Agencijska provizija u Republici Hrvatskoj – kada se ne mora platiti agenciji za nekretnine?
Predugovor o kupoprodaji nekretnina – pravni vodič za sigurnu kupnju i prodaju
21/01/2026
Predugovor o kupoprodaji nekretnina jedan je od najčešće korištenih pravnih instituta u prometu nekretnina u Republici Hrvatskoj. Iako se često smatra samo „formalnošću“, pravilno sastavljen predugovor može imati presudnu ulogu u zaštiti interesa i kupca i prodavatelja.
U nastavku donosimo detaljan vodič o tome što je predugovor o kupoprodaji nekretnine, zašto je koristan te na što posebno treba pripaziti prije potpisivanja.
Što je predugovor o kupoprodaji nekretnine?
Predugovor o kupoprodaji nekretnina predstavlja temeljni pravni dokument u postupku kupnje ili prodaje stana, kuće, zemljišta ili poslovnog prostora. Riječ je o ugovoru kojim se stranke obvezuju da će u budućnosti sklopiti glavni kupoprodajni ugovor pod unaprijed dogovorenim uvjetima.
Predugovor obično sadrži:
- podatke o kupcu i prodavatelju
- točan opis nekretnine
- kupoprodajnu cijenu
- rok za sklapanje glavnog ugovora
- odredbe o kapari ili predujmu
Najčešće se koristi kada još nisu ispunjeni svi uvjeti za konačnu kupoprodaju, primjerice kod ishođenja kredita, etažiranja ili uklanjanja tereta s nekretnine.
Zašto je predugovor o kupoprodaji nekretnina dobar izbor?
1. Veća pravna sigurnost
Dobro sastavljen predugovor jasno definira prava i obveze stranaka te smanjuje rizik od nesporazuma i sporova.
2. Rezervacija nekretnine
Kupac osigurava da se nekretnina neće prodati trećoj osobi, dok prodavatelj dobiva potvrdu ozbiljne namjere kupca.
3. Kapara kao sredstvo osiguranja
U praksi se predugovor često sklapa uz isplatu kapare, čime se dodatno osigurava izvršenje ugovora i jasno definiraju posljedice eventualnog odustajanja.
4. Fleksibilnost kod kupnje i prodaje
Predugovor omogućuje strankama dodatno vrijeme za ispunjenje ugovorenih uvjeta bez gubitka kontrole nad transakcijom.
Mora li se predugovor o kupoprodaji nekretnine ovjeravati kod javnog bilježnika?
Predugovor o kupoprodaji nekretnine ne mora biti ovjeren kod javnog bilježnika da bi bio pravno valjan.
Važno je da predugovor sadrži sve bitne sastojke budućeg kupoprodajnog ugovora i da je jasno i precizno formuliran. Ovjera potpisa obvezna je tek kod glavnog kupoprodajnog ugovora koji služi za prijenos vlasništva i upis u zemljišne knjige.
Na što posebno treba pripaziti kod predugovora o kupoprodaji nekretnina?
1. Zemljišnoknjižno stanje
Prije potpisivanja predugovora potrebno je provjeriti vlasništvo i eventualne terete na nekretnini.2. Precizan opis nekretnine
Nekretnina mora biti točno i nedvosmisleno opisana, u skladu sa zemljišnim knjigama i stvarnim stanjem.3. Rokovi
Predugovor mora jasno definirati rok za sklapanje glavnog ugovora kao i rokove za ispunjenje dodatnih uvjeta.4. Kapara u odnosu na predujam
Važno je jasno razlikovati kaparu od predujma, jer imaju različite pravne posljedice u slučaju odustajanja.5. Posljedice neizvršenja
Kvalitetan predugovor trebao bi regulirati što se događa ako jedna od stranaka ne ispuni svoje ugovorne obveze.Zašto potražiti pravnu pomoć prilikom sklapanja predugovora?
Iako se preliminarni ugovori često sklapaju bez ovjere, pogreške u sastavljanju mogu dovesti do ozbiljnih pravnih i financijskih posljedica. Stručna pravna pomoć pomaže u zaštiti interesa obje strane i smanjuje rizik od budućih sporova.
Zaključak – Kako sigurno sklopiti predugovor o prodaji nekretnine
Predugovor o prodaji nekretnine vrijedan je pravni instrument kada je pravilno sastavljen. Iako ovjera nije potrebna, njegove pravne posljedice mogu biti značajne.
Prije potpisivanja takvog ugovora preporučuje se pravovremeni pravni savjet kako bi se osiguralo da cijela transakcija nekretnina prođe sigurno i bez neugodnih iznenađenja.
Imate još pitanja?
Predstavnik našeg ureda povratno će Vam se javiti u najkraćem mogućem roku.
- 091 520 0264
- andrej@odvjetnikbasovic.hr