Odvjetnik Andrej Bašović

DOGOVORITE SASTANAK

Kupnja nekretnine u Hrvatskoj – pravna provjera prije potpisivanja ugovora

21/08/2026

Uvod

Kupnja stana, kuće, zemljišta ili druge nekretnine jedna je od financijski najznačajnijih odluka koju većina ljudi donosi. Ipak, lijepa nekretnina, dogovorena cijena i uredno potpisan ugovor sami po sebi ne znače da je kupnja pravno sigurna.

Prije kupnje nekretnine u Hrvatskoj potrebno je provjeriti njezino pravno stanje, vlasništvo, eventualne terete, podatke zemljišnih knjiga i katastra, dokumentaciju vezanu uz zakonitost gradnje te sadržaj ugovora kojim se nekretnina stječe.

Pravna provjera nekretnine – često nazivana i due diligence nekretnine – može otkriti probleme koji na prvi pogled nisu vidljivi, a koji nakon kupnje mogu značajno otežati korištenje ili daljnju prodaju nekretnine.

U nastavku donosimo pregled najvažnijih provjera koje je preporučljivo izvršiti prije plaćanja kapare i potpisivanja predugovora ili ugovora o kupoprodaji nekretnine.

1. Provjera vlasništva nekretnine u zemljišnim knjigama

Prvi korak kod kupnje nekretnine trebao bi biti pregled zemljišnoknjižnog stanja.

Zemljišnoknjižni izvadak sadrži podatke koji su od ključne važnosti za pravni promet nekretninom. Posebno treba provjeriti:

  • tko je upisan kao vlasnik nekretnine,
  • odgovara li prodavatelj osobi upisanoj kao vlasnik,
  • je li nekretnina u vlasništvu jedne osobe ili suvlasništvu,
  • postoje li hipoteke,
  • postoje li služnosti ili druga stvarna prava,
  • postoje li zabilježbe sporova ili ovršnih postupaka,
  • postoji li plomba koja ukazuje na postupak povodom ranije zaprimljenog prijedloga za upis,
  • postoje li druga prava ili ograničenja koja mogu utjecati na kupca.

Posebno je važno naglasiti da samo posjedovanje nekretnine nije isto što i vlasništvo.

Zemljišne knjige predstavljaju temeljnu evidenciju pravnog stanja nekretnina, zbog čega kupac prije sklapanja pravnog posla treba utvrditi što je točno upisano u zemljišnim knjigama.

2. Što znače A, B i C list zemljišnoknjižnog izvatka?

Prilikom pravne provjere nije dovoljno pogledati samo ime vlasnika.

Zemljišnoknjižni izvadak potrebno je analizirati u cijelosti.

A list – posjedovnica

U njemu se nalaze podaci o nekretnini, primjerice broj zemljišnoknjižne čestice, površina i način uporabe.

Potrebno je provjeriti odgovara li nekretnina koja se prodaje onome što je evidentirano u zemljišnim knjigama.

B list – vlastovnica

U vlastovnici se provjerava vlasništvo.

Ako je, primjerice, prodavatelj vlasnik samo 1/2 nekretnine, on u pravilu ne može kupcu prenijeti vlasništvo cijele nekretnine samo zato što nekretninu koristi u cijelosti.

Kod suvlasništva zato treba posebno provjeriti što kupac zapravo kupuje.

C list – teretovnica

Ovaj dio može biti posebno važan za kupca.

U njemu se mogu nalaziti hipoteke, služnosti, stvarni tereti i druga upisana prava i ograničenja.

Postojanje tereta ne znači automatski da nekretninu nije moguće kupiti. Međutim, potrebno je utvrditi o kakvom se teretu radi i kako će se on riješiti prije ili tijekom kupoprodaje.

3. Hipoteka na nekretnini – može li se takva nekretnina kupiti?

Može.

Nekretnina opterećena hipotekom nije sama po sebi nekretnina koju treba izbjegavati.

