Zajam i hipotekarni kredit za kupnju nekretnine- pravni aspekti i rizici u Hrvatskoj

28/10/2025

Kupnja stana ili kuće često je najveća životna investicija, a u većini slučajeva financira se putem hipotekarnog kredita. Međutim, upravo tada najčešće nastaju i pravne pogreške koje kasnije mogu dovesti do skupih i dugotrajnih sporova. U nastavku saznajte što je hipotekarni kredit, koji su glavni rizici te kako se zaštititi uz pravni savjet prije potpisivanja ugovora.

Što je hipotekarni kredit?

Hipotekarni kredit je zajam osiguran zalogom na nekretnini. Banka ima pravo naplatiti se iz vrijednosti nekretnine ako dužnik ne otplaćuje kredit. Hipoteka se upisuje u zemljišne knjige i ostaje upisana sve do potpune otplate kredita.

Glavni koraci postupka

Odobrenje kredita od banke na temelju boniteta i procjene vrijednosti nekretnine.
Potpis ugovora o kreditu i založnog ugovora (ugovor o hipoteci), ovjera kod javnog bilježnika.
Upis hipoteke u zemljišne knjige, a potom isplata kupoprodajne cijene i prijenos vlasništva.

Najčešći pravni rizici kod hipotekarnih kredita

1) Neriješeni tereti i zabilježbe

Prije kupnje obvezno provjerite postoje li hipoteke, zabilježbe ovrhe, služnosti ili sporovi. U suprotnom, možete postati vlasnik pravno opterećene nekretnine.

2) Neusklađeni ugovori

Uvjeti iz ugovora s bankom i kupoprodajnog ugovora moraju biti usuglašeni (rok isplate, iznos, uvjeti prijenosa vlasništva). Neusklađenost može odgoditi upis vlasništva i hipoteke.

3) Pogrešan upis hipoteke

Pogrešno navedeni iznosi glavnice, kamata ili troškova mogu rezultirati nevaljanim upisom i dodatnim zahtjevima banke, čime se proces produljuje.

4) Skriveni troškovi i klauzule

Posebno obratite pažnju na jednostrane promjene kamate, dodatne naknade i valutne klauzule koje mogu povećati ukupni trošak kredita.

5) Potpis prije pravne provjere

Najčešća pogreška jest potpis ugovora prije odvjetničke provjere dokumentacije. Nakon realizacije kredita ispravci su znatno teži ili nemogući.

Kako pomaže odvjetnik

Detaljna provjera zemljišno-knjižnog izvatka i pravnog stanja nekretnine.
Izrada/pregled ugovora o kupoprodaji i založnog ugovora.
Savjet o klauzulama u ugovoru o kreditu (kamatama, rokovima, osiguranjima).
Koordinacija s bankom, javnim bilježnikom i zemljišnoknjižnim odjelom.
Priprema za upis vlasništva i kasnije brisanje hipoteke po otplati.

Praktični savjeti prije potpisa

Zatražite i proučite zemljišne knjige (e-Građani/e-ZK).
Potvrdite identitet i vlasništvo prodavatelja.
Ne potpisujte ništa prije odvjetničkog pregleda.
Pažljivo čitajte klauzule o kamati, rokovima i troškovima.
Provjerite usklađenost kupoprodaje, kredita i založnog ugovora.

Česta pitanja

Zašto mi treba odvjetnik kod hipotekarnog kredita?

Odvjetnik štiti vaš interes: provjerava zemljišne knjige, ugovore i upozorava na rizike te koordinira upis hipoteke i vlasništva.

Što točno provjeriti u zemljišnim knjigama?

Vlasništvo, postojeće terete (hipoteke, služnosti), zabilježbe ovrhe i eventualne sporove.

Kada se hipoteka upisuje i briše?

Upisuje se nakon solemnizacije ugovora i prije isplate cijene. Briše se po potpunoj otplati kredita na temelju brisovnog očitovanja banke.

Zaključak

Kupnja nekretnine uz hipotekarni kredit donosi sigurnost i mogućnost ulaganja, ali samo ako se na vrijeme provjere svi rizici. Pravni savjet u fazi pripreme ugovora smanjuje mogućnost pogrešaka i sporova te štedi novac i vrijeme.

Planirate kupnju uz kredit? Dogovorite konzultacije s našim uredom u Rijeci – pravovremena provjera dokumentacije najbolja je zaštita vašeg ulaganja >> Odvjetnički ured Bašović.

Ovaj je sadržaj informativne prirode i ne predstavlja pravni savjet. Za točne upute u vašem predmetu zatražite individualno savjetovanje.

Podijelite na: