Immobilienanwalt in Kroatien – was wird vor dem Immobilienkauf geprüft?
Immobilienanwalt in Kroatien – was wird vor dem Immobilienkauf geprüft?
28/08/2026
Intro
Der Kauf einer Wohnung, eines Hauses, eines Baugrundstücks oder einer anderen Immobilie gehört für viele Menschen zu den größten Investitionen ihres Lebens. Gerade deshalb sollte die rechtliche Sicherheit nicht erst mit der Erstellung des Kaufvertrags beginnen.
Ein Immobilienanwalt in Kroatien kann vor dem Kauf insbesondere die Eigentumsverhältnisse, Hypotheken und sonstige Belastungen, den Grundbuch- und Katasterstand, die baurechtliche Dokumentation, Rechte Dritter, die Rechtsstellung des Verkäufers sowie die Bedingungen prüfen, unter denen der Käufer den Kaufpreis zahlt und Eigentum erwirbt.
Ziel einer solchen rechtlichen Prüfung ist nicht nur festzustellen, ob ein Problem besteht.
Ebenso wichtig ist die Frage:
Kann die Immobilie sicher gekauft werden und, wenn ja, unter welchen Bedingungen?
Im Folgenden erklären wir, was ein Anwalt für Immobilien in Kroatien vor dem Kauf prüft und warum die rechtliche Prüfung möglichst vor Zahlung eines Angelds oder einer Anzahlung sowie vor Unterzeichnung verbindlicher Dokumente erfolgen sollte.
1. Wer ist tatsächlich Eigentümer der Immobilie?
Die erste Prüfung betrifft das Eigentum.
Es genügt nicht, dass der Verkäufer behauptet, Eigentümer zu sein, die Immobilie seit Jahrzehnten nutzt oder im Inserat als Eigentümer bezeichnet wird.
Der aktuelle Grundbuchstand muss geprüft werden.
Der Grundbuchauszug ist eines der wichtigsten Dokumente zur Feststellung des eingetragenen Rechtszustands einer Immobilie in Kroatien.
Ein Immobilienanwalt prüft insbesondere:
- wer als Eigentümer eingetragen ist,
- ob der Verkäufer Alleineigentümer ist,
- ob Miteigentümer bestehen,
- ob die Angaben zum Verkäufer mit den Grundbuchdaten übereinstimmen,
- welches Eigentum oder welcher Anteil tatsächlich verkauft wird,
- ob Verfügungsbeschränkungen bestehen.
Dies ist besonders wichtig bei geerbten Immobilien, bei Immobilien, die sich seit Generationen im Familienbesitz befinden, sowie bei Objekten, deren Grundbuchstand lange Zeit nicht aktualisiert wurde.
2. Was kauft der Käufer tatsächlich?
Diese Frage klingt einfach, ist es in der Praxis aber nicht immer.
Ein Käufer kann beispielsweise davon ausgehen, Folgendes zu erwerben:
Wohnung + Garage + Abstellraum + Parkplatz + Gartenteil.
Die rechtliche Dokumentation kann jedoch ein anderes Bild ergeben.
Deshalb muss der Anwalt die Immobilie anhand der Grundbuchdaten eindeutig identifizieren und mit den Angaben vergleichen, die dem Käufer gemacht wurden.
Insbesondere sollten geprüft werden:
- Grundstücksnummer,
- Grundbuchblatt,
- Katastralgemeinde,
- Fläche,
- Miteigentumsanteil,
- Beschreibung der Sondereinheit,
- Zubehör der Wohnung.
3. Ist eine Hypothek eingetragen?
Eine Hypothek gehört zu den wichtigsten Belastungen, die ein Immobilienanwalt vor dem Kauf prüft.
Eine bestehende Hypothek bedeutet jedoch nicht automatisch, dass vom Kauf abzuraten ist.
