Kupnja stana u izgradnji – zaštita novca i provjera investitora

Wer eine Neubauwohnung in Kroatien vor der Fertigstellung kauft, kann frühzeitig eine passende Immobilie auswählen und mitunter Grundriss oder Ausstattung mitgestalten. Gleichzeitig verpflichtet sich der Käufer möglicherweise, einen erheblichen Teil des Kaufpreises zu zahlen, obwohl die Wohnung noch nicht bezugsfertig ist und sein Eigentum noch nicht im Grundbuch eingetragen werden kann.

Was passiert, wenn der Bauträger die Arbeiten einstellt? Wird die Bank ihre Hypothek nach Ihrer Zahlung löschen lassen? Welche Folgen hat es, wenn die endgültige Fläche kleiner ausfällt oder sich die Schlüsselübergabe immer wieder verschiebt?

Die Absicherung sollte vor der ersten Zahlung stehen: Bauträger und Grundstück prüfen, die künftige Wohnung genau beschreiben, Zahlungen an überprüfbare Voraussetzungen knüpfen und sowohl die Rückzahlung als auch den Eigentumserwerb ohne nicht akzeptierte Belastungen vertraglich absichern. Ein bloßes Rückzahlungsversprechen reicht für eine fundierte Risikobewertung nicht aus.

Dieser Beitrag erläutert den Kauf einer Wohnung im Bau in Kroatien. Kroatische Begriffe wie kapara, uporabna dozvola und tabularna izjava werden dabei erklärt, damit deutschsprachige Käufer die angebotenen Unterlagen und Sicherheiten besser einordnen können.

1. Bauträger prüfen: Wer verkauft Ihnen die Wohnung?

Fordern Sie vor Gesprächen über eine Anzahlung den vollständigen Namen beziehungsweise die Firma und die kroatische Identifikationsnummer OIB Ihres vorgesehenen Vertragspartners an. Der Projektname, der Name des Maklers oder der Baustellenleitung ersetzt die Angaben zum Verkäufer nicht.

Im kroatischen Gerichtsregister für Gesellschaften (Sudski registar) lassen sich Angaben zur Gesellschaft und zu ihren vertretungsberechtigten Personen prüfen. Achten Sie auch auf die Art der Vertretung: Die unterzeichnende Person muss zum Abschluss des konkreten Vertrags befugt sein. Das Register ist die amtliche Quelle für Angaben und Urkunden zu den eingetragenen Unternehmen.

Für die finanzielle Einschätzung empfiehlt sich ein Blick in die veröffentlichten Jahresabschlüsse im Register der kroatischen Finanzagentur Fina. Ergänzend sollten aktuelle Angaben zur Zahlungsfähigkeit angefordert und öffentliche Bekanntmachungen zu Vorinsolvenz- oder Insolvenzverfahren geprüft werden. Jahresabschlüsse betreffen vergangene Zeiträume und bestätigen für sich genommen nicht, dass die Finanzierung des Bauvorhabens heute gesichert ist.

Ist der Verkäufer eine neu gegründete Projektgesellschaft, lassen Sie sich deren Finanzierung und die verfügbaren Sicherheiten erläutern. Referenzen verbundener Unternehmen können hilfreich sein. Entscheidend bleibt jedoch: Wer übernimmt Ihnen gegenüber die vertraglichen Verpflichtungen, und wie wird deren Erfüllung abgesichert?

2. Grundstück, Grundbuch und Belastungen kontrollieren

Die rechtliche Prüfung einer Neubauwohnung beginnt beim Baugrundstück. Beschaffen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und gleichen Sie die Angaben mit der Baugenehmigung und dem Vertragsentwurf ab. Auch die amtlichen kroatischen Hinweise zum Immobilienkauf empfehlen die Prüfung der Eigentumsverhältnisse und der Bauunterlagen.

Insbesondere sollten folgende Fragen geklärt werden:

• Wer ist als Eigentümer des Grundstücks eingetragen, und auf welcher rechtlichen Grundlage kann der Verkäufer über die künftige Wohnung verfügen?
• Bestehen Hypotheken, Dienstbarkeiten, Vermerke über Rechtsstreitigkeiten oder Vollstreckungsverfahren oder sonstige Einschränkungen?
• Sind sogenannte Plomben vorhanden, und welche noch nicht erledigten Eintragungsanträge betreffen sie?
• Ist der Zugang zu einer öffentlichen Verkehrsfläche rechtlich gesichert?
• Umfasst das Vorhaben mehrere Grundstücksparzellen, und sind weitere Vermessungs- oder Grundbuchmaßnahmen erforderlich?