Međutim, način isplate kupoprodajne cijene tada mora biti pažljivo strukturiran.

Primjerice, ako banka prodavatelja ima hipoteku radi osiguranja kredita, potrebno je unaprijed utvrditi:

  1. koliki je preostali dug,
  2. pod kojim uvjetima banka izdaje dokumentaciju potrebnu za brisanje hipoteke,
  3. koji dio kupoprodajne cijene ide banci,
  4. koji dio ide prodavatelju,
  5. kada kupac dobiva mogućnost uknjižbe svojeg vlasništva.

Najveća pogreška bila bi isplatiti cijelu kupoprodajnu cijenu prodavatelju bez prethodno uređenog mehanizma brisanja hipoteke.

4. Provjera plombe u zemljišnim knjigama

Ako na zemljišnoknjižnom izvatku postoji plomba, potrebno je utvrditi na koji se postupak ona odnosi.

Plomba upozorava da je zemljišnoknjižnom sudu podnesen prijedlog o kojem još nije konačno odlučeno.

Takav postupak može potencijalno promijeniti zemljišnoknjižno stanje koje kupac trenutno vidi.

Zbog toga nije dovoljno zaključiti: „Prodavatelj je sada upisan kao vlasnik, dakle sve je uredno.“

Potrebno je provjeriti i postupke koji su u tijeku.

5. Usporedba zemljišnih knjiga i katastra

Kod pravne provjere nekretnine preporučljivo je usporediti podatke zemljišnih knjiga i katastra.

U praksi se mogu pojaviti razlike u:

  • broju čestice,
  • površini,
  • evidentiranom načinu uporabe,
  • podacima o objektima,
  • drugim podacima koji opisuju nekretninu.

Sama razlika između evidencija ne znači nužno da nekretninu nije moguće kupiti, ali treba utvrditi zašto razlika postoji i može li predstavljati problem za kupca.

6. Je li kuća ili zgrada legalno izgrađena?

Vlasništvo zemljišta i zakonitost građevine dva su različita pitanja.

Činjenica da je prodavatelj uredno upisan kao vlasnik ne znači sama po sebi da je sve što je izgrađeno na nekretnini izvedeno u skladu s odgovarajućim aktima za građenje.

Ovisno o vrsti i starosti građevine potrebno je pregledati odgovarajuću dokumentaciju, primjerice:

  • građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt,
  • uporabnu dozvolu ili drugi odgovarajući dokaz zakonitosti,
  • dokumentaciju o legalizaciji ako je relevantna,
  • glavni projekt kada je potreban za provjeru,
  • podatke o evidentiranju građevine.

Kod kuća je posebno korisno usporediti stvarno stanje s dokumentacijom.

Terasa, garaža, pomoćna građevina, dodatna etaža ili dograđeni dio kuće mogu izgledati potpuno uobičajeno, ali pravni status tih dijelova treba provjeriti.

7. Kupnja stana – je li stan pravilno etažiran?

Kod kupnje stana potrebno je provjeriti što je točno predmet kupoprodaje.

Idealno je da je poseban dio nekretnine jasno evidentiran i povezan s odgovarajućim suvlasničkim dijelom.

Posebnu pažnju treba posvetiti pripadcima stana kao što su:

  • garaža,
  • parkirno mjesto,
  • spremište,
  • vrt,
  • terasa.

Činjenica da prodavatelj određeni prostor godinama koristi ne znači nužno da kupac stjecanjem stana automatski stječe upravo ono pravo koje očekuje.

8. Kupujete li stvarno parkirno mjesto?

Ovo je tipičan primjer problema koji se može otkriti pravnom provjerom.

U oglasu može pisati: „Stan s parkirnim mjestom.“

Međutim, pravno je potrebno utvrditi što to znači.

Je li parkirno mjesto:

  • zaseban posebni dio,
  • pripadak stana,
  • dio nekretnine na kojem postoji određeno pravo korištenja,
  • zajednički dio koji prodavatelj samo faktično koristi?

