Kako provjeriti vlasništvo nekretnine u Hrvatskoj?

Prije kupnje stana, kuće, zemljišta ili druge nekretnine jedno od prvih pitanja trebalo bi glasiti:

Tko je stvarni vlasnik nekretnine?

Odgovor se ne bi trebao temeljiti samo na izjavi prodavatelja, podacima iz oglasa, činjenici da netko nekretninu koristi ili na posjedovnom listu iz katastra.

Za pravnu provjeru vlasništva ključan je zemljišnoknjižni izvadak.

U nastavku objašnjavamo kako provjeriti vlasništvo nekretnine u Hrvatskoj, gdje pronaći vlasnički list, kako ga čitati i na što posebno treba paziti prije kupnje.

1. Gdje se provjerava vlasništvo nekretnine?

Vlasništvo se prvenstveno provjerava u zemljišnim knjigama.

Zemljišne knjige predstavljaju javnu evidenciju u kojoj se vode podaci o pravnom stanju nekretnina.

Elektronički uvid moguće je napraviti putem sustava Uređena zemlja – ZIS OSS.

Za pretragu su u pravilu potrebni podaci poput:

• katastarske općine,
• broja katastarske čestice i/ili
• broja zemljišnoknjižnog uloška.

2. Što je zemljišnoknjižni izvadak?

Zemljišnoknjižni izvadak, koji se u svakodnevnom govoru često naziva i vlasnički list, dokument je iz kojeg se vidi pravno stanje nekretnine.

Sastoji se od tri osnovna dijela:

• A list – posjedovnica ili popisni list
• B list – vlastovnica
• C list – teretovnica

Svaki dio ima drugačiju funkciju.

Za provjeru vlasništva posebno je važan B list, ali prije kupnje nekretnine treba pregledati sva tri dijela.

3. Što se provjerava u A listu?

A list opisuje samu nekretninu.

U njemu se mogu nalaziti podaci poput:

• broja katastarske čestice,
• površine,
• adrese,
• načina uporabe,
• izgrađenosti,
• drugih osnovnih podataka o nekretnini.

Kupac bi zato trebao provjeriti odgovara li nekretnina koju je razgledao nekretnini koja je stvarno evidentirana u zemljišnoj knjizi.

4. Gdje piše tko je vlasnik nekretnine?

Podaci o vlasniku nalaze se u B listu – vlastovnici.

Tu se provjerava:

• ime i prezime vlasnika,
• suvlasnički udio,
• promjene u vlasništvu,
• eventualna osobna ograničenja koja utječu na raspolaganje nekretninom.

Ako nekretnina ima više vlasnika, svaki suvlasnik može biti upisan s određenim suvlasničkim dijelom.

Primjerice:

1/2 Ivan Horvat
1/2 Ana Horvat

To znači da prodavatelj koji je vlasnik samo 1/2 nekretnine ne može samostalno prenijeti vlasništvo cijele nekretnine samo zato što je koristi u cijelosti.

5. Je li osoba koja koristi nekretninu nužno i vlasnik?

Ne.

To je vrlo važna razlika.

Netko može:

• živjeti u kući,
• koristiti zemljište desetljećima,
• plaćati režije,
• održavati nekretninu,
• biti evidentiran u katastru,

a da ipak nije upisan kao zemljišnoknjižni vlasnik.

Zato treba razlikovati posjed od vlasništva.

6. Je li posjedovni list dokaz vlasništva?

Posjedovni list i zemljišnoknjižni izvadak nisu isti dokument.

Posjedovni list vodi se u katastarskoj evidenciji i prvenstveno se odnosi na podatke o posjedniku i nekretnini.

Za dokazivanje zemljišnoknjižnog vlasništva ključan je zemljišnoknjižni izvadak.

U praksi upravo miješanje posjeda i vlasništva predstavlja čest izvor nesporazuma.

Zato kupac ne bi trebao zaključiti da je pravno stanje uredno samo zato što se ime prodavatelja pojavljuje u katastarskoj dokumentaciji.

7. Kako provjeriti suvlasništvo nekretnine?

U B listu treba posebno obratiti pozornost na suvlasničke udjele.

Primjerice, nekretnina može biti u vlasništvu:

• jedne osobe 1/1,
• dvije osobe svaka po 1/2,
• više osoba u različitim idealnim dijelovima.

To je posebno važno kod:

• naslijeđenih kuća,
• starih obiteljskih nekretnina,
• zemljišta s više nasljednika,
• nekretnina koje nisu etažirane.

Ako se prodaje samo suvlasnički dio, kupac mora razumjeti da ne kupuje nužno fizički određenu sobu, kat ili dio dvorišta.

Kupuje idealni suvlasnički dio, osim ako je pravni status nekretnine uređen na drugi način.

8. Što ako prodavatelj nije upisan kao vlasnik?

To je situacija koju treba posebno analizirati.

Prodavatelj može tvrditi da je vlasništvo stekao:

• nasljeđivanjem,
• kupoprodajnim ugovorom,
• darovanjem,
• dosjelošću,
• drugim pravnim temeljem,

ali da još nije upisan u zemljišne knjige.

