Immobilie in Kroatien kaufen – rechtliche Prüfung vor Vertragsabschluss
Immobilie in Kroatien kaufen – rechtliche Prüfung vor Vertragsabschluss
22/08/2026
Intro
Der Kauf einer Wohnung, eines Hauses, eines Grundstücks oder einer anderen Immobilie in Kroatien ist für viele Käufer eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen überhaupt. Eine attraktive Immobilie, ein vereinbarter Kaufpreis und selbst ein unterschriebener Vertrag bedeuten jedoch noch nicht automatisch, dass der Erwerb rechtlich sicher ist.
Vor dem Kauf einer Immobilie in Kroatien sollten insbesondere die Eigentumsverhältnisse, mögliche Belastungen, das Grundbuch, Katasterdaten, die baurechtliche Dokumentation sowie der Inhalt des Kaufvertrags sorgfältig geprüft werden.
Diese Prüfung wird häufig als rechtliche Due Diligence einer Immobilie in Kroatien bezeichnet. Sie kann Probleme aufdecken, die bei einer Besichtigung nicht erkennbar sind, später jedoch die Nutzung, Finanzierung, Weiterveräußerung oder Eintragung des Eigentums erheblich erschweren können.
Der folgende Leitfaden zeigt die wichtigsten Punkte, die Käufer möglichst vor Zahlung einer Anzahlung, vor Abschluss eines Vorvertrags oder vor Unterzeichnung des Immobilienkaufvertrags in Kroatien prüfen sollten.
1. Eigentum im kroatischen Grundbuch prüfen
Der erste Schritt beim Immobilienkauf in Kroatien sollte grundsätzlich die Prüfung des Grundbuchstands sein.
Ein kroatischer Grundbuchauszug enthält wesentliche Informationen über den rechtlichen Status einer Immobilie. Insbesondere sollte geprüft werden:
- wer als Eigentümer eingetragen ist,
- ob der Verkäufer tatsächlich der eingetragene Eigentümer ist,
- ob Alleineigentum oder Miteigentum besteht,
- ob Hypotheken eingetragen sind,
- ob Dienstbarkeiten oder andere Rechte Dritter bestehen,
- ob Rechtsstreitigkeiten oder Vollstreckungsverfahren eingetragen sind,
- ob ein noch nicht erledigter Grundbuchsantrag, die sogenannte „Plombe“, besteht,
- ob sonstige Belastungen oder Beschränkungen eingetragen sind.
Wichtig ist, dass tatsächlicher Besitz und rechtliches Eigentum nicht dasselbe sind.
Das Grundbuch ist die zentrale Grundlage zur Beurteilung des eingetragenen Rechtszustands einer Immobilie in Kroatien. Deshalb sollte dieser Status vor einer rechtlich bindenden Verpflichtung sorgfältig geprüft werden.
2. Was bedeuten die Teile A, B und C des kroatischen Grundbuchauszugs?
Es genügt nicht, lediglich den Namen des Eigentümers zu kontrollieren.
Der gesamte Grundbuchauszug sollte geprüft werden.
Teil A – Beschreibung der Immobilie
Dieser Abschnitt enthält Angaben zur Immobilie selbst, beispielsweise Grundstücksnummer, Fläche und Nutzungsart.
Es sollte geprüft werden, ob die zum Verkauf angebotene Immobilie tatsächlich mit der im Grundbuch beschriebenen Immobilie übereinstimmt.
Teil B – Eigentumsverhältnisse
Hier werden die eingetragenen Eigentümer oder Miteigentümer ausgewiesen.
Ist der Verkäufer beispielsweise nur als Eigentümer eines 1/2-Anteils eingetragen, kann er grundsätzlich nicht allein deshalb das Eigentum an der gesamten Immobilie übertragen, weil er diese tatsächlich vollständig nutzt.
Bei Miteigentum muss daher besonders genau festgestellt werden, welchen Anteil oder welches konkrete Recht der Käufer tatsächlich erwirbt.
Teil C – Belastungen
Dieser Abschnitt ist für Käufer besonders wichtig.