Der Verkäufer kann beispielsweise einen durch Hypothek gesicherten Immobilienkredit haben, wobei ein Teil des Kaufpreises zur Ablösung dieses Kredits verwendet wird.
Entscheidend ist eine rechtlich sichere Struktur der Transaktion.
Der Anwalt sollte dabei insbesondere prüfen:
- zu wessen Gunsten die Hypothek eingetragen ist,
- welche Forderung sie sichert,
- wie die Restschuld beglichen wird,
- unter welchen Voraussetzungen der Gläubiger eine Löschungsbewilligung erteilt,
- an wen die einzelnen Teile des Kaufpreises gezahlt werden,
- wann die Hypothek gelöscht werden kann.
Der Käufer sollte nicht einfach den gesamten Kaufpreis an den Verkäufer zahlen und erst danach versuchen, die bestehende Hypothek zu löschen.
4. Bestehen weitere Rechte Dritter?
Im Grundbuch können neben Hypotheken auch andere Rechte und Beschränkungen eingetragen sein, die für den Käufer von erheblicher Bedeutung sind.
Beispiele sind:
- Wegerechte und andere Dienstbarkeiten,
- Wohnrechte,
- Nießbrauchsrechte,
- Vorkaufsrechte,
- Miet- oder Pachtrechte,
- Vollstreckungsvermerke,
- Veräußerungs- oder Belastungsverbote,
- sonstige Rechte Dritter.
Ein Anwalt prüft daher nicht nur:
„Besteht eine Belastung?“
sondern vor allem:
„Welche konkreten Folgen hat diese Belastung für den Käufer?“
5. Besteht eine sogenannte Plombe im Grundbuch?
Eine sogenannte Plombe ist bei kroatischen Immobilien besonders wichtig.
Sie weist darauf hin, dass bereits ein Antrag auf eine Grundbucheintragung gestellt wurde, über den noch nicht endgültig entschieden wurde.
Das bedeutet, dass der aktuelle Grundbuchstand möglicherweise noch nicht endgültig ist.
Wenn eine Plombe besteht, sollte der Anwalt insbesondere prüfen:
- auf welches Verfahren sie sich bezieht,
- wer den Antrag gestellt hat,
- welche Eintragung beantragt wurde,
- ob das Verfahren das Eigentum oder bestehende Belastungen verändern kann,
- ob daraus ein Risiko für den geplanten Kauf entsteht.
Eine Plombe sollte daher nicht ignoriert werden, nur weil der Verkäufer im aktuellen Grundbuchauszug noch als Eigentümer eingetragen ist.
6. Stimmen Grundbuch und Kataster überein?
Ein weiterer wichtiger Schritt kann der Vergleich zwischen Grundbuch und Kataster sein.
In Kroatien gibt es weiterhin Fälle, in denen die Daten dieser Register voneinander abweichen.
Unterschiede können beispielsweise bestehen bei:
- Grundstücksnummern,
- Flächenangaben,
- eingetragenen Gebäuden,
- Nutzungsarten,
- anderen Angaben zur Immobilie.
Eine Abweichung bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie nicht gekauft werden kann.
Es muss jedoch geklärt werden, warum die Abweichung besteht und ob sie Auswirkungen auf den Kauf oder die spätere Eigentumseintragung haben kann.
7. Ist das Gebäude rechtmäßig errichtet?
Ein häufiger Fehler von Käufern ist die Annahme:
„Wenn das Haus im Grundbuch eingetragen ist, muss es legal sein.“
Davon sollte nicht automatisch ausgegangen werden.
Das Eigentum an einer Immobilie und die baurechtliche Rechtmäßigkeit eines Gebäudes sind zwei unterschiedliche Fragen.
Abhängig von Art und Alter der Immobilie können unter anderem folgende Dokumente geprüft werden:
- Baugenehmigung oder entsprechender Verwaltungsakt,
- Nutzungsgenehmigung oder anderer Nachweis der Rechtmäßigkeit,
- Legalisierungsunterlagen,
- Projektunterlagen,
- ordnungsgemäße Registrierung des Gebäudes.
