Escrow račun pri kupnji nekretnine u Hrvatskoj – kako sigurno kupiti nekretninu bez rizika?

04/07/2026

Uvod

Kupnja nekretnine jedna je od najvećih financijskih odluka u životu. Bilo da kupujete stan, kuću, apartman ili građevinsko zemljište u Hrvatskoj, pitanje sigurnosti prijenosa kupoprodajne cijene jednako je važno kao i provjera vlasništva ili izrada kvalitetnog kupoprodajnog ugovora.

Jedno od najsigurnijih rješenja koje se sve češće koristi u međunarodnim transakcijama jest escrow račun. Iako u Hrvatskoj još uvijek nije standard u svakoj kupoprodaji, escrow mehanizam postaje sve popularniji među domaćim kupcima, stranim investitorima i osobama koje žele maksimalnu pravnu sigurnost.

U ovom vodiču objašnjavamo što je escrow račun, kako funkcionira u Hrvatskoj, koje su njegove prednosti i kada ga je preporučljivo koristiti.

Što je escrow račun?

Escrow račun predstavlja poseban račun na kojem se privremeno čuvaju sredstva kupca dok se ne ispune unaprijed dogovoreni uvjeti između kupca i prodavatelja.

Najjednostavnije rečeno, kupac uplaćuje kupoprodajnu cijenu, ali novac nije odmah dostupan prodavatelju. Sredstva ostaju zaštićena, a prodavatelj prima novac tek nakon ispunjenja ugovorenih uvjeta.

Na taj se način štite obje strane. Kupac ne riskira da će ostati bez novca prije nego što stekne pravo vlasništva, a prodavatelj zna da kupac raspolaže potrebnim sredstvima.

Kako escrow funkcionira u praksi?

1. Dogovor stranaka

Kupac i prodavatelj ugovaraju korištenje escrow računa. Najčešće se to regulira kupoprodajnim ugovorom ili posebnim escrow ugovorom.

2. Uplata kupoprodajne cijene

Kupac uplaćuje cjelokupan iznos ili dogovoreni dio sredstava na escrow račun. Time pokazuje ozbiljnost namjere kupnje.

3. Ispunjenje ugovorenih uvjeta

Primjeri uvjeta mogu biti upis vlasništva kupca, brisanje hipoteke, izdavanje tabularne isprave, predaja posjeda, ishođenje uporabne dozvole, provedba parcelacije ili provedba etažiranja.

4. Isplata prodavatelju

Tek kada su ispunjeni svi ugovoreni uvjeti, sredstva se oslobađaju i isplaćuju prodavatelju.

Zašto koristiti escrow račun?

Escrow račun značajno smanjuje rizike za obje ugovorne strane.

Zaštita kupca

Kupac ne mora uplatiti veliki iznos izravno prodavatelju prije nego što dobije ono što je ugovoreno.

To je posebno važno kada postoji hipoteka, zemljišnoknjižno stanje nije potpuno uređeno, postoji više suvlasnika, nekretnina je u postupku legalizacije ili se radi o novogradnji.

Zaštita prodavatelja

Prodavatelj zna da kupac raspolaže novcem. Nema rizika da će kupac odustati nakon potpisivanja ugovora zbog nedostatka sredstava.

Veće povjerenje između stranaka

Escrow smanjuje nepovjerenje. To je posebno korisno kada se kupac i prodavatelj prvi put susreću ili kada se radi o međunarodnoj transakciji.

Kada se escrow posebno preporučuje?

Escrow račun preporučuje se u gotovo svakoj većoj kupoprodaji, a osobito kada kupac dolazi iz inozemstva, prodavatelj živi u drugoj državi, postoji hipoteka, nekretnina ima više suvlasnika, kupuje se luksuzna nekretnina, zemljište, poslovni prostor ili se radi o investiciji veće vrijednosti.

Koriste li escrow račune strani kupci?

Da. Kupci iz Njemačke, Austrije, Švicarske, Ujedinjenog Kraljevstva, SAD-a, Kanade i Australije vrlo često očekuju upravo ovakav način plaćanja jer predstavlja uobičajenu poslovnu praksu u mnogim državama.

Korištenje escrow mehanizma dodatno povećava povjerenje stranih investitora u hrvatsko tržište nekretnina.

Je li escrow obvezan u Hrvatskoj?

Ne. Hrvatski propisi ne propisuju obvezno korištenje escrow računa pri kupoprodaji nekretnina.

Radi se o ugovornom mehanizmu koji strane mogu slobodno ugovoriti kada smatraju da je to u njihovom interesu.

Može li odvjetnik sudjelovati u escrow postupku?