Takva situacija ne znači automatski da prodaja nije moguća.

Međutim, prije kupnje treba utvrditi:

• postoji li valjana pravna osnova stjecanja,
• postoji li uredan pravni slijed,
• može li se prodavatelj uknjižiti,
• može li kupac nakon transakcije sigurno ostvariti svoj upis.

To je već situacija u kojoj je preporučljivo provesti detaljniju pravnu analizu.

9. Što je knjižni prednik?

Kod zemljišnoknjižnih transakcija važan je kontinuitet upisa.

Ako je kao vlasnik još uvijek upisana osoba A, a prodavatelj B tvrdi da je nekretninu kupio od osobe A prije mnogo godina, potrebno je utvrditi postoji li dokumentacija koja omogućuje nastavak zemljišnoknjižnog slijeda.

Kupac ne bi trebao gledati samo završni ugovor koji će potpisati.

Važno je provjeriti postoji li uredan pravni put od trenutno upisanog vlasnika do budućeg kupca.

10. Što ako je vlasnik preminuo?

U praksi je to česta situacija kod starijih nekretnina.

U zemljišnoj knjizi može još uvijek biti upisana osoba koja je preminula prije više godina.

Tada treba provjeriti:

• je li provedena ostavinska rasprava,
• tko su nasljednici,
• postoji li pravomoćno rješenje o nasljeđivanju,
• jesu li nasljednici upisani,
• može li se vlasnički slijed uredno provesti.

Kupnja bez rješavanja tih pitanja može stvoriti ozbiljne probleme kod buduće uknjižbe.

11. Što treba provjeriti u C listu?

Sama provjera vlasnika nije dovoljna.

Treba pregledati i C list – teretovnicu.

Ondje se mogu nalaziti:

• hipoteke,
• služnosti,
• prava stanovanja,
• plodouživanje,
• zabilježbe ovrhe,
• zabrane otuđenja,
• drugi tereti i prava trećih osoba.

Dakle, nekretnina može imati uredno upisanog vlasnika, ali ipak biti opterećena pravima koja znatno utječu na vrijednost ili mogućnost korištenja nekretnine.

12. Što znači plomba na nekretnini?

Plomba upozorava da je zemljišnoknjižnom sudu podnesen prijedlog za određeni upis o kojem još nije konačno odlučeno.

To je vrlo važna informacija.

Kupac može danas vidjeti prodavatelja kao vlasnika, ali određeni postupak u tijeku može uskoro promijeniti:

• vlasništvo,
• terete,
• red prvenstva,
• drugo zemljišnoknjižno stanje.

Zbog toga plombu treba analizirati, a ne samo primijetiti.

13. Može li se vlasništvo provjeriti samo prema adresi?

U praksi pretraga nije uvijek jednostavna samo na temelju adrese.

Adresa iz oglasa ne mora nužno biti dovoljna za jednoznačnu identifikaciju zemljišnoknjižne nekretnine.

Zato je korisno od prodavatelja ili agencije zatražiti:

• broj katastarske čestice,
• katastarsku općinu,
• broj zemljišnoknjižnog uloška,
• aktualni zemljišnoknjižni izvadak.

Nakon toga podaci se mogu neovisno provjeriti.

14. Može li se pretraživati vlasništvo po imenu osobe?

Javna pretraga zemljišne knjige nije isto što i opća pretraga svih nekretnina određene osobe.

U određenim situacijama i uz ispunjenje propisanih uvjeta, ovlaštene osobe mogu imati mogućnost pretrage zemljišnih knjiga prema identifikacijskim podacima osobe.

Takva pretraga može biti korisna, primjerice, u ostavinskim predmetima ili kada je potrebno utvrditi nekretnine povezane s određenom osobom.

15. Što ako se katastar i zemljišne knjige razlikuju?

To je relativno čest problem.

Razlika može postojati u:

• površini,
• broju čestice,
• evidentiranim objektima,
• načinu uporabe,
• osobi evidentiranoj kao posjednik odnosno vlasnik.

Sama razlika ne znači automatski da nekretninu nije moguće kupiti.

Ali kupac treba razumjeti zašto razlika postoji i kakve pravne posljedice može imati.

16. Kako provjeriti vlasništvo stana?

Kod stana nije dovoljno provjeriti samo zgradu ili zemljište.

Treba utvrditi je li upravo taj stan uredno evidentiran kao poseban dio nekretnine.

Provjerava se:

• oznaka stana,
• površina,
• kat,
• pripadajući suvlasnički dio,
• spremište,
• garaža,
• parkirno mjesto,
• drugi pripadci.

Posebno treba paziti ako prodavatelj tvrdi da uz stan pripadaju dodatni dijelovi koji nisu jasno navedeni u zemljišnoknjižnom izvatku.

17. Kako provjeriti vlasništvo zemljišta?

Kod zemljišta je posebno važno pravilno identificirati česticu.

Kupac treba znati:

• broj katastarske čestice,
• katastarsku općinu,
• vlasnike,
• suvlasničke udjele,
• terete,
• eventualne plombe.