Ist der Verkäufer nicht selbst Grundstückseigentümer, müssen die Urkunden geprüft werden, die sein Verhältnis zum Eigentümer und die vorgesehene Rechtsübertragung auf den Käufer erklären. Die mündliche Zusage, die Eigentumsfrage werde „bis zur Fertigstellung geregelt“, ersetzt diese Prüfung nicht.

Weitere Informationen finden Sie im Beitrag Immobilie in Kroatien kaufen – rechtliche Prüfung vor Vertragsabschluss.

3. Baugenehmigung und Planung mit dem Kaufangebot abgleichen

Verlangen Sie die Baugenehmigung, Angaben zu ihrer Bestandskraft beziehungsweise Vollziehbarkeit sowie die relevanten Planungsunterlagen. Prüfen Sie, ob die Genehmigung geändert wurde und ob die angebotene Wohnung der genehmigten Planung entspricht.

Vergleichen Sie insbesondere Geschoss, Lage, Nutzungszweck, Raumaufteilung, Terrassen, Abstellräume und Stellplätze. Verkaufsvisualisierungen können Einzelheiten zeigen, die weder Vertragsbestandteil noch Bestandteil der maßgeblichen Unterlagen sind.

Für technische Fragen sollte ein unabhängiger, entsprechend qualifizierter Fachmann hinzugezogen werden. Der Rechtsanwalt prüft Rechtsverhältnisse und Vertragspflichten; Bauausführung, Konstruktion und Ausführungsqualität erfordern eine technische Beurteilung.

Die Baugenehmigung bestätigt nicht, dass die Wohnung fertiggestellt ist und rechtmäßig genutzt werden darf. Das kroatische Baugesetz knüpft den Beginn der Nutzung eines errichteten Gebäudes grundsätzlich an die Erteilung der Nutzungsgenehmigung, der uporabna dozvola; gesetzliche Ausnahmen bleiben vorbehalten. Im Vertrag sollten deshalb die Fertigstellung der Bauarbeiten, die Erteilung der Nutzungsgenehmigung und die Wohnungsübergabe getrennt geregelt werden. [Kroatisches Baugesetz, Art. 94]

4. Vorvertrag für eine Neubauwohnung: Was muss geregelt sein?

Mit einem Vorvertrag, kroatisch predugovor, verpflichten sich die Parteien zum späteren Abschluss des Hauptvertrags. Für seine Bindungswirkung sind die wesentlichen Vertragsbestandteile und die vorgeschriebene Form maßgeblich. Behandeln Sie ihn deshalb nicht als unverbindliche Reservierung. [Kroatisches Schuldrechtsgesetz, Art. 268]

In den Vertrag und seine Anlagen sollten insbesondere aufgenommen werden:

1. Genaue Bezeichnung der Wohnung: Kennzeichnung, Geschoss, Lage, Grundriss, Räume und Zuordnung zum Grundstück und Bauprojekt.
2. Fläche und Berechnungsmethode: Welche Flächen werden gemessen, welche Gewichtungsfaktoren gelten und wie werden Abweichungen der endgültigen Fläche abgerechnet?
3. Zugeordnete Flächen und Räume: präzise Beschreibung der Rechte an Stellplatz, Abstellraum, Garten oder Terrasse.
4. Bau- und Ausstattungsbeschreibung: Materialien, Fenster und Türen, Böden, Sanitärausstattung, Heizung, Kühlung und weitere Ausstattung.
5. Gesamtkaufpreis: einschließlich eindeutiger Angaben dazu, ob anfallende Umsatzsteuer, Anschlüsse, Stellplatz, Abstellraum und weitere vereinbarte Leistungen enthalten sind.
6. Termine und Unterlagen: Fertigstellung, Nutzungsgenehmigung, Übergabe und Schaffung der Voraussetzungen für die Eigentumseintragung.
7. Absicherung des Käufers: Zahlungsbedingungen, Sicherheiten, Verzugsfolgen, Vertragsauflösung und Rückzahlung geleisteter Beträge.

