Kupnja, posjedovanje i nasljeđivanje nekretnina u Hrvatskoj | Pravni vodič za građane EU i Ujedinjenog Kraljevstva
Kupnja, posjedovanje i nasljeđivanje nekretnina u Hrvatskoj | Pravni vodič za građane EU i Ujedinjenog Kraljevstva
16/06/2026
Vlasništvo nad nekretninama i nasljeđivanje u Hrvatskoj za građane Europske unije i Ujedinjenog Kraljevstva
Hrvatska je postala jedna od najatraktivnijih europskih destinacija za ulaganje u nekretnine, mirovinu, kuće za odmor i turističke projekte vezane uz nekretnine. Svake godine građani Njemačke, Austrije, Nizozemske, Belgije, Irske, Švedske, Danske, Francuske, Italije, Slovenije, Poljske i Ujedinjenog Kraljevstva kupuju stanove, kuće, vile i zemljišta diljem Hrvatske.
Istodobno, mnogi strani državljani nasljeđuju imovinu u Hrvatskoj od roditelja, baka i djedova, rođaka ili članova obitelji, često se suočavajući sa složenim pravnim, administrativnim i zemljišnoknjižnim postupcima.
Ovaj vodič objašnjava najvažnije pravne aspekte kupnje, posjedovanja i nasljeđivanja imovine u Hrvatskoj za građane Europske unije i Ujedinjenog Kraljevstva.
Mogu li državljani EU i Ujedinjenog Kraljevstva kupiti nekretnine u Hrvatskoj?
Građani država članica Europske unije općenito uživaju ista prava vlasništva nad nekretninama kao i hrvatski državljani pri kupnji nekretnina u Hrvatskoj.
Strani kupci iz zemalja EU obično kupuju:
- Apartmane i stanove u hrvatskim gradovima i obalnim područjima
- Kuće i kuće za odmor na jadranskoj obali
- Vile i luksuzne nekretnine u Hrvatskoj
- Građevinska zemljišta i parcele za razvoj
- Poslovne nekretnine i nekretnine povezane s turizmom
- Evidencije vlasništva i dokumentacije o vlasništvu
- Statusa zemljišnih knjiga
- Postojećih hipoteka, tereta i prava trećih strana
- Građevinskih dozvola i dokumenata o legalizaciji
- Propisa o zoniranju i prostornom planiranju
- Prava pristupa i infrastrukture
- Poreznih obveza povezanih s kupnjom nekretnine
Nasljeđivanje imovine u Hrvatskoj kao strani državljanin
Mnogi građani EU-a i Ujedinjenog Kraljevstva nasljeđuju kuće, stanove, vile, poljoprivredno zemljište ili građevinsko zemljište u Hrvatskoj od članova obitelji.
Kada vlasnik nekretnine umre, može biti potreban hrvatski ostavinski postupak kako bi se utvrdilo:
- Tko su zakonski nasljednici
- Postoji li valjana oporuka
- Koja je imovina uključena u ostavinu
- Je li pokojnik imao nepodmirene dugove ili obveze
- Kako će se vlasništvo nad hrvatskom imovinom prenijeti na nasljednike
Prekogranični slučajevi nasljeđivanja koji uključuju Hrvatsku često uključuju više pravnih sustava, strane dokumente, zahtjeve za prijevodom i komunikaciju s hrvatskim sudovima, javnim bilježnicima i zemljišnoknjižnim odjelima.
Europski certifikat o nasljeđivanju u Hrvatskoj
Jedan od najvažnijih pravnih instrumenata za građane EU je Europska potvrda o nasljeđivanju.
Europska potvrda o nasljeđivanju omogućuje nasljednicima, legatarima, izvršiteljima oporuka i upraviteljima ostavina da dokažu svoj pravni status i nasljedna prava u državama članicama Europske unije koje sudjeluju u Programu.
Na primjer, nasljednik s prebivalištem u Njemačkoj, Austriji, Francuskoj, Belgiji, Nizozemskoj, Irskoj, Švedskoj ili drugoj državi članici EU može koristiti Europsku potvrdu o nasljeđivanju za registraciju vlasništva nad naslijeđenom imovinom u Hrvatskoj.
Ova potvrda može značajno pojednostaviti prekogranične postupke nasljeđivanja i smanjiti administrativne poteškoće za nasljednike.
Ostavinski postupak u Hrvatskoj za građane EU i Ujedinjenog Kraljevstva
Ostavinski postupci u Hrvatskoj mogu uključivati:
- Provjeru nasljednika i obiteljskih odnosa
- Pregled oporuka i testamentarnih dokumenata
- Utvrđivanje mjerodavnog nasljednog prava
- Prikupljanje i pregled dokumentacije o hrvatskoj imovini
- Upis prava vlasništva u hrvatski zemljišni registar
Strani nasljednici često se suočavaju s izazovima poput jezičnih barijera, nedostajuće dokumentacije, neriješenih pitanja vlasništva i zastarjelih zemljišnoknjižnih zapisa.