Kupac treba znati koje konkretno pravo stječe, a ne samo što mu je pokazano prilikom razgledavanja.

9. Provjera prodavatelja

Due diligence ne završava provjerom same nekretnine.

Potrebno je provjeriti i pravnu sposobnost prodavatelja za raspolaganje nekretninom.

Ovisno o slučaju mogu biti relevantna pitanja poput:

  • prodaje li nekretninu stvarni vlasnik,
  • postoji li više suvlasnika,
  • prodaje li nekretninu punomoćnik,
  • je li punomoć valjana i dovoljno određena,
  • postoji li pitanje bračne stečevine,
  • prodaje li nekretninu trgovačko društvo,
  • postoje li druge okolnosti koje mogu utjecati na valjanost ili provedivost transakcije.

Kod kupnje od trgovačkog društva mogu biti potrebne i dodatne provjere.

10. Predugovor nije samo „rezervacija nekretnine“

Kupci ponekad potpisuju predugovor smatrajući da će odvjetnika angažirati tek za konačni ugovor.

To može biti prekasno.

Predugovor može sadržavati vrlo ozbiljne obveze kupca i prodavatelja.

U njemu se uobičajeno uređuju pitanja kao što su:

  • predmet buduće kupoprodaje,
  • kupoprodajna cijena,
  • rok za sklapanje glavnog ugovora,
  • kapara,
  • uvjeti financiranja,
  • dokumentacija koju prodavatelj mora pribaviti,
  • predaja nekretnine,
  • posljedice ako jedna strana odbije sklopiti glavni ugovor.

Zato je pravnu provjeru preporučljivo izvršiti prije potpisivanja predugovora i prije plaćanja značajnijeg iznosa prodavatelju.

11. Kapara kod kupnje nekretnine

Kapara nije samo obična uplata kojom se nekretnina „rezervira“.

Ona može imati konkretne pravne posljedice ako ugovor ne bude ispunjen.

Zbog toga ugovor treba jasno definirati:

  • je li određeni iznos kapara ili predujam,
  • kada se plaća,
  • uračunava li se u kupoprodajnu cijenu,
  • što se događa ako kupac ne može dobiti kredit,
  • što se događa ako se naknadno otkrije pravni problem s nekretninom,
  • što se događa ako prodavatelj odustane.

Kupac bi prije plaćanja kapare trebao znati pravno stanje nekretnine ili ugovorom osigurati odgovarajuću zaštitu ako određene provjere još nisu završene.

12. Što treba sadržavati ugovor o kupoprodaji nekretnine?

Dobro sastavljen kupoprodajni ugovor mora odgovarati konkretnoj transakciji.

Posebno je potrebno pravilno urediti:

  • ugovorne strane,
  • preciznu identifikaciju nekretnine,
  • kupoprodajnu cijenu,
  • način i rokove plaćanja,
  • postojeće terete i njihovo brisanje,
  • trenutak predaje posjeda,
  • troškove i obveze stranaka,
  • izjave i jamstva prodavatelja,
  • dokumentaciju koju je prodavatelj dužan predati,
  • pretpostavke za uknjižbu kupca.

Kopiranje generičkog ugovora s interneta može biti posebno rizično kod složenijih transakcija.

13. Tabularna izjava i uknjižba vlasništva

Jedno od najvažnijih pitanja ugovora jest kako će kupac postati zemljišnoknjižni vlasnik.

Kod ugovornog stjecanja nekretnine nije dovoljno samo potpisati kupoprodajni ugovor i platiti cijenu.

Potrebno je osigurati ispravu podobnu za uknjižbu te provesti odgovarajući upis prava vlasništva u zemljišnim knjigama.

Tabularna izjava može biti sadržana u samom kupoprodajnom ugovoru ili izdana zasebno, ovisno o strukturi transakcije.