Bezeichnungen wie „hochwertige Ausstattung“ oder „Materialien nach Wahl des Bauträgers“ lassen zu viele Fragen offen. Vereinbaren Sie überprüfbare Eigenschaften und ein Verfahren für die Zustimmung zu Ersatzprodukten. Regeln Sie außerdem zulässige Flächenabweichungen und die Folgen wesentlicher Änderungen der Raumaufteilung oder Nutzung.

5. Anzahlungen beim Wohnungskauf in Kroatien absichern

Ein vertraglicher Rückzahlungsanspruch und eine Sicherheit für dessen tatsächliche Durchsetzung sind nicht dasselbe. Bei den Verhandlungen sollten deshalb Zahlungsplan und geeignete Sicherungsinstrumente gemeinsam betrachtet werden.

Zahlungen nach überprüfbarem Baufortschritt

Empfehlenswert ist eine Vereinbarung, nach der einzelne Raten erst nach einer genau definierten und dokumentierten Bauphase fällig werden. Der Vertrag sollte festlegen, wer den Baufortschritt bestätigt, welcher Nachweis erforderlich ist und ob der Käufer vor der Zahlung eine Überprüfung veranlassen kann.

Vereinbaren Sie außerdem einen angemessenen Restbetrag, der erst bei Erfüllung klar festgelegter Voraussetzungen fällig wird. Dazu können die vereinbarten Unterlagen, die Übergabe und die für die Eigentumseintragung erforderlichen Urkunden gehören. Die konkrete Aufteilung hängt vom Projekt, seiner Finanzierung und den Verhandlungen ab. Ein bestimmter Prozentsatz macht nicht jeden Kauf sicher.

Bankgarantie zur Rückzahlung von Vorauszahlungen

Als mögliche Sicherheit kommt eine Bankgarantie in Betracht, die die Rückzahlung vorab geleisteter Beträge abdeckt. Vor ihrer Annahme sind insbesondere Garantiebetrag, Abrufvoraussetzungen, erforderliche Nachweise und Laufzeit zu prüfen. Klären Sie auch, wie die Garantie bei Bauverzögerungen verlängert wird.

Bedingte Auszahlung über ein Escrow-Konto oder eine geeignete Hinterlegung

Sofern verfügbar, kann eine Escrow-Vereinbarung oder eine andere geeignete Hinterlegung mit festgelegten Auszahlungsbedingungen geprüft werden. Vertraglich ist zu klären, wer das Geld verwahrt, wann es an den Verkäufer ausgezahlt werden darf und unter welchen Voraussetzungen es an den Käufer zurückfließt.

Die Bezeichnung „separates Projektkonto“ belegt für sich genommen keine Absicherung. Entscheidend sind die tatsächlichen Verfügungsregeln und die rechtliche Behandlung der Gelder bei finanziellen Schwierigkeiten.

Weitere Sicherheiten

Je nach Projekt können eine Bürgschaft einer wirtschaftlich leistungsfähigen Person oder eine dingliche Sicherheit an geeigneten Vermögenswerten verhandelt werden. Ihr Wert ist anhand der konkreten Urkunden, bestehender Belastungen, des Rangs und der Verwertungsmöglichkeiten zu beurteilen.

Verlassen Sie sich bei keiner Sicherheit allein auf ihre Bezeichnung. Lassen Sie die maßgebliche Urkunde prüfen, bevor Sie den Betrag zahlen, den sie absichern soll.

6. Hypothek auf dem Baugrundstück: Wie wird Ihre Wohnung freigestellt?

Ist das Projekt mit einer Hypothek belastet, sollten Sie vor einer Zahlung mit Verkäufer und Bank die Voraussetzungen klären, unter denen gerade Ihre künftige Wohnung von dieser Belastung freigestellt wird. Eine allgemeine Zusage, die Hypothek werde „nach Abschluss des Projekts“ gelöscht, reicht für eine verlässliche Zahlungsplanung nicht aus.

Fordern Sie schriftliche Unterlagen der Bank an. Daraus sollte hervorgehen, welche Wohnung freigestellt wird, welcher Betrag auf welches Konto zu zahlen ist und welche Fristen und weiteren Bedingungen gelten. Der Kaufvertrag muss damit abgestimmt werden, einschließlich der Anrechnung einer direkten Zahlung an die Bank auf den Kaufpreis.

Prüfen Sie auch, ob das Schreiben der Bank lediglich informativen Charakter hat oder eine konkrete Verpflichtung zur Ausstellung der erforderlichen Löschungsurkunde enthält. Ist die Wohnung noch nicht gesondert im Grundbuch erfasst, müssen ihre Identifizierung und die spätere Umsetzung der Lastenfreistellung vorab geklärt werden.

