Kupnja stana bez agencije – pravni rizici i što treba provjeriti prije potpisivanja ugovora

Eine Wohnung in Kroatien ohne Makler zu kaufen, kann die Transaktionskosten reduzieren und eine direkte Vereinbarung mit dem Verkäufer ermöglichen. Der Verzicht auf einen Immobilienmakler bedeutet jedoch nicht, dass der Kauf einfacher oder rechtlich sicherer ist.

Wer eine Immobilie in Kroatien ohne Makler kauft, muss die Eigentumsverhältnisse, die vorhandenen Unterlagen, mögliche Belastungen und die Voraussetzungen für die Eintragung ins kroatische Grundbuch selbst prüfen lassen.

Das größte Risiko besteht nicht darin, eine Wohnung ohne Makler zu kaufen, sondern einen Vorvertrag zu unterschreiben oder eine Anzahlung zu leisten, bevor Eigentum, Belastungen, Legalität des Gebäudes und Eintragungsfähigkeit geprüft wurden.

Ein Immobilieninserat, eine Besichtigung und die mündlichen Angaben des Verkäufers reichen für die Beurteilung der rechtlichen Sicherheit nicht aus. Bevor der Käufer eine finanzielle Verpflichtung übernimmt, sollte eine umfassende rechtliche Prüfung der Immobilie und des Verkäufers erfolgen.

Kann man in Kroatien sicher eine Wohnung ohne Makler kaufen?

Eine Wohnung kann in Kroatien grundsätzlich auch ohne Vermittlung durch einen Immobilienmakler rechtswirksam und sicher gekauft werden. Die Beteiligung eines Maklers ist keine gesetzliche Voraussetzung für den Abschluss eines Immobilienkaufvertrags.

Der Käufer muss in diesem Fall jedoch selbst dafür sorgen, dass alle erforderlichen rechtlichen und tatsächlichen Prüfungen vorgenommen werden.

Auch beim Kauf über eine Immobilienagentur sollte berücksichtigt werden, dass der Makler nicht zwingend ausschließlich die Interessen des Käufers vertritt. Die Tätigkeit eines Maklers ersetzt daher keine unabhängige rechtliche Prüfung durch einen in Kroatien zugelassenen Rechtsanwalt.

Vor allem müssen folgende Fragen geklärt werden:

• Ist der Verkäufer tatsächlich berechtigt, die Wohnung zu verkaufen?
• Bestehen Hypotheken, Belastungen oder Rechte Dritter?
• Kann der Käufer aufgrund des Kaufvertrags als Eigentümer im kroatischen Grundbuch eingetragen werden?

1. Eigentümer im kroatischen Grundbuch prüfen

Der erste Schritt beim Immobilienkauf in Kroatien ist die Prüfung des Grundbuchauszugs. Es genügt nicht, dass der Verkäufer einen früheren Kaufvertrag, einen Erbschein, Versorgungsrechnungen oder andere Unterlagen vorlegt und erklärt, er sei Eigentümer der Wohnung.

Im Grundbuch ist insbesondere zu prüfen:

• wer als Eigentümer eingetragen ist
• ob die Angaben des eingetragenen Eigentümers mit der Person des Verkäufers übereinstimmen
• ob der Verkäufer Alleineigentümer oder nur Miteigentümer ist
• ob weitere Miteigentümer vorhanden sind
• ob die Beschreibung der Wohnung dem tatsächlichen Zustand entspricht
• ob eine sogenannte Plombe oder ein noch nicht erledigter Grundbuchantrag eingetragen ist

Ist der Verkäufer verheiratet, sollte zusätzlich geprüft werden, ob die Wohnung sein persönliches Eigentum oder Teil des ehelichen Vermögens ist. Die Tatsache, dass nur ein Ehegatte im Grundbuch eingetragen ist, bedeutet nicht in jedem Fall, dass der andere Ehegatte keine Rechte an der Immobilie besitzt.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn die Wohnung von einem noch nicht eingetragenen Erben, einem Bevollmächtigten oder einer Person verkauft wird, deren Erwerbsurkunde noch nicht im Grundbuch vollzogen wurde.

2. Hypotheken, Belastungen und Rechte Dritter kontrollieren

Im Lastenblatt des kroatischen Grundbuchauszugs können Rechte und Beschränkungen eingetragen sein, die sich unmittelbar auf die Rechtsstellung des Käufers auswirken.