8. Entspricht der tatsächliche Zustand den Unterlagen?
Dies ist insbesondere beim Kauf eines Hauses in Kroatien wichtig.
Vor Ort können sich beispielsweise eine Garage, ein Pool, eine Terrasse, ein Nebengebäude, ein zusätzliches Stockwerk oder ein später errichteter Anbau befinden.
Der Anwalt prüft die rechtliche Dokumentation. Für technische Fragen kann es zusätzlich sinnvoll sein, einen Architekten, Bauingenieur, Geodäten oder anderen Fachmann einzuschalten.
Die rechtliche Due Diligence ist nicht dasselbe wie eine technische Immobilienprüfung.
Der Anwalt beurteilt den rechtlichen Status der Unterlagen und der zu erwerbenden Rechte. Ein technischer Sachverständiger kann dagegen beispielsweise Bausubstanz, Feuchtigkeit, Statik, Installationen und andere technische Eigenschaften prüfen.
9. Ist die Wohnung ordnungsgemäß als Sondereigentum eingetragen?
Beim Kauf einer Wohnung in Kroatien sollte geprüft werden, ob genau diese Wohnung als eigener Gebäudeteil rechtlich eindeutig identifiziert ist.
Besondere Aufmerksamkeit verdienen:
- Wohnungsbezeichnung,
- Fläche,
- Stockwerk,
- zugehöriger Miteigentumsanteil,
- Abstellraum,
- Garage,
- Parkplatz,
- Garten oder Terrasse, sofern diese mitverkauft werden.
10. Gehört der Parkplatz rechtlich wirklich zur Wohnung?
In Immobilienanzeigen findet man häufig Formulierungen wie:
„Wohnung mit eigenem Parkplatz.“
Rechtlich sollte jedoch genau geklärt werden, was mit „eigen“ gemeint ist.
Der Parkplatz kann:
- separat eingetragen sein,
- Zubehör einer bestimmten Wohnung sein,
- Gegenstand eines besonderen Nutzungsrechts sein,
- ein Gemeinschaftsbereich sein, den der Verkäufer lediglich tatsächlich nutzt.
Für den Käufer ist daher nicht nur entscheidend, ob er den Parkplatz derzeit nutzen kann.
Entscheidend ist, welches konkrete Recht er mit dem Kauf tatsächlich erwirbt.
11. Ist der Verkäufer berechtigt, den Kaufvertrag abzuschließen?
Ein Anwalt für Immobilienrecht prüft auch die Rechtsstellung des Verkäufers.
Unter anderem können folgende Fragen relevant sein:
- Verkauft der Eigentümer persönlich?
- Bestehen mehrere Miteigentümer?
- Handelt ein Bevollmächtigter?
- Ist die Vollmacht ausreichend?
- Verkauft eine Gesellschaft die Immobilie?
- Wer ist zur Vertretung der Gesellschaft berechtigt?
- Können eheliche Vermögensrechte relevant sein?
- Bestehen sonstige Verfügungsbeschränkungen?
12. Können Rechte eines Ehegatten bestehen?
Die Tatsache, dass nur eine Person als Eigentümer eingetragen ist, bedeutet nicht in jedem Fall, dass keine weiteren rechtlichen Fragen bestehen.
Unter bestimmten Umständen kann insbesondere das Thema eheliches Vermögen relevant werden.
Wenn die konkreten Umstände darauf hindeuten, sollte der Anwalt daher auch prüfen, wie und wann der Verkäufer die Immobilie erworben hat.
Ziel ist es, das Risiko zu verringern, dass nach dem Kauf eine dritte Person die Verfügung über die Immobilie anficht.
13. Was prüft ein Immobilienanwalt vor Zahlung des Angelds?
Eine der wichtigsten praktischen Empfehlungen lautet:
Ein Anwalt sollte möglichst vor Zahlung des Angelds und nicht erst danach eingeschaltet werden.