Kod odgođenog plaćanja cijene često je potrebno uskladiti interese obje strane: prodavatelj želi sigurnost da će cijena biti plaćena, a kupac želi sigurnost da će nakon plaćanja moći uknjižiti vlasništvo.

14. Kada kupac zapravo postaje vlasnik nekretnine?

Ovo je jedna od najčešćih zabluda kod kupnje nekretnine.

Kupac ne postaje nužno vlasnik samim:

  • potpisivanjem ugovora,
  • ovjerom potpisa kod javnog bilježnika,
  • plaćanjem kupoprodajne cijene,
  • preuzimanjem ključeva.

Kod stjecanja vlasništva na temelju pravnog posla pravo vlasništva nekretnine stječe se odgovarajućim upisom u zemljišnu knjigu.

Zbog toga posao nije pravno završen samo zato što je novac isplaćen i kupac je preuzeo nekretninu.

15. Kupnja novogradnje

Kod kupnje stana u izgradnji pravna provjera ima dodatnu važnost jer kupac kupuje nekretninu koja možda još nije završena ili upisana u konačnom obliku.

Potrebno je, ovisno o konkretnom projektu, provjeriti:

  • vlasništvo zemljišta,
  • građevinsku dozvolu,
  • projekt i opis budućeg stana,
  • terete na zemljištu,
  • financiranje projekta,
  • rokove izgradnje,
  • posljedice kašnjenja,
  • uvjete plaćanja,
  • uvjete predaje,
  • uporabnu dozvolu,
  • buduće etažiranje i uknjižbu kupca.

Posebno treba biti oprezan ako kupac treba platiti veliki dio cijene prije završetka izgradnje.

16. Kupnja nekretnine putem agencije

Činjenica da u kupoprodaji sudjeluje agencija za nekretnine ne znači da kupac ne treba vlastitu pravnu provjeru.

Posredovanje u prometu nekretnina i pravno zastupanje kupca nisu ista usluga.

Kupac treba razumjeti tko u transakciji zastupa njegove pravne interese.

Kod ozbiljnije kupnje korisno je da pravnu dokumentaciju pregleda odvjetnik koji može analizirati nekretninu i ugovor iz perspektive kupca.

17. Najčešći problemi koje pravna provjera može otkriti

U praksi se mogu pojaviti, između ostalog:

  • prodavatelj nije jedini vlasnik,
  • nekretnina je opterećena hipotekom,
  • postoji plomba,
  • postoji služnost ili drugo pravo treće osobe,
  • podaci katastra i zemljišne knjige nisu usklađeni,
  • dio građevine nema odgovarajuću dokumentaciju,
  • stan ili pripadci nisu evidentirani kako kupac očekuje,
  • parkirno mjesto pravno ne pripada stanu na način predstavljen kupcu,
  • postoji problem s dokumentacijom potrebnom za uknjižbu,
  • ugovor ne štiti kupca kod brisanja tereta,
  • kapara se plaća prije dovršetka potrebnih provjera.

Neke od tih okolnosti moguće je riješiti.

Ključno je da ih kupac sazna prije, a ne nakon isplate kupoprodajne cijene.

18. Koliko traje pravna provjera nekretnine?

Trajanje ovisi o konkretnom slučaju.

Kod uredno upisanog stana s potpunom dokumentacijom provjera može biti relativno jednostavna.

Kod kuće s više objekata, stare dokumentacije, nesređenog zemljišnoknjižnog stanja, suvlasništva, hipoteke ili novogradnje može biti potrebno provesti znatno širu analizu.

Zato nije moguće unaprijed odrediti isti opseg provjere za svaku nekretninu.

19. Kada angažirati odvjetnika za kupnju nekretnine?

Najbolje vrijeme je prije nego što se kupac pravno i financijski obveže.

To u pravilu znači prije:

potpisivanja rezervacijskog ugovora → plaćanja kapare → sklapanja predugovora → sklapanja kupoprodajnog ugovora.