Zu prüfen sind insbesondere:

• Hypotheken
• Zwangsvollstreckungsvermerke
• Streitanmerkungen
• Veräußerungs- oder Belastungsverbote
• Wohnrechte
• Nießbrauchsrechte
• Dienstbarkeiten
• Vorkaufsrechte
• sonstige Rechte Dritter

Eine eingetragene Hypothek bedeutet nicht automatisch, dass die Wohnung nicht gekauft werden kann. Die Zahlung des Kaufpreises und die Löschung der Hypothek müssen jedoch sorgfältig aufeinander abgestimmt und im Kaufvertrag eindeutig geregelt werden.

In solchen Fällen sind regelmäßig geeignete Erklärungen des Gläubigers einzuholen. Außerdem kann vereinbart werden, dass ein Teil des Kaufpreises unmittelbar an die Bank oder einen anderen Gläubiger gezahlt wird.

Der Käufer sollte den vollständigen Kaufpreis nicht allein aufgrund einer mündlichen Zusage an den Verkäufer zahlen, dass die Belastung später gelöscht werde.

3. Grundbuch, Kataster und tatsächlichen Zustand vergleichen

Die Angaben im kroatischen Grundbuch, im Kataster und der tatsächliche Zustand der Immobilie können voneinander abweichen. Unterschiede können die Fläche, die Adresse, die Grundstücksnummer, die Beschreibung des Gebäudes oder die Bezeichnung der Wohnung betreffen.

Bei einer Wohnung ist außerdem zu prüfen, ob alle mitverkauften Nebenräume und Flächen rechtlich zur Wohnung gehören, zum Beispiel:

• Garage oder Stellplatz
• Abstellraum
• Terrasse
• Garten
• Dachboden- oder Kellerraum

Die Tatsache, dass der Verkäufer eine bestimmte Fläche seit Jahren nutzt, bedeutet nicht automatisch, dass er deren Eigentümer ist oder diese Fläche wirksam auf den Käufer übertragen kann.

Ist das Wohnungseigentum nicht ordnungsgemäß begründet oder wird lediglich ein Miteigentumsanteil am gesamten Gebäude verkauft, verbunden mit der Behauptung, dieser Anteil entspreche einer bestimmten Wohnung, besteht ein erhöhtes rechtliches Risiko.

In einem solchen Fall müssen die vorhandenen Verträge, Nutzungsvereinbarungen, Bauunterlagen und grundbuchrechtlichen Voraussetzungen besonders sorgfältig geprüft werden.

4. Legalität des Gebäudes und nachträgliche Umbauten prüfen

Vor dem Kauf sollten sämtliche verfügbaren Bau- und Nutzungsunterlagen angefordert werden. Abhängig vom Baujahr und vom rechtlichen Status der Immobilie können hierzu gehören:

• Baugenehmigung
• Nutzungsgenehmigung
• Legalisierungsbescheid
• andere geeignete Nachweise über die Legalität des Gebäudes
• Hauptprojekt und weitere technische Unterlagen

Besondere Aufmerksamkeit ist erforderlich, wenn die Wohnung nachträglich umgebaut oder erweitert wurde. Typische Beispiele sind:

• Verglasung oder Schließung eines Balkons
• Einbeziehung gemeinschaftlicher Gebäudeflächen
• Umbau eines Dachbodens
• Änderung der Raumaufteilung
• Anbau zusätzlicher Räume oder Gebäudeteile

Nicht genehmigte Bauarbeiten können die Finanzierung durch eine Bank, die spätere Weiterveräußerung, die Begründung von Wohnungseigentum oder andere behördliche Verfahren erschweren.

5. Energieausweis verlangen

Der Verkäufer ist grundsätzlich verpflichtet, vor dem Verkauf einen Energieausweis einzuholen, ihn einem potenziellen Käufer vorzulegen und dem Käufer das Dokument oder eine Kopie davon zu übergeben. Gesetzlich vorgesehene Ausnahmen bleiben davon unberührt.

Der Energieausweis enthält Angaben zu den energetischen Eigenschaften des Gebäudes oder der Wohnung. Er ist zwar kein Nachweis des Eigentums oder der baurechtlichen Legalität, liefert dem Käufer jedoch wichtige Informationen über die Energieklasse und den zu erwartenden Energieverbrauch.

6. Offene Verbindlichkeiten der Wohnung feststellen

Vor Abschluss des Kaufvertrags sollte geprüft werden, ob offene Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit der Wohnung bestehen. Dazu gehören insbesondere:

• Rückstände bei der gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage
• Verbindlichkeiten gegenüber der Hausverwaltung
• offene Strom-, Wasser-, Gas- oder sonstige Versorgungsrechnungen
• offene kommunale Abgaben
• Verpflichtungen im Zusammenhang mit Arbeiten an Gemeinschaftseigentum

Vom Verkäufer können entsprechende Bestätigungen über den Stand der Verbindlichkeiten verlangt werden. Im Kaufvertrag sollte klar geregelt werden, dass sämtliche bis zur Übergabe entstandenen Verpflichtungen vom Verkäufer und die danach entstandenen Verpflichtungen vom Käufer getragen werden.

Darüber hinaus sollte geprüft werden, ob die Wohnungseigentümer bereits größere Arbeiten am Dach, an der Fassade, am Aufzug oder an anderen gemeinschaftlichen Teilen beschlossen haben. Solche Maßnahmen können nach dem Kauf zu höheren laufenden Zahlungen führen.

7. Besitzverhältnisse und bestehende Mietverträge prüfen

Eigentümer und Besitzer einer Wohnung müssen nicht dieselbe Person sein. Die Wohnung kann vermietet sein, von Familienangehörigen genutzt werden oder mit einem Wohnrecht belastet sein.

Vor dem Kauf sollte geklärt werden:

• wer die Wohnung tatsächlich nutzt
• ob ein Mietvertrag besteht
• für welchen Zeitraum der Mietvertrag abgeschlossen wurde
• wann und unter welchen Voraussetzungen die Wohnung geräumt werden muss
• ob andere Personen ein Wohn- oder Nutzungsrecht geltend machen

Der Immobilienkaufvertrag sollte einen eindeutigen Übergabetermin, die Verpflichtung zur Übergabe der geräumten Wohnung sowie die Folgen einer verspäteten Übergabe festlegen.

8. Keine Anzahlung vor der rechtlichen Prüfung leisten

In der Praxis wird von Kaufinteressenten häufig verlangt, sofort eine Reservierungsgebühr oder Anzahlung zu leisten, damit die Wohnung vom Markt genommen wird. Gerade in diesem Stadium entstehen zahlreiche rechtliche Streitigkeiten.

Vor jeder Zahlung muss klar sein:

• an wen das Geld gezahlt wird
• auf welcher vertraglichen Grundlage die Zahlung erfolgt
• ob es sich um eine Anzahlung, ein Angeld oder ein Reugeld handelt
• unter welchen Voraussetzungen der Betrag zurückgezahlt wird
• was geschieht, wenn die Bank den Immobilienkredit nicht bewilligt
• was geschieht, wenn rechtliche Mängel festgestellt werden
• innerhalb welcher Frist der endgültige Kaufvertrag geschlossen werden muss

Eine Vorauszahlung, das nach kroatischem Recht geregelte Angeld und ein vereinbartes Reugeld haben unterschiedliche rechtliche Folgen. Die rechtliche Bedeutung der Zahlung sowie die Folgen einer Nichterfüllung müssen deshalb eindeutig im Vorvertrag oder in einer anderen schriftlichen Vereinbarung festgelegt werden.

Besonders riskant ist eine Zahlung, die lediglich aufgrund einer Quittung, einer Nachricht oder eines allgemeinen Formulars erfolgt, das nicht an die konkrete Immobilie und die vereinbarten Bedingungen angepasst wurde.

9. Der Vorvertrag ist rechtlich bindend

Ein Vorvertrag ist keine unverbindliche Reservierung. Die Parteien verpflichten sich darin zum späteren Abschluss des Hauptvertrags. Daher sollte auch ein Vorvertrag erst nach Abschluss der rechtlichen Prüfung unterschrieben werden.