Hier können unter anderem Hypotheken, Dienstbarkeiten, Reallasten und andere Rechte oder Beschränkungen eingetragen sein.
Eine Belastung bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie nicht gekauft werden kann. Es muss jedoch geklärt werden, welche Belastung besteht und wie diese vor oder im Rahmen des Kaufvertrags behandelt wird.
3. Kann man eine Immobilie in Kroatien mit Hypothek kaufen?
Ja.
Eine belastete Immobilie ist nicht automatisch vom Kauf auszuschließen.
Allerdings muss die Zahlung des Kaufpreises in einem solchen Fall sorgfältig strukturiert werden.
Hat beispielsweise die Bank des Verkäufers eine Hypothek eingetragen, sollte vorab geklärt werden:
- wie hoch die noch offene Forderung ist,
- unter welchen Voraussetzungen die Bank die Löschungsunterlagen herausgibt,
- welcher Teil des Kaufpreises direkt an die Bank gezahlt wird,
- welcher Teil an den Verkäufer gezahlt wird,
- wann der Käufer die zur Eigentumseintragung erforderlichen Unterlagen erhält.
Besonders riskant wäre es, den gesamten Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen, ohne zuvor einen klaren Mechanismus zur Löschung der Hypothek sicherzustellen.
4. Plombe und laufende Grundbuchverfahren prüfen
Enthält der Grundbuchauszug eine Plombe, sollte geprüft werden, auf welches laufende Verfahren sie sich bezieht.
Eine Plombe weist darauf hin, dass beim Grundbuchgericht ein Antrag eingereicht wurde, über den noch nicht endgültig entschieden wurde.
Der Ausgang dieses Verfahrens kann den derzeitigen Grundbuchstand verändern.
Daher reicht die Feststellung
„Der Verkäufer ist derzeit als Eigentümer eingetragen, also ist alles in Ordnung.“
nicht aus.
Auch laufende Grundbuchverfahren sollten berücksichtigt werden.
5. Grundbuch und Kataster miteinander vergleichen
Im Rahmen der rechtlichen Prüfung einer Immobilie in Kroatien sollte auch ein Vergleich zwischen Grundbuch und Kataster erfolgen.
Abweichungen können beispielsweise bestehen bei:
- Grundstücksnummern,
- Flächenangaben,
- eingetragener Nutzungsart,
- erfassten Gebäuden,
- anderen beschreibenden Angaben zur Immobilie.
Ein Unterschied zwischen Grundbuch und Kataster bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie nicht gekauft werden kann. Es sollte jedoch geprüft werden, warum die Abweichung besteht und ob daraus ein rechtliches Risiko für den Käufer entsteht.
6. Ist das Haus oder Gebäude rechtmäßig errichtet?
Das Eigentum am Grundstück und die baurechtliche Legalität des darauf befindlichen Gebäudes sind zwei unterschiedliche Fragen.
Die Tatsache, dass der Verkäufer ordnungsgemäß als Eigentümer eingetragen ist, bedeutet nicht automatisch, dass sämtliche Gebäudeteile entsprechend den erforderlichen Genehmigungen errichtet wurden.
Je nach Art und Alter der Immobilie sollten unter anderem folgende Unterlagen geprüft werden:
- Baugenehmigung oder sonstiger einschlägiger baurechtlicher Bescheid,
- Nutzungsgenehmigung oder anderer Nachweis der rechtmäßigen Nutzung,
- Legalisierungsunterlagen, soweit relevant,
- genehmigte Pläne oder Projektdokumentation, soweit erforderlich,
- Unterlagen über die ordnungsgemäße Erfassung des Gebäudes.
Beim Kauf eines Hauses in Kroatien ist es besonders sinnvoll, den tatsächlichen Zustand des Gebäudes mit der vorhandenen Dokumentation zu vergleichen.
Eine Terrasse, Garage, ein zusätzliches Stockwerk, ein Anbau oder ein Nebengebäude können bei der Besichtigung völlig unauffällig wirken, rechtlich aber dennoch einer besonderen Prüfung bedürfen.