Da. Odvjetnik može imati ključnu ulogu u organizaciji sigurnog prijenosa kupoprodajne cijene, pripremi odgovarajuće ugovorne dokumentacije te koordinaciji ispunjenja ugovorenih uvjeta između kupca, prodavatelja, javnog bilježnika i banke.

Svaki slučaj zahtijeva individualnu pravnu analizu kako bi se odabrao najprimjereniji model osiguranja isplate, u skladu s važećim hrvatskim propisima i okolnostima konkretne transakcije.

Koje dokumente treba provjeriti prije isplate novca?

Prije oslobađanja sredstava preporučuje se provjeriti zemljišnoknjižni izvadak, katastarske podatke, uporabnu dozvolu, građevinsku dozvolu ako je potrebna, energetski certifikat, identitet prodavatelja, bračni status prodavatelja kada je relevantan, postojanje zabilježbi ili ovrha te eventualna prava trećih osoba.

Najčešće pogreške kupaca

Kupci često uplaćuju kaparu bez pravne provjere, plaćaju cijeli iznos prije upisa vlasništva, ne provjere hipoteke, vjeruju usmenim obećanjima, ne angažiraju odvjetnika ili koriste generičke obrasce ugovora preuzete s interneta.

Takve pogreške mogu dovesti do dugotrajnih sudskih sporova i znatnih financijskih gubitaka.

Zašto angažirati odvjetnika?

Odvjetnik može provjeriti pravni status nekretnine, analizirati zemljišne knjige, sastaviti ili pregledati kupoprodajni ugovor, predložiti odgovarajući model osiguranja plaćanja, koordinirati komunikaciju između svih sudionika postupka te zaštititi interese kupca ili prodavatelja tijekom cijelog procesa.

Pravovremena pravna pomoć često je znatno povoljnija od troškova koji mogu nastati zbog pogrešno provedene kupoprodaje.

Često postavljana pitanja

Što je escrow račun?

Escrow račun je mehanizam kojim se kupoprodajna sredstva privremeno zadržavaju do ispunjenja unaprijed dogovorenih uvjeta između ugovornih strana.

Je li escrow račun obvezan u Hrvatskoj?

Ne. Njegovo korištenje ovisi o dogovoru stranaka.

Koristi li se escrow kod kupnje apartmana?

Da. Posebno je koristan kod apartmana, kuća za odmor i luksuznih nekretnina.

Je li escrow pogodan za strane kupce?

Da. Upravo strani kupci često inzistiraju na ovom modelu jer pruža dodatnu sigurnost tijekom međunarodnih transakcija.

Može li escrow zaštititi obje strane?

Da. Ispravno ugovoren escrow mehanizam pruža zaštitu i kupcu i prodavatelju te doprinosi sigurnijoj provedbi kupoprodaje.

Zaključak

Kupnja nekretnine ne bi trebala biti pitanje povjerenja, već kvalitetne pravne pripreme i odgovarajućih mehanizama zaštite.

Escrow račun jedan je od najučinkovitijih načina za smanjenje rizika pri prijenosu kupoprodajne cijene. U kombinaciji s detaljnom pravnom provjerom nekretnine i stručno sastavljenom ugovornom dokumentacijom može značajno pridonijeti sigurnosti cijelog postupka.

Bez obzira kupujete li nekretninu u Hrvatskoj kao domaći ili strani državljanin, preporučljivo je prije isplate kupoprodajne cijene zatražiti stručni pravni savjet kako bi se transakcija provela sigurno, učinkovito i u skladu s važećim propisima.

Trebate pravnu pomoć pri kupnji nekretnine u Hrvatskoj?

Odvjetnički ured Bašović pruža cjelovitu pravnu podršku domaćim i stranim klijentima tijekom kupnje nekretnina u Republici Hrvatskoj.

Naše usluge uključuju pravnu provjeru nekretnina, pregled i izradu kupoprodajnih ugovora, savjetovanje o sigurnim modelima plaćanja, zastupanje pri kupnji nekretnina, pomoć stranim državljanima pri stjecanju nekretnina u Hrvatskoj te koordinaciju s javnim bilježnicima, bankama i nadležnim tijelima.

Ako planirate kupnju stana, kuće, apartmana, zemljišta ili poslovnog prostora u Hrvatskoj, slobodno nas kontaktirajte. Rado ćemo vam pomoći da cijeli postupak provedete sigurno, transparentno i uz maksimalnu zaštitu vaših interesa.

Zadnje objave

Kupnja broda ili jahte u Hrvatskoj – kako sigurno sklopiti ugovor i izbjeći skupe pogreške (Vodič za 2026.)