Odvjetnik Andrej Bašović

DOGOVORITE SASTANAK

Agencijska provizija u Republici Hrvatskoj – kada se NE mora platiti agenciji za nekretnine?

21/02/2026

Uvod

Kupnja ili prodaja nekretnine u Republici Hrvatskoj često se odvija uz pomoć agencija za posredovanje u prometu nekretnina. Ipak, jedno od najčešćih pitanja kupaca i prodavatelja glasi:

Kada se u Hrvatskoj ne mora platiti agencijska provizija?

Važno je znati da se provizija ne plaća automatski. Obveza plaćanja najčešće ovisi o postojanju pisanog ugovora o posredovanju, o tome je li agencija stvarno posredovala u sklapanju posla te o ugovorenim odredbama (npr. zaštitna klauzula, ekskluzivnost).

Što je agencijska provizija i kada nastaje obveza plaćanja u RH?

Agencijska provizija je naknada koju posrednik (agencija/agent) naplaćuje za posredovanje pri sklapanju pravnog posla (najčešće kupoprodaje ili najma).

U pravilu, provizija dospijeva kada dođe do sklapanja ugovora o prometu nekretnine, odnosno kada je posredovanje rezultiralo konkretnim pravnim poslom.

Praktično pravilo: Ako nema pisanog ugovora o posredovanju ili ako posao nije zaključen – često nema ni osnove za naplatu provizije. Ipak, svaka situacija ovisi o dokumentaciji i okolnostima.

Kada se NE mora platiti agencijska provizija u Republici Hrvatskoj?

1) Ako nije sklopljen pisani ugovor o posredovanju

U praksi je ovo najčešći razlog spora. Ako niste potpisali ugovor o posredovanju s agencijom, u pravilu nema ugovorne obveze plaćanja provizije.

  • Razgled nekretnine sam po sebi ne znači automatsku obvezu plaćanja provizije.
  • Primanje ponude e-mailom ili gledanje oglasa također ne mora stvarati obvezu, bez ugovora.
  • Ključno je provjeriti jeste li potpisali išta (uključivo “izjave o razgledavanju” ili potvrde o obilasku).

2) Ako posredovanje nije dovelo do sklapanja ugovora

Čak i kada ugovor o posredovanju postoji, provizija se najčešće veže uz rezultat – sklapanje ugovora (kupoprodaja/najam). Ako do posla nije došlo (npr. pregovori su propali), često ne nastaje obveza plaćanja provizije.

3) Ako ste sami pronašli kupca, a ugovor nije ekskluzivan

Kod neekskluzivnog posredovanja moguće je da ne morate platiti proviziju ako ste kupca pronašli samostalno i bez uzročne veze s radnjama posrednika. Međutim, ovdje je važna zaštitna klauzula: mnogi ugovori propisuju da provizija pripada agenciji ako se posao sklopi s osobom koju je agencija dovela u vezu.

4) Ako agencija traži proviziju od kupca bez ugovora s kupcem

U Republici Hrvatskoj agencije ponekad pokušavaju naplatiti proviziju i kupcima. U pravilu, naplata od kupca zahtijeva ugovor (ili jasan pravni temelj) između kupca i posrednika. Ako kupac nije potpisao ugovor, potrebno je pažljivo analizirati postoji li uopće osnova za naplatu.

5) Ako postoje nepravilnosti u dokumentaciji ili obvezama posrednika

Posrednik u RH mora postupati u skladu s propisima, uključujući određene obveze informiranja i profesionalnog postupanja. Ako postoje ozbiljne nepravilnosti, to može biti relevantno za osporavanje pojedinih zahtjeva – no to se procjenjuje od slučaja do slučaja, na temelju dokumentacije.

Najčešći “okidači” sporova: zaštitna klauzula, izjava o razgledavanju i dvostruka provizija

  • Zaštitna klauzula: provizija može biti tražena i nakon isteka ugovora, ako je posao sklopljen s osobom koju je agencija dovela u vezu.
  • Izjava/potvrda o razgledavanju: ponekad sadrži odredbe koje nalikuju ugovoru – treba je pažljivo čitati prije potpisa.
  • Provizija od obje strane: u praksi se pojavljuje “dvostruka provizija” – važno je utvrditi tko je nalogodavac i postoji li ugovor sa svakom stranom.

Kako se zaštititi prije suradnje s agencijom za nekretnine u Hrvatskoj?

  1. Tražite ugovor na uvid prije potpisa i provjerite: tko plaća proviziju, kada dospijeva i koji je postotak/iznos.
  2. Provjerite ekskluzivnost (ekskluzivni ugovor često ograničava samostalnu prodaju i angažman drugih agencija).
  3. Obratite pažnju na zaštitnu klauzulu (rok i opseg).
  4. Ne potpisujte “potvrde o razgledavanju” bez čitanja – ponekad sadrže obveze nalik proviziji.
  5. Sačuvajte komunikaciju (e-mail, poruke, oglase, zapisnike o razgledavanju).

FAQ – agencijska provizija u RH

Mora li se u Republici Hrvatskoj uvijek platiti agencijska provizija?
Ne mora. Ovisi o pisanom ugovoru, ulozi (kupac/prodavatelj) i tome je li posredovanje dovelo do sklapanja ugovora.

Može li agencija u Hrvatskoj naplatiti proviziju kupcu?
Može, ali u pravilu mora postojati ugovor ili jasan pravni temelj prema konkretnim okolnostima.

Što ako agencija traži proviziju, a ja nisam ništa potpisao?
Tada je ključno provjeriti postoji li ikakav dokument s vašim potpisom (npr. potvrda o razgledavanju) i kakav mu je pravni učinak.

Trebate pravnu provjeru ugovora s agencijom za nekretnine u Republici Hrvatskoj?

Ako imate pitanja o poslovanju s agencijama za posredovanje u prometu nekretnina, želite provjeriti
morate li platiti agencijsku proviziju ili želite pravnu zaštitu prije kupnje/prodaje nekretnine u RH –
obratite nam se.

Naš odvjetnički ured pomaže u analizi i pripremi dokumentacije, procjeni obveze provizije, pregovorima te zastupanju u sporovima.

Napomena: Ovaj članak je informativan i ne predstavlja pravni savjet za konkretan slučaj. Za preciznu procjenu potrebna je analiza dokumentacije i okolnosti.

Nedavne objave

Imate još pitanja?

Predstavnik našeg ureda povratno će Vam se javiti u najkraćem mogućem roku.

  • 091 520 0264
  • andrej@odvjetnikbasovic.hr
Scroll to Top