7. Wohnung in Kroatien kaufen – ist sie korrekt eingetragen?
Beim Kauf einer Wohnung in Kroatien sollte genau geprüft werden, was tatsächlich Gegenstand des Kaufvertrags ist.
Idealerweise ist die Wohnung als eigenständiger Gebäudeteil eindeutig eingetragen und mit dem entsprechenden Miteigentumsanteil verbunden.
Besondere Aufmerksamkeit sollte zusätzlichen Flächen gewidmet werden, zum Beispiel:
- Garagen,
- Stellplätze,
- Abstellräume,
- Gärten,
- Terrassen.
Dass der Verkäufer eine bestimmte Fläche seit Jahren nutzt, bedeutet nicht automatisch, dass der Käufer daran dasjenige Recht erwirbt, das er erwartet.
8. Kaufen Sie tatsächlich den angebotenen Parkplatz mit?
Dies ist ein typisches Beispiel für ein Problem, das durch eine rechtliche Prüfung vor dem Kauf erkannt werden kann.
In einem Immobilieninserat kann beispielsweise stehen:
„Wohnung mit Parkplatz.“
Rechtlich muss jedoch geprüft werden, was damit tatsächlich gemeint ist.
Der Parkplatz kann sein:
- eine separat eingetragene Einheit,
- Zubehör der Wohnung,
- eine Fläche, für die lediglich ein bestimmtes Nutzungsrecht besteht,
- ein gemeinschaftlicher Teil, den der Verkäufer faktisch nutzt.
Der Käufer sollte wissen, welches konkrete Recht tatsächlich erworben wird und sich nicht nur auf die Angaben aus dem Inserat oder der Besichtigung verlassen.
9. Rechtliche Prüfung des Verkäufers
Eine Immobilien-Due-Diligence sollte nicht bei der Immobilie selbst enden.
Auch die rechtliche Befugnis des Verkäufers, über die Immobilie zu verfügen, sollte geprüft werden.
Je nach Sachverhalt können unter anderem folgende Fragen relevant sein:
- Ist der Verkäufer tatsächlich Eigentümer?
- Gibt es mehrere Miteigentümer?
- Wird die Immobilie durch einen Bevollmächtigten verkauft?
- Ist die Vollmacht wirksam und ausreichend bestimmt?
- Können eheliche Vermögensrechte relevant sein?
- Ist der Verkäufer eine Gesellschaft?
- Gibt es sonstige Umstände, die die Wirksamkeit oder Durchführung des Geschäfts beeinflussen können?
Bei einem Verkauf durch eine kroatische Gesellschaft können weitere Prüfungen erforderlich sein.
10. Ein Vorvertrag ist nicht nur eine Immobilienreservierung
Gerade ausländische Käufer unterschreiben manchmal einen Vorvertrag in der Annahme, einen Anwalt erst später beim endgültigen Kaufvertrag einschalten zu müssen.
Das kann zu spät sein.
Ein Vorvertrag kann bereits erhebliche rechtliche Verpflichtungen für Käufer und Verkäufer begründen.
Darin werden häufig geregelt:
- die zu kaufende Immobilie,
- der Kaufpreis,
- die Frist für den Abschluss des endgültigen Kaufvertrags,
- die Anzahlung oder das Angeld,
- Finanzierungsbedingungen,
- vom Verkäufer vorzulegende Unterlagen,
- die Übergabe der Immobilie,
- die Folgen, falls eine Partei den endgültigen Vertrag nicht abschließt.
Die rechtliche Prüfung sollte daher möglichst vor Unterzeichnung eines Vorvertrags und vor Zahlung eines erheblichen Betrags abgeschlossen sein.
11. Anzahlung und Angeld beim Immobilienkauf in Kroatien
Eine Zahlung zur „Reservierung“ einer Immobilie kann erhebliche rechtliche Folgen haben.
Unter kroatischem Recht ist es wichtig zu unterscheiden, ob ein Betrag als Anzahlung, Angeld oder in einer anderen rechtlichen Form vereinbart wurde.