Ein sorgfältig formulierter Vorvertrag sollte insbesondere Folgendes regeln:

• vollständige Angaben zu den Vertragsparteien
• genaue grundbuchrechtliche Bezeichnung der Immobilie
• Gesamtkaufpreis
• Zahlungsweise und Zahlungsfristen
• Höhe und rechtliche Bedeutung einer Anzahlung oder eines Angelds
• Frist für den Abschluss des endgültigen Kaufvertrags
• Verfahren zur Löschung bestehender Belastungen
• Folgen einer Ablehnung der Finanzierung durch die Bank
• Pflicht des Verkäufers zur Beseitigung festgestellter Rechtsmängel
• Zeitpunkt und Voraussetzungen der Besitzübergabe
• Folgen des Rücktritts oder einer Vertragsverletzung

Wird die Wohnung durch einen Kredit finanziert, sollte der Vorvertrag eine angemessene Finanzierungsklausel enthalten. Ohne eine solche Regelung kann der Käufer die geleistete Zahlung verlieren, obwohl die Bank den erforderlichen Kredit nicht bewilligt hat.

10. Der Kaufvertrag muss die Eigentumseintragung ermöglichen

Der Käufer wird nicht bereits durch die Unterzeichnung des Kaufvertrags oder durch die Zahlung des Kaufpreises Eigentümer der Wohnung. Das Eigentum an einer Immobilie wird in Kroatien aufgrund eines Rechtsgeschäfts grundsätzlich erst durch die Eintragung ins Grundbuch erworben.

Der Kaufvertrag muss deshalb eine genaue Beschreibung der Immobilie und eine wirksame Zustimmung des Verkäufers zur Eintragung des Käufers enthalten. Diese Eintragungsbewilligung wird in Kroatien üblicherweise als clausula intabulandi oder tabularna izjava bezeichnet.

Abhängig von der vereinbarten Zahlungsweise kann die Eintragungsbewilligung unmittelbar im Kaufvertrag enthalten sein oder nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises in einer gesonderten Urkunde erteilt werden.

Der Vertrag muss klar bestimmen, wann und unter welchen Voraussetzungen der Käufer eine zur Grundbucheintragung geeignete Urkunde erhält.

Besondere Aufmerksamkeit ist der Reihenfolge der einzelnen Schritte zu widmen:

• Zahlung des Kaufpreises
• Löschung bestehender Belastungen
• Erteilung der Eintragungsbewilligung
• Einreichung des Grundbuchantrags
• Übergabe der Wohnung

11. Übergabe der Wohnung schriftlich dokumentieren

Die Übergabe der Wohnung sollte in einem schriftlichen Übergabeprotokoll dokumentiert werden. Darin sollten insbesondere festgehalten werden:

• Datum und Uhrzeit der Übergabe
• Anzahl der übergebenen Schlüssel
• Zählerstände
• Zustand der Wohnung
• Liste der verbleibenden Möbel und Geräte
• sichtbare Schäden
• übergebene Unterlagen
• Verpflichtung zur Umschreibung der Versorgungsverträge

Wird die Wohnung möbliert verkauft, sollte eine Inventarliste dem Kaufvertrag oder dem Übergabeprotokoll beigefügt werden. Fotos können zusätzlich den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe dokumentieren.

12. Versteckte Mängel und mündliche Zusagen beachten

Der Verkäufer kann mündlich zusagen, Installationen zu reparieren, Feuchtigkeitsschäden zu beseitigen, die Wohnung vollständig zu räumen oder bestimmte Möbel zurückzulassen. Ist eine solche Zusage für den Käufer wesentlich, sollte sie ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen werden.

Vor dem Kauf empfiehlt sich eine Prüfung folgender Punkte:

• Feuchtigkeits- und Wasserschäden
• Zustand der Elektro- und Wasserinstallationen
• Fenster, Dach und Fassade
• Heizungs- und Klimaanlage
• gemeinschaftliche Gebäudeteile
• mögliche Schäden an der Gebäudekonstruktion

Die rechtliche Prüfung durch einen Rechtsanwalt sollte bei Bedarf durch eine technische Besichtigung eines Architekten, Bauingenieurs oder eines anderen geeigneten Sachverständigen ergänzt werden.