7. Bauverzögerung: Termine und Vertragsstrafe vereinbaren

Statt lediglich einen „geplanten Einzugstermin“ zu nennen, sollten Fertigstellung, Nutzungsgenehmigung, Übergabe und Bereitstellung der Eintragungsunterlagen jeweils eigene Fristen erhalten.

Für mögliche Fristverlängerungen sollten sachliche Gründe, Nachweispflichten und die Information des Käufers geregelt werden. Vereinbaren Sie auch einen Endtermin, nach dessen Überschreitung die vorgesehenen vertraglichen Schritte möglich sind. Klauseln, die dem Bauträger eine einseitige und unbegrenzte Verschiebung erlauben, bedürfen besonderer Prüfung.

Für den Verzug mit einer nicht auf Geldzahlung gerichteten Pflicht, beispielsweise der vereinbarten Wohnungsübergabe, kann eine Vertragsstrafe vereinbart werden. Für Geldzahlungspflichten ist eine Vertragsstrafe nach kroatischem Schuldrecht nicht zulässig. Nimmt der Käufer die verspätete Leistung an, muss er dem Schuldner unverzüglich mitteilen, dass er seinen Anspruch auf die Vertragsstrafe vorbehält. Die Voraussetzungen der Haftung und Durchsetzung richten sich nach Vertrag und Gesetz. [Kroatisches Schuldrechtsgesetz, Art. 350–355]

Vor einer Erklärung zur Vertragsauflösung ist zu prüfen, ob eine Nachfrist zur Erfüllung erforderlich ist. Nicht jede Verzögerung führt automatisch zur Auflösung des Vertrags. [Kroatisches Schuldrechtsgesetz, Art. 360–363]

8. Kapara, Vorauszahlung und Immobilienfinanzierung

Die rechtliche Funktion jeder Zahlung sollte ausdrücklich festgelegt werden. Die kroatische kapara, ein Angeld, und eine bloße Vorauszahlung, predujam, haben unterschiedliche Rechtsfolgen. Der Verwendungszweck einer Überweisung ersetzt die Prüfung der Vereinbarung nicht. [Kroatisches Schuldrechtsgesetz, Art. 303–307]

Bei einer Kreditfinanzierung sollten die vertraglichen Zahlungsfristen vor der Unterzeichnung mit den Bewilligungs- und Auszahlungsvoraussetzungen Ihrer Bank abgestimmt werden. Regen Sie eine ausdrückliche Regelung für den Fall an, dass der Kredit abgelehnt wird: Frist für die Bankentscheidung, erforderliche Nachweise und Behandlung bereits gezahlter Beträge. Verlassen Sie sich nicht auf die mündliche Zusage, der Bauträger werde „auf die Bank warten“.

Weitere Erläuterungen zur Kapara finden Sie in unserem Beitrag über die Rückzahlung der Kapara beim Immobilienkauf (auf Kroatisch).

9. Wohnungsübergabe und Eigentumseintragung getrennt prüfen

Bei der Übergabe empfiehlt sich eine Besichtigung mit fachlicher Unterstützung. Halten Sie festgestellte Mängel, fehlende Ausstattung, Zählerstände, übergebene Schlüssel und Unterlagen im Protokoll fest. Vereinbaren Sie Fristen zur Mängelbeseitigung und prüfen Sie, ob das Protokoll Erklärungen enthält, die über das tatsächlich Geprüfte und Übernommene hinausgehen.

Schlüsselübergabe und Kaufpreiszahlung allein bedeuten noch keine Eintragung als Eigentümer. Für den rechtsgeschäftlichen Eigentumserwerb sind eine geeignete Rechtsgrundlage und die Eintragung im Grundbuch maßgeblich. Bei einer künftigen Wohnung müssen die Voraussetzungen für die Begründung und Eintragung des Eigentums an diesem besonderen Teil der Immobilie geprüft werden. [Kroatisches Gesetz über das Eigentum und andere dingliche Rechte, Art. 72–73 und 119–120]

Legen Sie deshalb fest, wer die erforderlichen Urkunden beschafft, welche Fristen gelten und wer die Kosten trägt. Regeln Sie insbesondere die Ausstellung der tabularna izjava, also der Erklärung des Verkäufers, mit der die Eintragung des Eigentums des Käufers bewilligt wird. Die Beschreibung der Wohnung muss mit dem vorgesehenen Grundbuchstand übereinstimmen.