Der Vertrag sollte deshalb eindeutig regeln:
- welche rechtliche Bedeutung die Zahlung hat,
- wann sie zu leisten ist,
- ob sie auf den Kaufpreis angerechnet wird,
- was geschieht, wenn der Käufer keine Finanzierung erhält,
- was geschieht, wenn ein rechtliches Problem mit der Immobilie festgestellt wird,
- welche Folgen ein Rücktritt des Verkäufers hat.
Idealerweise sollte der Käufer den rechtlichen Zustand der Immobilie kennen, bevor er einen wesentlichen Betrag zahlt. Sind noch Prüfungen offen, sollte der Vertrag entsprechende Schutzmechanismen enthalten.
12. Was sollte ein Immobilienkaufvertrag in Kroatien regeln?
Ein guter Immobilienkaufvertrag sollte immer auf die konkrete Transaktion abgestimmt sein.
Insbesondere sollten folgende Punkte klar geregelt werden:
- Vertragsparteien,
- genaue Bezeichnung der Immobilie,
- Kaufpreis,
- Zahlungsweise und Zahlungsfristen,
- bestehende Belastungen und deren Löschung,
- Übergabe und Besitzübergang,
- Kosten und Pflichten der Parteien,
- Erklärungen und Zusicherungen des Verkäufers,
- zu übergebende Dokumentation,
- Voraussetzungen für die Eintragung des Käufers als Eigentümer.
Vorlagen aus dem Internet sind insbesondere bei ausländischen Käufern, Hypotheken, Miteigentum, nicht eindeutig erfassten Gebäuden oder komplexen Zahlungsmodellen mit erheblichen Risiken verbunden.
13. Aufsandungserklärung und Eintragung des Eigentums
Eine der wichtigsten Fragen beim Kaufvertrag ist, wie der Käufer als Eigentümer im kroatischen Grundbuch eingetragen wird.
Die Unterzeichnung des Kaufvertrags und die Zahlung des Kaufpreises sind nicht zwingend die letzten rechtlichen Schritte.
Der Käufer benötigt eine zur Grundbucheintragung geeignete Urkunde und muss die entsprechende Eintragung veranlassen.
Die ausdrückliche Zustimmung des Verkäufers zur Eintragung des Käufers wird in Kroatien häufig als tabularna izjava beziehungsweise clausula intabulandi bezeichnet.
Diese Erklärung kann bereits im Kaufvertrag enthalten sein oder später gesondert erteilt werden, abhängig von der Struktur der Transaktion.
Bei aufgeschobener Kaufpreiszahlung sollten die Interessen beider Parteien ausgewogen abgesichert werden: Der Verkäufer möchte Sicherheit für die Zahlung, der Käufer muss sicherstellen, dass er nach Zahlung auch als Eigentümer eingetragen werden kann.
14. Wann wird der Käufer Eigentümer einer Immobilie in Kroatien?
Hier besteht bei ausländischen Käufern häufig ein Missverständnis.
Der Käufer wird nicht allein dadurch als Eigentümer eingetragen, dass er:
- den Kaufvertrag unterschreibt,
- die Unterschrift des Verkäufers notariell beglaubigen lässt,
- den Kaufpreis bezahlt,
- die Schlüssel erhält.
Beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Immobilien wird Eigentum grundsätzlich durch die entsprechende Eintragung im kroatischen Grundbuch erworben.
Aus diesem Grund ist die rechtliche Abwicklung nicht automatisch abgeschlossen, sobald der Kaufpreis gezahlt und die Immobilie übergeben wurde.
15. Neubau in Kroatien kaufen
Beim Kauf einer noch im Bau befindlichen Wohnung oder eines Hauses ist die rechtliche Prüfung besonders wichtig.
Je nach Projekt sollten unter anderem folgende Punkte geprüft werden:
- Eigentum am Baugrundstück,
- Baugenehmigung,
- Pläne und Beschreibung der zukünftigen Wohnung,
- Hypotheken oder andere Belastungen auf dem Grundstück,
- Finanzierung des Projekts,
- Baufristen,
- Folgen von Verzögerungen,
- Zahlungsplan,
- Übergabebedingungen,
- Nutzungsgenehmigung,
- spätere Eintragung der Wohnung und des Eigentums des Käufers.