Häufige Fehler beim Wohnungskauf in Kroatien ohne Makler

Beim Immobilienkauf in Kroatien treten regelmäßig dieselben Fehler auf:

• Zahlung eines Angelds vor Prüfung der Unterlagen
• Vertrauen auf mündliche Erklärungen des Verkäufers
• Prüfung des Eigentumsblatts, aber nicht des Lastenblatts
• Nichtbeachtung einer Plombe im Grundbuch
• Kauf eines nicht ordnungsgemäß eingetragenen Stellplatzes oder Abstellraums
• Unterzeichnung eines allgemeinen Vertragsmusters aus dem Internet
• Zahlung des Kaufpreises ohne sicheren Mechanismus zur Löschung einer Hypothek
• fehlende oder unzureichende Eintragungsbewilligung
• unklare Regelung des Übergabetermins
• fehlende Finanzierungsklausel
• verspätete Einreichung des Antrags auf Eigentumseintragung

Benötigt man beim Immobilienkauf in Kroatien einen Rechtsanwalt?

Ein Rechtsanwalt kann das rechtliche Eigentum und sämtliche Belastungen prüfen, die vorhandenen Unterlagen analysieren, auf Risiken hinweisen und den Vorvertrag sowie den Immobilienkaufvertrag erstellen oder kontrollieren.

Eine anwaltliche Prüfung ist besonders wichtig, wenn:

• der Verkäufer nicht als Eigentümer eingetragen ist
• eine Hypothek, Plombe oder andere Anmerkung besteht
• kein ordnungsgemäßes Wohnungseigentum begründet wurde
• Kataster und Grundbuch nicht übereinstimmen
• die Immobilie zum ehelichen Vermögen gehören könnte
• der Verkauf durch einen Bevollmächtigten erfolgt
• die Wohnung im Wege der Erbschaft erworben wurde
• der Kauf durch einen Bankkredit finanziert wird
• der Käufer deutscher, österreichischer oder schweizerischer Staatsbürger ist
• eine Wohnung im Bau oder direkt von einem Bauträger gekauft wird

Ziel der rechtlichen Beratung ist nicht nur die Erstellung eines Vertrags. Entscheidend ist, dass der Käufer nach Zahlung des Kaufpreises die Wohnung tatsächlich übernehmen und sein Eigentum ohne unerwartete Belastungen oder Streitigkeiten im kroatischen Grundbuch eintragen kann.

Besonderheiten für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz

Deutschsprachige Käufer sollten berücksichtigen, dass sich das kroatische Immobilienrecht und die kroatische Vertragspraxis in wesentlichen Punkten von den Regelungen in Deutschland, Österreich und der Schweiz unterscheiden können.

Insbesondere sollte nicht davon ausgegangen werden, dass ein kroatischer Notar dieselbe rechtliche Prüfungs- und Beratungsfunktion übernimmt, die Käufer möglicherweise aus ihrem Heimatstaat kennen. Die Beglaubigung einer Unterschrift bestätigt grundsätzlich nicht, dass der Vertrag die Interessen des Käufers umfassend schützt oder dass die Immobilie rechtlich mangelfrei ist.

Auch eine zweisprachige Vertragsfassung sollte sorgfältig erstellt werden. Der Vertrag muss inhaltlich eindeutig sein und die Voraussetzungen für die Eintragung im kroatischen Grundbuch erfüllen.

Bei Käufern aus Staaten außerhalb der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums ist zusätzlich zu prüfen, ob besondere Voraussetzungen oder eine behördliche Genehmigung für den Eigentumserwerb erforderlich sind.

Fazit: Eine rechtliche Prüfung sollte vor der Anzahlung erfolgen

Eine Wohnung in Kroatien ohne Makler zu kaufen, kann problemlos möglich sein. Voraussetzung ist jedoch eine systematische Prüfung der Immobilie und ein sorgfältig gestalteter Kaufvertrag.

Käufer sollten sich weder durch andere Interessenten noch durch einen vermeintlich besonders günstigen Preis oder die Forderung nach einer sofortigen Zahlung dazu drängen lassen, einen Vorvertrag zu unterzeichnen oder ein Angeld zu zahlen, bevor die rechtliche Situation vollständig geklärt wurde.

Die Kosten einer rechtlichen Prüfung stehen regelmäßig in keinem Verhältnis zu den möglichen Folgen des Kaufs einer Immobilie mit ungeklärten Eigentumsverhältnissen, Hypotheken, Rechten Dritter oder unvollständigen Bauunterlagen.