Denn bereits durch Zahlung eines Angelds und Unterzeichnung eines Vorvertrags kann der Käufer erhebliche rechtliche Verpflichtungen übernehmen.
Vorher sollten, soweit möglich, insbesondere folgende Fragen geklärt werden:
- Ist das Eigentum eindeutig?
- Bestehen Belastungen?
- Besteht eine Plombe?
- Ist die rechtliche Dokumentation ausreichend?
- Kann die geplante Finanzierung durchgeführt werden?
- Unter welchen Voraussetzungen wird eine Zahlung zurückerstattet?
- Was geschieht, wenn später ein rechtliches Problem entdeckt wird?
- Was geschieht, wenn der Verkäufer seine Verpflichtungen nicht erfüllen kann?
Ein Vorvertrag ist daher rechtlich nicht bloß eine unverbindliche „Reservierung“.
14. Ist der Immobilienkaufvertrag rechtlich ausreichend?
Häufig erhält der Käufer bereits einen vorbereiteten Vertrag und fragt:
„Können Sie nur kurz prüfen, ob der Vertrag in Ordnung ist?“
Ein Anwalt sollte den Vertrag jedoch nicht isoliert vom rechtlichen Zustand der Immobilie betrachten.
Selbst ein sehr gut formulierter Vertrag kann nicht jedes Problem einer rechtlich problematischen Immobilie lösen.
Je nach Transaktion sollte der Kaufvertrag klar regeln:
- welche Immobilie verkauft wird,
- den Kaufpreis,
- die Zahlungsweise,
- Fristen,
- Angeld oder Vorauszahlung,
- Löschung bestehender Belastungen,
- Übergabe und Besitz,
- zu übergebende Dokumentation,
- Haftung und Verpflichtungen der Parteien,
- Voraussetzungen für die Eigentumseintragung des Käufers.
Mit anderen Worten:
Zuerst wird die Immobilie rechtlich geprüft, anschließend wird der Vertrag an die Ergebnisse dieser Prüfung angepasst.
15. Wie wird der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen?
Dies ist einer der letzten, aber zugleich wichtigsten Schritte der Transaktion.
Das Ziel des Käufers ist nicht nur:
zahlen → Schlüssel erhalten.
Sondern:
zahlen → Besitz erhalten → geeignete Dokumentation erhalten → Eigentum im Grundbuch eintragen.
Deshalb sollte die spätere Grundbucheintragung bereits bei der Gestaltung des Kaufvertrags berücksichtigt werden.
Besonders wichtig ist die ausdrückliche Zustimmung des Verkäufers zur Eigentumseintragung des Käufers, die in Kroatien als tabularna izjava beziehungsweise clausula intabulandi bezeichnet wird.
16. Was passiert bei einer Hypothek – an wen zahlt der Käufer?
Bei belasteten Immobilien kann die Struktur der Kaufpreiszahlung ebenso wichtig sein wie der Kaufvertrag selbst.
Beispielsweise kann ein Teil des Kaufpreises unmittelbar an die Bank gezahlt werden, um den bestehenden Kredit abzulösen, während der verbleibende Betrag erst nach Erfüllung bestimmter Voraussetzungen an den Verkäufer gezahlt wird.
Bei komplexeren Transaktionen kann außerdem ein geeigneter Mechanismus zur sicheren Verwahrung oder Auszahlung der Gelder sinnvoll sein.
Ziel ist es, eine Situation zu vermeiden, in der der Käufer den Kaufpreis bezahlt hat, die Voraussetzungen für den Erwerb lastenfreien Eigentums jedoch noch nicht erfüllt sind.
17. Besondere Prüfung beim Kauf eines Neubaus in Kroatien
Bei Neubauprojekten kann die rechtliche Prüfung besonders wichtig sein, weil der Käufer mitunter für eine Immobilie bezahlt, die noch nicht fertiggestellt oder als separate Einheit eingetragen wurde.