Granice koje prodavatelj pokaže na terenu ne moraju same po sebi predstavljati pravno ili geodetski utvrđene granice.

Za pitanja granica i tehničke identifikacije zemljišta po potrebi se uključuje ovlašteni geodet.

18. Je li dovoljno provjeriti vlasništvo jednom?

Ne nužno.

Ako između prve provjere i potpisivanja ugovora prođe određeno vrijeme, zemljišnoknjižno stanje može se promijeniti.

Zato je kod kupoprodaje preporučljivo provjeriti aktualno stanje neposredno prije važnih koraka u transakciji, osobito prije:

• potpisivanja predugovora,
• plaćanja većeg iznosa,
• sklapanja kupoprodajnog ugovora,
• konačne isplate cijene.

19. Kada je potrebna detaljnija pravna provjera?

Sama provjera B lista dovoljna je samo za odgovor na vrlo usko pitanje:

Tko je trenutačno upisan kao vlasnik?

Ali za sigurnu kupnju često treba odgovoriti i na šira pitanja.

Detaljnija pravna provjera posebno je korisna ako:

• prodavatelj nije upisan kao vlasnik,
• postoji više suvlasnika,
• postoji hipoteka,
• postoji plomba,
• vlasnik je preminuo,
• nekretnina je naslijeđena,
• postoje neskladi katastra i zemljišnih knjiga,
• prodaje se neetažirana nekretnina,
• postoje prava trećih osoba,
• postoji složen pravni slijed stjecanja.

20. Kako odvjetnik provjerava vlasništvo nekretnine?

Odvjetnička provjera ne sastoji se samo od preuzimanja zemljišnoknjižnog izvatka.

Ovisno o konkretnom slučaju može uključivati:

• identifikaciju nekretnine,
• pregled A, B i C lista,
• provjeru suvlasničkih udjela,
• analizu tereta,
• provjeru plombi,
• pregled ranijih ugovora,
• pregled rješenja o nasljeđivanju,
• analizu pravnog slijeda,
• usporedbu zemljišnih knjiga i katastra,
• procjenu može li se kupac uredno uknjižiti.

Cilj nije samo utvrditi tko je danas upisan kao vlasnik, nego procijeniti može li kupac nakon kupnje sigurno postati novi zemljišnoknjižni vlasnik.

Česta pitanja o provjeri vlasništva nekretnine

Gdje mogu besplatno provjeriti vlasništvo nekretnine?

Osnovni uvid u zemljišne knjige dostupan je putem službenog sustava Uređena zemlja – ZIS OSS.

Je li vlasnički list isto što i zemljišnoknjižni izvadak?

U svakodnevnom govoru izrazi se često koriste kao sinonimi. Zemljišnoknjižni izvadak službeni je dokument iz zemljišne knjige koji sadrži podatke o nekretnini, vlasništvu i teretima.

Koji dio zemljišnoknjižnog izvatka pokazuje vlasnika?

Podaci o vlasništvu nalaze se u B listu – vlastovnici.

Je li posjedovni list dokaz vlasništva?

Posjedovni list odnosi se na katastarsku evidenciju i ne treba ga poistovjećivati sa zemljišnoknjižnim dokazom vlasništva.

Što ako prodavatelj nije upisan kao vlasnik?

Potrebno je utvrditi njegov pravni temelj stjecanja i može li se osigurati uredan zemljišnoknjižni slijed do kupca.

Kako saznati postoji li hipoteka?

Hipoteka se provjerava u C listu odnosno teretovnici zemljišnoknjižnog izvatka.

Što ako nekretnina ima više vlasnika?

Potrebno je provjeriti suvlasničke udjele i utvrditi što točno svaki prodavatelj može prenijeti na kupca.

Trebam li provjeriti vlasništvo prije kapare?

Da. Preporučljivo je provjeriti zemljišnoknjižno i pravno stanje prije plaćanja značajnijeg iznosa i prije preuzimanja ugovornih obveza.

Zaključak – provjera vlasništva je prvi korak sigurne kupnje

Prije kupnje nekretnine nije dovoljno znati tko drži ključeve.

Treba znati tko je pravni vlasnik i što je točno upisano u zemljišnim knjigama.

Zato provjera vlasništva treba obuhvatiti najmanje:

identifikaciju nekretnine → A list → B list → C list → suvlasničke udjele → plombe → terete → pravni slijed.

Ako se pojave neskladi, neupisani nasljednici, hipoteke, suvlasništvo ili drugi problemi, potrebno je procijeniti mogu li se oni riješiti prije kupnje i kako ugovorom zaštititi kupca.

Odvjetnički ured Andrej Bašović pruža pravnu pomoć pri kupnji i prodaji nekretnina, uključujući provjeru vlasništva, zemljišnoknjižnog stanja, tereta, pravnog slijeda te sastavljanje i pregled kupoprodajne dokumentacije.

Pravnu provjeru preporučljivo je obaviti prije plaćanja kapare i prije potpisivanja obvezujuće dokumentacije.