10. Checkliste: Diese Unterlagen sollten vor der ersten Zahlung vorliegen

Fordern Sie vor Unterzeichnung einer Reservierung, eines Vorvertrags oder Kaufvertrags die für die jeweilige Projektphase erforderlichen Unterlagen an:

1. Angaben zum Verkäufer und Nachweis der Vertretungsbefugnis des Unterzeichners;
2. aktueller Grundbuchauszug und Unterlagen zur Rechtsstellung des Verkäufers am Grundstück;
3. Baugenehmigung, Änderungen und relevante Planungsunterlagen;
4. Grundriss, Flächenbeschreibung und Bau- und Ausstattungsbeschreibung der künftigen Wohnung;
5. Vertragsentwurf mit sämtlichen Anlagen, Kaufpreis und Zahlungsplan;
6. gegebenenfalls schriftliche Bedingungen der Bank für die Lastenfreistellung der Wohnung;
7. vorgeschlagene Sicherheiten für Ihre Zahlungen;
8. Zeitplan für Fertigstellung, Beschaffung der Unterlagen und Eigentumseintragung.

Die Verweigerung von Unterlagen, der Druck zu einer sofortigen hohen Zahlung ohne Absicherung oder wesentliche Abweichungen zwischen Anzeige und Vertrag sind Gründe für zusätzliche Prüfungen, bevor Sie Verpflichtungen eingehen.

Häufige Fragen zum Kauf einer Neubauwohnung in Kroatien

Wie viel sollte man vor der Fertigstellung bezahlen?

Die Sicherheit hängt nicht nur von der Höhe der Vorauszahlung ab. Baufortschritt, geprüfte Finanzierung, Belastungen, Vertragsinhalt und Rückzahlungssicherheiten sind ebenso wichtig. Vor einer größeren Zahlung sollten Sie eine Absicherung prüfen lassen, die bei einem Baustopp tatsächlich in Anspruch genommen werden kann.

Reicht eine Rückzahlungsklausel im Kaufvertrag aus?

Für eine Risikobewertung muss auch geklärt werden, aus welchen Mitteln eine Rückzahlung erfolgen könnte. Ergänzend zur Klausel sollten deshalb eine Garantie, eine geeignete Hinterlegung oder andere konkrete Sicherheiten geprüft werden.

Kann eine Wohnung im Bau sofort auf den Käufer eingetragen werden?

Das lässt sich ohne Prüfung des Grundbuchs, der Urkunden und der Projektphase nicht bestätigen. Die Möglichkeit und Wirkung einer konkreten Eintragung müssen geprüft werden, bevor eine grundbuchliche Absicherung bereits bei Unterzeichnung des Vorvertrags zugesagt wird.

Wann sollte ein Immobilienanwalt eingeschaltet werden?

Die rechtliche Prüfung sollte möglichst vor der ersten Zahlung erfolgen. Zu diesem Zeitpunkt können Schutzklauseln noch verhandelt werden, und Sie können entscheiden, ob Sie das festgestellte Risiko übernehmen möchten.

Rechtliche Begleitung beim Neubaukauf in Rijeka und der Kvarner-Region

Bei einer Wohnung im Bau soll die rechtliche Prüfung sicherstellen, dass Zahlungsbedingungen, vertraglich geschuldete Leistungen und die Voraussetzungen für den Eigentumserwerb aufeinander abgestimmt sind.

Die Rechtsanwaltskanzlei Andrej Bašović unterstützt Käufer von Immobilien in Rijeka, in der Kvarner-Region und in anderen Teilen Kroatiens. Dazu gehören die Prüfung des Grundbuchstands und der Unterlagen sowie die Erstellung und Prüfung von Vorverträgen und Kaufverträgen. Mehr dazu erfahren Sie unter Immobilienanwalt in Kroatien – Prüfung vor dem Immobilienkauf.

Sie möchten eine Neubauwohnung in Kroatien kaufen? Senden Sie vor Zahlung einer Kapara den Vertragsentwurf, Angaben zum Bauträger und die verfügbaren Unterlagen an andrej@odvjetnikbasovic.hr, um die rechtliche Prüfung und den Schutz Ihrer Interessen zu besprechen.