Je nach Projekt kann ein Immobilienanwalt unter anderem prüfen:
- Eigentum des Bauträgers am Grundstück,
- Baugenehmigung,
- Belastungen auf dem Grundstück,
- Identifikation der zukünftigen Wohnung,
- Fertigstellungsfristen,
- Zahlungsplan,
- Folgen von Verzögerungen,
- Voraussetzungen für die Nutzungsgenehmigung,
- spätere Aufteilung in Sondereigentum,
- Voraussetzungen für die endgültige Eigentumseintragung des Käufers.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn der Bauträger einen erheblichen Teil des Kaufpreises bereits vor Fertigstellung verlangt.
18. Braucht man einen Anwalt, wenn ein Immobilienmakler beteiligt ist?
Ein Immobilienmakler und ein Rechtsanwalt haben unterschiedliche Aufgaben.
Der Makler vermittelt zwischen den Parteien und erbringt Maklerleistungen.
Der vom Käufer beauftragte Anwalt beurteilt die Transaktion dagegen aus der Perspektive der rechtlichen Interessen seines Mandanten.
Die Tatsache, dass die Immobilie über eine professionelle Agentur verkauft wird, bedeutet daher nicht automatisch, dass eine unabhängige rechtliche Prüfung entbehrlich ist.
19. Wann sollte man einen Immobilienanwalt in Kroatien beauftragen?
Am sinnvollsten ist dies bevor der Käufer Verpflichtungen eingeht, von denen er sich nicht ohne Weiteres lösen kann.
Ein sinnvoller Ablauf kann beispielsweise wie folgt aussehen:
Immobilie auswählen → rechtliche Prüfung → Vertragsbedingungen verhandeln → Vorvertrag/Angeld → Kaufvertrag → Zahlung → Eigentumseintragung.
In der Praxis kann der Ablauf abweichen. Das Grundprinzip bleibt jedoch:
Je früher ein rechtliches Problem erkannt wird, desto mehr Möglichkeiten hat der Käufer, es zu lösen oder von einer riskanten Transaktion Abstand zu nehmen.
Was kann ein Anwalt für Immobilien in Kroatien für den Käufer tun?
Je nach konkretem Fall kann die rechtliche Unterstützung insbesondere Folgendes umfassen:
- Prüfung des Grundbuchs,
- Analyse der Eigentumsverhältnisse,
- Prüfung von Hypotheken und sonstigen Belastungen,
- Analyse von Plomben und Vormerkungen,
- Vergleich von Grundbuch- und Katasterdaten,
- Prüfung baurechtlicher Unterlagen,
- Prüfung der Rechtsstellung des Verkäufers,
- Prüfung von Vollmachten,
- Erstellung oder Prüfung eines Vorvertrags,
- Erstellung oder Prüfung des Immobilienkaufvertrags,
- rechtliche Strukturierung der Kaufpreiszahlung,
- Gestaltung der Zustimmung zur Eigentumseintragung,
- Vertretung bei der Grundbucheintragung.
Der Umfang der rechtlichen Prüfung hängt immer von der konkreten Immobilie ab.
Der Kauf einer ordnungsgemäß eingetragenen Wohnung ohne Belastungen ist rechtlich nicht mit dem Kauf eines älteren Hauses mit mehreren Gebäuden, ungeklärtem Grundbuchstand und Hypothek vergleichbar.
Häufige Fragen zum Immobilienanwalt in Kroatien
Brauche ich einen Anwalt beim Immobilienkauf in Kroatien?
Ein Anwalt ermöglicht dem Käufer eine unabhängige rechtliche Prüfung der Immobilie und der Vertragsunterlagen. Besonders sinnvoll ist die anwaltliche Prüfung vor Zahlung eines Angelds und vor Abschluss eines Vorvertrags oder Kaufvertrags.
