Kako legalno izbaciti podstanara u Hrvatskoj? Vodič za najmodavce
Kako legalno izbaciti podstanara u Hrvatskoj? Vodič za najmodavce
23/05/2026
Uvod
Mnogi najmodavci u Hrvatskoj suočavaju se s problemom podstanara koji ne plaća najamninu, odbija napustiti stan, ne plaća režije ili koristi nekretninu protivno dogovoru.
Iako je nekretnina u vlasništvu najmodavca, podstanara se ne smije samovoljno izbaciti iz stana. Promjena brave, iznošenje stvari ili isključivanje režija može dovesti do pravnih posljedica za vlasnika.
U ovom vodiču objašnjavamo kada najmodavac može otkazati ugovor o najmu, kako izgleda zakonit postupak iseljenja podstanara i koje greške treba izbjeći.
Kada najmodavac može otkazati ugovor o najmu?
Najmodavac može otkazati ugovor o najmu ako podstanar:
- ne plaća najamninu,
- ne plaća režije,
- koristi stan protivno ugovoru,
- nanosi štetu nekretnini,
- remeti javni red i mir,
- daje stan trećim osobama bez dopuštenja,
- ili koristi stan na nezakonit način.
Najčešći razlog za otkaz najma u praksi je neplaćanje najamnine ili režijskih troškova.
Prvi korak: pisana opomena podstanaru
Prije pokretanja sudskog postupka preporučuje se podstanaru poslati pisanu opomenu.
Opomena treba sadržavati:
- iznos dospjelog duga,
- rok za plaćanje,
- upozorenje na otkaz ugovora,
- poziv na dobrovoljno iseljenje,
- upozorenje na moguće sudske troškove.
Važno je imati dokaz da je opomena dostavljena, primjerice preporučenom pošiljkom s povratnicom
ili drugim dokazivim načinom dostave.
Smije li najmodavac promijeniti bravu?
Ne. Najmodavac ne bi smio samovoljno promijeniti bravu, izbaciti stvari podstanara, isključiti struju ili vodu, niti fizički spriječiti podstanara da koristi stan.
Takvo postupanje može se smatrati protupravnom samopomoći, smetanjem posjeda ili čak dovesti do kaznene odgovornosti, ovisno o okolnostima slučaja.
Kako legalno izbaciti podstanara?
1. Otkaz ugovora o najmu
Ako podstanar krši ugovor, najmodavac treba dostaviti pisani otkaz ugovora o najmu.
Otkaz treba biti jasan, obrazložen i dostavljen na dokaziv način.
U otkazu se obično navodi razlog otkaza, rok za iseljenje i upozorenje na mogućnost pokretanja
sudskog postupka ako podstanar ne napusti stan dobrovoljno.
2. Sudski postupak za iseljenje
Ako podstanar odbije napustiti stan nakon otkaza ugovora, najmodavac mora pokrenuti sudski postupak
radi iseljenja.
Sud u postupku odlučuje o prestanku prava korištenja stana, obvezi iseljenja i eventualnom dugu
za najamninu ili režijske troškove.
3. Ovrha i deložacija
Ako podstanar ne postupi po pravomoćnoj sudskoj odluci, moguće je pokrenuti ovršni postupak.
Deložacija se provodi zakonitim putem, uz sudjelovanje nadležnih tijela.
Koliko traje izbacivanje podstanara u Hrvatskoj?
Trajanje postupka ovisi o više čimbenika, uključujući postojanje pisanog ugovora,
dokazima o dugu, ponašanju podstanara i opterećenosti suda.
U jednostavnijim slučajevima postupak može trajati nekoliko mjeseci, dok složeniji sporovi mogu
trajati dulje.
Kako se najmodavac može zaštititi?
Najbolja zaštita počinje prije useljenja podstanara. Preporučuje se:
- sastaviti pisani ugovor o najmu,
- precizno urediti iznos najamnine i režija,
- ugovoriti polog,
- napraviti zapisnik o primopredaji stana,
- popisati inventar,
- razmotriti solemnizaciju ugovora kod javnog bilježnika.
Dobro sastavljen ugovor može značajno olakšati dokazivanje i ubrzati postupak zaštite prava najmodavca.
Najčešće greške najmodavaca
Samovoljno izbacivanje podstanara
Iako se vlasniku može činiti da ima pravo odmah preuzeti stan, samovoljno izbacivanje može stvoriti
dodatne pravne probleme.
Ugovor bez pisanog traga
Usmeni dogovor otežava dokazivanje najma, iznosa najamnine, rokova i obveza stranaka.
Nepravodobna reakcija
Ako najmodavac mjesecima ne reagira na neplaćanje najamnine, dug se povećava, a postupak postaje složeniji.
Česta pitanja
Može li policija izbaciti podstanara?
Policija u pravilu ne izbacuje podstanara bez odgovarajuće sudske odluke ili zakonite osnove.
Što ako podstanar ne plaća režije?
Dug za režije može se potraživati zajedno s dugom za najamninu, ovisno o ugovoru i dokazima.
Može li se promijeniti brava ako podstanar ne plaća najam?
U pravilu ne. Promjena brave bez zakonitog postupka može dovesti do odgovornosti najmodavca.
Što ako nemam pisani ugovor?
Postupak je moguć, ali dokazivanje postaje teže. U takvim slučajevima posebno je korisno potražiti
pravni savjet.
Trebate pravnu pomoć oko iseljenja podstanara?
Ako imate problem s podstanarom koji ne plaća najamninu, odbija napustiti stan ili vam uzrokuje štetu, pravovremeni pravni savjet može pomoći u zaštiti vaših prava i izbjegavanju dodatnih troškova.
Kontaktirajte odvjetnički ured radi procjene vašeg slučaja i savjeta o najbržem zakonitom načinu postupanja.
Imate još pitanja?
Predstavnik našeg ureda povratno će Vam se javiti u najkraćem mogućem roku.
- 091 520 0264
- andrej@odvjetnikbasovic.hr