Pravno zastupanje u Hrvatskoj može pojednostaviti postupak, smanjiti kašnjenja i osigurati da su prava nasljedstva pravilno zaštićena.
Problemi s zemljišnim knjigama u Hrvatskoj
Mnoge nekretnine u Hrvatskoj još uvijek imaju neriješena pitanja zemljišnih knjiga ili vlasništva koja su rezultat povijesnih prijenosa, neregistriranih nasljedstava, obiteljskih dogovora ili zastarjelih zapisa.
Uobičajeni problemi zemljišnih knjiga u Hrvatskoj uključuju:
- Netočna registracija vlasništva
- Neriješena pitanja nasljedstva
- Nedostaje dokumentacija o vlasništvu
- Neslaganja između katastarskih i zemljišnoknjižnih zapisa
- Neregistrirane zgrade ili proširenja imovine
- Sporovi oko suvlasništva između članova obitelji
Rješavanje pitanja hrvatskih zemljišnih knjiga često je ključno prije nego što se nekretnina može prodati, naslijediti, darovati, podijeliti ili koristiti kao kolateral.
Porezna razmatranja za strane vlasnike nekretnina i nasljednike
Strani vlasnici, kupci i nasljednici nekretnina trebali bi pažljivo razmotriti moguće porezne implikacije u Hrvatskoj i zemlji u kojoj borave.
Ovisno o okolnostima, relevantna pitanja mogu uključivati:
- Porez na promet nekretnina u Hrvatskoj
- Porez na kapitalnu dobit od prodaje hrvatske imovine
- Problemi s poreznom rezidentnošću
- Prekogranično oporezivanje
- Sporazumi o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja
- Razmatranja poreza u vezi s nekretninama i nasljedstvom
Ispravno pravno i porezno planiranje može pomoći u smanjenju rizika, izbjegavanju nepotrebnih troškova i osiguravanju usklađenosti s hrvatskim zakonom.
Oporuke i planiranje imovine za međunarodne obitelji
Pojedinci koji posjeduju nekretnine u Hrvatskoj dok žive u inozemstvu trebali bi razmotriti pravilno planiranje imovine.
Dobro sastavljena oporuka ili plan imovine može:
- Smanjiti nasljedne sporove
- Ubrzati ostavinske postupke u Hrvatskoj
- Pružiti veću pravnu sigurnost
- Pojednostaviti prekogranične prijenose imovine
- Zaštititi članove obitelji i korisnike
Planiranje imovine posebno je važno za građane EU i Ujedinjenog Kraljevstva koji posjeduju nekretnine u Hrvatskoj, ali žive u drugoj jurisdikciji.
Zašto je pravna pomoć važna
Prekogranična pitanja vlasništva nad nekretninama i nasljeđivanja često uključuju hrvatsko pravo, strano pravo, pravila Europske unije, javnobilježničke postupke, sudske postupke i zahtjeve zemljišnih knjiga.
Stručna pravna pomoć može pomoći u:
- Kupnja nekretnine u Hrvatskoj
- Due diligence nekretnina
- Pregled ugovora o kupnji
- Postupci nasljeđivanja i ostavinske rasprave u Hrvatskoj
- Pitanja europskog certifikata o nasljeđivanju
- Ispravci u zemljišnim knjigama i registracija vlasništva
- Sporovi oko vlasništva nad nekretninama
- Planiranje imovine i oporuke
- Porezna pitanja vezana uz imovinu
Trebate pravnu pomoć u vezi s imovinskim ili nasljednim pitanjima u Hrvatskoj?
Ako ste državljanin EU ili Ujedinjenog Kraljevstva koji posjeduje nekretninu u Hrvatskoj, planirate kupiti nekretninu u Hrvatskoj ili ste uključeni u hrvatski ostavinski postupak, stručno pravno savjetovanje može vam pomoći u zaštiti vaših prava i ulaganja.
Naš odvjetnički ured pruža pravnu pomoć u hrvatskom pravu nekretnina, nasljednom pravu, ostavinskim postupcima, zemljišnoknjižnim pitanjima i prekograničnim pravnim pitanjima koja uključuju Hrvatsku, Europsku uniju i Ujedinjeno Kraljevstvo.
Kontaktirajte nas danas kako biste razgovarali o svojoj situaciji i dobili praktičnu pravnu podršku prilagođenu vašim potrebama.
Imate li još pitanja?
Predstavnik našeg ureda će vam se javiti u najkraćem mogućem roku.
- 091 520 0264
- andrej@odvjetnikbasovic.hr