Kann ein Anwalt das Eigentum an einer Immobilie in Kroatien prüfen?
Ja. Die Prüfung des Grundbuchstands gehört zu den grundlegenden Bestandteilen der rechtlichen Immobilienprüfung.
Prüft ein Immobilienanwalt, ob ein Haus legal ist?
Ein Anwalt kann die rechtlichen Unterlagen zum Gebäude prüfen und auf mögliche rechtliche Probleme hinweisen. Für eine technische Prüfung des tatsächlichen Bauzustands können zusätzlich Architekten, Geodäten, Bauingenieure oder andere Fachleute erforderlich sein.
Sollte man einen Anwalt vor oder nach Zahlung des Angelds beauftragen?
Wenn möglich, vor Zahlung des Angelds. Nach Zahlung und Unterzeichnung eines Vorvertrags kann der Käufer bereits erhebliche Verpflichtungen übernommen haben.
Ersetzt der Notar den Anwalt des Käufers?
Eine notarielle Beglaubigung und eine unabhängige rechtliche Beratung des Käufers sind unterschiedliche Leistungen. Wer eine individuelle Prüfung der Immobilie und den Schutz seiner eigenen Interessen wünscht, kann einen eigenen Anwalt beauftragen.
Kann man in Kroatien eine Immobilie mit Hypothek kaufen?
Ja. Die Transaktion sollte jedoch so gestaltet werden, dass die gesicherte Forderung beglichen und die Hypothek unter klar definierten Bedingungen gelöscht wird.
Was passiert, wenn Kataster und Grundbuch nicht übereinstimmen?
Eine Abweichung bedeutet nicht automatisch, dass ein Kauf unmöglich ist. Der Grund für die Abweichung und ihre Bedeutung für die Transaktion und spätere Eigentumseintragung sollten jedoch geprüft werden.
Kann ein Anwalt einen von der Immobilienagentur vorbereiteten Kaufvertrag prüfen?
Ja. Sinnvoll ist jedoch, neben dem Vertrag auch den rechtlichen Zustand der Immobilie prüfen zu lassen, da eine reine Vertragsprüfung nicht alle potenziellen Risiken aufdeckt.
Fazit – Immobilienanwalt besser vor als nach dem Kauf einschalten
Die wichtigste Aufgabe eines Immobilienanwalts in Kroatien besteht nicht darin, Probleme erst zu lösen, nachdem der Käufer die Immobilie bereits bezahlt hat.
Der eigentliche Wert einer rechtlichen Due Diligence liegt darin, mögliche Risiken vor dem Kauf zu erkennen.
Vor Unterzeichnung des Kaufvertrags sollte geklärt werden:
Wer verkauft → was wird gekauft → bestehen Belastungen → sind die Unterlagen in Ordnung → wie wird gezahlt → wie werden Belastungen gelöscht → wie wird der Käufer als Eigentümer eingetragen?
Erst wenn diese Punkte geklärt sind, kann der Kaufvertrag sinnvoll an die konkrete Transaktion angepasst werden.
Die Rechtsanwaltskanzlei Andrej Bašović unterstützt in- und ausländische Mandanten beim Kauf und Verkauf von Immobilien in Kroatien, insbesondere bei der rechtlichen Prüfung von Immobilien, der Analyse von Grundbuch und Dokumentation, der Erstellung und Prüfung von Vorverträgen und Kaufverträgen sowie bei der Eintragung des Eigentums.
Wir beraten Mandanten bei Immobiliengeschäften in Rijeka, der Kvarner-Region, an der kroatischen Adriaküste und in anderen Teilen Kroatiens.
Wenn Sie den Kauf einer Wohnung, eines Hauses, eines Grundstücks oder einer anderen Immobilie in Kroatien planen, sollte die rechtliche Prüfung möglichst vor Zahlung eines Angelds und vor Unterzeichnung verbindlicher Vertragsunterlagen erfolgen.
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