgrundlage des Anspruchs klären

Zu unterscheiden sind die Rückzahlung der Kapara, die Rückzahlung einer Vorauszahlung, der Anspruch auf die doppelte Kapara und weitere mögliche Ansprüche. Außerdem ist festzustellen, ob der Vertrag noch besteht, wirksam aufgelöst wurde oder aus einem anderen Grund beendet ist. Hat ein Maklerunternehmen das Geld erhalten, ist zu klären, für wen es die Zahlung entgegengenommen hat und wer zur Rückzahlung verpflichtet ist.

3. Eine begründete schriftliche Zahlungsaufforderung versenden

Die Aufforderung sollte den Vertrag und die Zahlung bezeichnen, die wesentlichen Tatsachen und die Anspruchsgrundlage erläutern sowie den verlangten Betrag, eine Zahlungsfrist und die Bankverbindung enthalten. Der Zugang sollte nachweisbar sein. Eine bloße Bitte um Rückzahlung klärt nicht zwangsläufig, ob und auf welcher Grundlage der Vertrag beendet ist.

4. Vergleich oder Gerichtsverfahren prüfen

Erfolgt keine freiwillige Rückzahlung, sind die Beweislage, der geeignete Klageantrag und die Möglichkeiten der späteren Durchsetzung zu bewerten. Bei einer Einigung sollten Betrag, Zahlungsfrist und Umfang der damit erledigten gegenseitigen Ansprüche ausdrücklich festgehalten werden.

Welche Fristen gelten, und können Sie Zinsen verlangen?

Für die Rückzahlung einer Kapara gibt es keine einheitliche Frist, die auf sämtliche Fälle gleichermaßen anwendbar ist. Fälligkeit und Zahlungsfrist ergeben sich aus dem Vertrag und der jeweiligen Anspruchsgrundlage. Auch ein möglicher Anspruch auf gesetzliche Verzugszinsen und dessen Beginn hängen von dieser Grundlage ab. Ein Rückzahlungsanspruch nach Vertragsauflösung ist nicht ohne Weiteres mit einem Anspruch auf die doppelte Kapara gleichzusetzen.

Die Frist für eine freiwillige Zahlung ist von der Verjährung und besonderen Fristen zur Geltendmachung anderer Rechte zu unterscheiden. Artikel 268 ZOO sieht beispielsweise eine sechsmonatige Frist vor, innerhalb derer der Abschluss des Hauptvertrags auf Grundlage eines Vorvertrags verlangt werden kann; für den Fristbeginn gelten die dort genannten Voraussetzungen. Dies ist keine allgemeine sechsmonatige Frist für die Rückforderung der Kapara. Eine bloße Zahlungsaufforderung unterbricht die Verjährung für sich genommen nicht. Eine rechtliche Prüfung sollte deshalb nicht aufgeschoben werden.

Häufige Fragen zur Kapara beim Immobilienkauf in Kroatien

Muss die Kapara 10 % des Kaufpreises betragen?

Nein. Das kroatische Gesetz schreibt keinen festen Prozentsatz vor. Die Parteien vereinbaren die Höhe. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann ein Gericht eine übermäßig hohe Kapara herabsetzen.

Kann ich auf den Kauf verzichten und einfach meine Kapara verlieren?

Nicht zwangsläufig. Die Kapara allein gewährt kein solches Recht. Es ist zu prüfen, ob ein entsprechendes Lösungsrecht vereinbart wurde, insbesondere eine Kapara als Odustatnina, und ob die Voraussetzungen seiner Ausübung vorliegen.

Ist die Kapara bei einer Kreditabsage zurückzuzahlen?

Nicht automatisch. Maßgeblich sind der Vertrag, der Ablehnungsgrund und die Verantwortlichkeit für die Nichterfüllung. Die Folgen einer gescheiterten Finanzierung sollten vor der Zahlung ausdrücklich vereinbart werden.

Ist ein Vorvertrag ohne notariell beglaubigte Unterschriften unwirksam?

Allein die fehlende notarielle Beglaubigung der Unterschriften macht einen kroatischen Vorvertrag nicht unwirksam. Die gesetzlich erforderliche Schriftform und die wesentlichen Vertragsbestandteile sind von der Unterschriftsbeglaubigung und den Voraussetzungen für die Eintragung des Eigentums im Grundbuch zu unterscheiden.

Kann ich ohne unterschriebenen Vorvertrag Geld zurückfordern?

Eine Grundlage für die Rückforderung kann bestehen. Daraus folgt jedoch nicht automatisch ein Anspruch auf den doppelten Betrag. Sämtliche Unterlagen, die Vertragsgrundlage, die Formanforderungen und der Zahlungsnachweis müssen geprüft werden.

Darf der Makler eine Reservierungsgebühr behalten?

Das hängt von der Vereinbarung, dem Zahlungsempfänger, der Rolle des Maklers und den Bedingungen für Vergütung und Rückzahlung ab. Die Bezeichnung „Reservierungsgebühr“ allein rechtfertigt das Einbehalten nicht.

Ist die Kapara mit einer Anzahlung in Deutschland, Österreich oder der Schweiz identisch?

Eine pauschale Gleichsetzung ist nicht möglich. Dieser Beitrag behandelt die kroatische Kapara und ihre Folgen nach kroatischem Recht. Für den konkreten Immobilienkauf sind die tatsächlichen Vertragsbedingungen und das anwendbare Recht maßgeblich, nicht allein die deutsche Übersetzung des Begriffs.

Anwaltliche Unterstützung bei Kapara und Immobilienkauf in Kroatien

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, kann die Prüfung des Vorvertrags helfen, Finanzierung, Unterlagen, Fristen und Rückzahlungsbedingungen vorab zu regeln. Haben Sie bereits gezahlt, lässt sich durch eine rechtliche Analyse klären, welcher Anspruch zu Ihrer Situation passt und welche Nachweise erforderlich sind.

Die Rechtsanwaltskanzlei Andrej Bašović in Rijeka unterstützt Sie bei der Prüfung von Vorverträgen, der rechtlichen Beurteilung einer Kapara-Rückforderung, der Erstellung von Zahlungsaufforderungen sowie bei Verhandlungen und Gerichtsverfahren. Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz können den Vertrag, einen Zahlungsnachweis und eine kurze Schilderung der Gründe übermitteln, aus denen der Immobilienkauf nicht zustande gekommen ist.

Kontakt: andrej@odvjetnikbasovic.hr.