Odvjetnik za nekretnine može, ovisno o konkretnom poslu:

  • pregledati zemljišnoknjižno stanje,
  • analizirati terete i zabilježbe,
  • usporediti relevantne evidencije,
  • pregledati dokumentaciju o građevini,
  • upozoriti na pravne rizike,
  • sastaviti ili pregledati predugovor,
  • sastaviti kupoprodajni ugovor,
  • strukturirati način plaćanja,
  • urediti tabularnu izjavu,
  • poduzeti potrebne radnje radi uknjižbe kupca.

Cilj pravne provjere nije samo utvrditi može li se nekretnina kupiti, nego pod kojim uvjetima je kupnja pravno sigurna za konkretnog kupca.

Česta pitanja o pravnoj provjeri nekretnine

Mogu li sam provjeriti vlasništvo nekretnine?

Osnovno zemljišnoknjižno stanje moguće je pregledati putem javno dostupnog sustava zemljišnih knjiga i katastra. Međutim, pravna analiza izvatka i ostale dokumentacije može zahtijevati stručno tumačenje, osobito ako postoje tereti, plombe, suvlasništvo ili nesklad dokumentacije.

Je li vlasnički list dovoljan za sigurnu kupnju?

Ne nužno. Zemljišnoknjižni izvadak je temeljna provjera, ali ovisno o nekretnini mogu biti relevantni katastar, dokumentacija o zakonitosti građevine, dozvole, etažiranje, ugovorna dokumentacija i druge okolnosti.

Smijem li kupiti nekretninu s hipotekom?

Da, ali potrebno je pravilno urediti način isplate cijene i brisanja hipoteke kako kupac ne bi nakon isplate ostao vlasnik nekretnine opterećene tuđim dugom.

Trebam li odvjetnika ako kupujem preko agencije?

Agencija i odvjetnik imaju različite uloge. Kupac koji želi neovisnu pravnu provjeru nekretnine i ugovora može angažirati vlastitog odvjetnika.

Kada treba napraviti pravnu provjeru?

Preporučljivo je prije plaćanja kapare odnosno prije sklapanja predugovora ili drugog dokumenta kojim kupac preuzima značajnije obveze.

Je li ovjera ugovora kod javnog bilježnika dokaz da je nekretnina pravno uredna?

Ne. Ovjera potpisa prodavatelja sama po sebi nije pravni due diligence nekretnine. Provjera pravnog stanja i sadržaja transakcije zaseban je korak.

Zaključak

Kupnja nekretnine u Hrvatskoj trebala bi započeti pravnom provjerom, a ne potpisivanjem ugovora.

Prije kupnje potrebno je utvrditi tko je vlasnik nekretnine, postoje li tereti ili postupci u tijeku, odgovara li dokumentacija stvarnom stanju, je li građevina pravno uredna te omogućuje li ugovor kupcu sigurno stjecanje i uknjižbu prava vlasništva.

Trošak pravne provjere u pravilu je malen u odnosu na vrijednost nekretnine i potencijalne posljedice pravnog problema otkrivenog tek nakon kupnje.

Odvjetnički ured Andrej Bašović pruža pravnu pomoć pri kupnji i prodaji nekretnina u Rijeci, Kvarneru i drugim dijelovima Republike Hrvatske, uključujući pravnu provjeru nekretnine, zemljišnoknjižnog stanja, sastavljanje i pregled predugovora i kupoprodajnih ugovora te provedbu uknjižbe prava vlasništva.

Ako planirate kupnju nekretnine u Hrvatskoj, pravnu provjeru preporučljivo je provesti prije plaćanja kapare ili potpisivanja dokumentacije koja vas obvezuje.

Zadnje objave

Imate još pitanja?

Predstavnik našeg ureda će vam se javiti u najkraćem mogućem roku.

  • 091 520 0264
  • andrej@odvjetnikbasovic.hr
Scroll to Top