Besonders vorsichtig sollte ein Käufer sein, wenn ein erheblicher Teil des Kaufpreises bereits vor Fertigstellung des Gebäudes gezahlt werden soll.
16. Immobilie in Kroatien über einen Makler kaufen
Die Einschaltung eines Immobilienmaklers ersetzt keine unabhängige rechtliche Prüfung.
Immobilienvermittlung und anwaltliche Rechtsberatung sind unterschiedliche Leistungen.
Der Käufer sollte daher wissen, wer in der Transaktion tatsächlich seine rechtlichen Interessen vertritt.
Bei bedeutenden Immobiliengeschäften ist es empfehlenswert, die Unterlagen durch einen unabhängigen Anwalt für Immobilienrecht in Kroatien prüfen zu lassen.
17. Typische rechtliche Probleme beim Immobilienkauf in Kroatien
Eine rechtliche Due Diligence kann unter anderem folgende Probleme aufdecken:
- der Verkäufer ist nicht Alleineigentümer,
- die Immobilie ist mit einer Hypothek belastet,
- es besteht eine Plombe oder ein laufendes Grundbuchverfahren,
- es bestehen Dienstbarkeiten oder Rechte Dritter,
- Grundbuch und Kataster stimmen nicht überein,
- für einen Teil des Gebäudes fehlen erforderliche Unterlagen,
- Wohnung oder Zubehör sind nicht so eingetragen, wie der Käufer erwartet,
- ein Stellplatz gehört rechtlich nicht in der behaupteten Weise zur Wohnung,
- für die Eigentumseintragung fehlen erforderliche Dokumente,
- der Kaufvertrag schützt den Käufer nicht ausreichend im Zusammenhang mit bestehenden Belastungen,
- eine erhebliche Zahlung soll bereits vor Abschluss der wesentlichen rechtlichen Prüfungen erfolgen.
Viele dieser Probleme lassen sich lösen.
Entscheidend ist, dass sie vor Zahlung des Kaufpreises erkannt werden und nicht erst nach Abschluss der Transaktion.
18. Wie lange dauert die rechtliche Prüfung einer Immobilie in Kroatien?
Die Dauer hängt vom jeweiligen Einzelfall ab.
Bei einer ordnungsgemäß eingetragenen Wohnung mit vollständiger Dokumentation kann die Prüfung vergleichsweise einfach sein.
Bei einem Haus mit mehreren Gebäuden, älteren Unterlagen, ungeklärtem Grundbuchstand, Miteigentum, Hypotheken oder Legalisierungsfragen kann eine deutlich umfangreichere Prüfung erforderlich sein.
Deshalb können Umfang und Dauer einer rechtlichen Due Diligence nicht bei jeder Immobilie gleich sein.
19. Wann sollte man einen Anwalt für Immobilien in Kroatien einschalten?
Der beste Zeitpunkt ist bevor sich der Käufer rechtlich oder finanziell bindet.
Idealerweise erfolgt die anwaltliche Prüfung vor:
Unterzeichnung einer Reservierungsvereinbarung → Zahlung einer Anzahlung oder eines Angelds → Abschluss eines Vorvertrags → Unterzeichnung des Kaufvertrags.
Ein kroatischer Anwalt für Immobilienrecht kann je nach Transaktion unter anderem:
- den Grundbuchstand prüfen,
- Hypotheken und andere Belastungen analysieren,
- Grundbuch und Kataster vergleichen,
- baurechtliche und Legalisierungsunterlagen prüfen,
- rechtliche Risiken feststellen,
- einen Vorvertrag erstellen oder prüfen,
- einen Immobilienkaufvertrag erstellen oder prüfen,
- die Zahlung des Kaufpreises rechtlich strukturieren,
- die Aufsandungserklärung vorbereiten oder prüfen,
- bei der Eintragung des Eigentums helfen.
Ziel der rechtlichen Prüfung ist nicht nur festzustellen, ob eine Immobilie grundsätzlich gekauft werden kann, sondern unter welchen Bedingungen der Erwerb für den konkreten Käufer rechtlich sicher durchgeführt werden kann.
Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Kroatien
Kann ich das Eigentum einer Immobilie in Kroatien selbst prüfen?
Grundlegende Informationen aus Grundbuch und Kataster sind öffentlich zugänglich. Die rechtliche Bedeutung von Hypotheken, Plomben, Miteigentum, Abweichungen und anderen Eintragungen kann jedoch eine fachkundige rechtliche Prüfung erfordern.
Reicht ein Grundbuchauszug vor dem Kauf aus?
Nicht immer. Der Grundbuchauszug ist ein zentraler Bestandteil der Prüfung, je nach Immobilie können aber zusätzlich Katasterdaten, Baugenehmigungen, Nutzungsgenehmigungen, Legalisierungsunterlagen, Angaben zur Aufteilung des Gebäudes und Vertragsunterlagen relevant sein.
Kann ich in Kroatien eine Immobilie mit Hypothek kaufen?
Ja. Die Zahlung des Kaufpreises und die Löschung der Hypothek sollten jedoch so organisiert sein, dass der Käufer den Kaufpreis nicht vollständig zahlt, ohne die Löschung der Belastung sicherzustellen.
Brauche ich einen Anwalt, wenn ich über einen Makler kaufe?
Makler und Anwalt erfüllen unterschiedliche Aufgaben. Käufer, die eine unabhängige rechtliche Prüfung der Immobilie und der Verträge wünschen, können einen eigenen Anwalt für Immobilienrecht in Kroatien beauftragen.
Wann sollte die Due Diligence erfolgen?
Idealerweise vor Zahlung eines erheblichen Betrags und vor Abschluss eines Vorvertrags oder einer anderen Vereinbarung, durch die sich der Käufer wesentlich verpflichtet.
Bedeutet eine notarielle Beglaubigung, dass die Immobilie rechtlich sicher ist?
Nein. Die notarielle Beglaubigung einer Unterschrift ersetzt keine rechtliche Due Diligence der Immobilie. Die Prüfung des Rechtszustands und die Prüfung der Transaktion sind eigenständige Schritte.
Können Deutsche und Österreicher Immobilien in Kroatien kaufen?
Für Staatsangehörige aus EU-Mitgliedstaaten gelten grundsätzlich andere Voraussetzungen als für Käufer aus Drittstaaten. Zusätzlich können Art und Lage der Immobilie relevant sein. Vor Abschluss eines bindenden Vertrags sollte daher geprüft werden, welche Voraussetzungen im konkreten Fall gelten.
Fazit: Immobilie in Kroatien erst nach rechtlicher Prüfung kaufen
Wer eine Immobilie in Kroatien kaufen möchte, sollte mit der rechtlichen Prüfung beginnen und nicht erst mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags.
Vor dem Kauf sollten Eigentum, Hypotheken und sonstige Belastungen, laufende Grundbuchverfahren, Katasterdaten, baurechtliche Unterlagen sowie die vertraglichen Voraussetzungen für die spätere Eintragung des Käufers geprüft werden.
Die Kosten einer sorgfältigen rechtlichen Prüfung stehen regelmäßig in keinem Verhältnis zu den möglichen finanziellen und rechtlichen Folgen eines Problems, das erst nach dem Kauf entdeckt wird.
Die Rechtsanwaltskanzlei Andrej Bašović unterstützt in- und ausländische Mandanten beim Kauf und Verkauf von Immobilien in Kroatien, einschließlich rechtlicher Due Diligence, Grundbuchprüfung, Prüfung und Erstellung von Vorverträgen und Kaufverträgen sowie bei der Eintragung des Eigentums.
Wir beraten Mandanten bei Immobiliengeschäften in Rijeka, der Kvarner-Region, an der kroatischen Adriaküste und in anderen Teilen Kroatiens.
Wenn Sie den Kauf eines Hauses, einer Wohnung, eines Grundstücks oder einer Anlageimmobilie in Kroatien planen, sollte die rechtliche Prüfung möglichst erfolgen, bevor Sie eine größere Anzahlung leisten oder verbindliche Vertragsunterlagen unterschreiben.
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