Odvjetnik Andrej Bašović

DOGOVORITE SASTANAK

Ugovor o najmu stana u Hrvatskoj - prava i obveze najmoprimca i najmodavca

09/11/2025

Ugovor o najmu stana jedan je od najčešćih ugovora u svakodnevnom životu. Bilo da dajete stan u najam ili ga unajmljujete, od dobro sastavljenog ugovora o najmu stana ovisi vaša pravna sigurnost – hoćete li moći zaštititi svoju imovinu, naplatiti najamninu, odnosno mirno koristiti stan.

U Hrvatskoj su odnosi najma stana uređeni prije svega Zakonom o najmu stanova te općim pravilima Zakona o obveznim odnosima. U nastavku objašnjavamo što sve treba sadržavati ugovor o najmu stana, koja su prava i obveze najmodavca i najmoprimca, kako funkcionira polog (depozit) i na što posebno treba paziti prilikom sklapanja i otkazivanja ugovora.

Napomena: Tekst ima informativni karakter i ne predstavlja pravni savjet za konkretan slučaj. Za konkretan ugovor i situaciju preporučujemo individualno savjetovanje s odvjetnikom.

1. Što je ugovor o najmu stana i zašto mora biti u pisanom obliku?

Ugovorom o najmu stana najmodavac (vlasnik stana) obvezuje se predati stan najmoprimcu na korištenje radi stanovanja, dok se najmoprimac obvezuje plaćati ugovorenu najamninu i pridržavati se dogovorenih pravila korištenja stana.

Prema važećem zakonodavstvu, ugovor o najmu stana mora biti sklopljen u pisanom obliku. Pisani ugovor:

  • jasno definira tko su ugovorne strane,
  • koji stan je predmet najma,
  • kolika je najamnina i tko plaća režije,
  • koliko traje najam i koji su otkazni rokovi.

Bez pisanog ugovora, dokazivanje dogovorenih uvjeta u sporu mnogo je teže – što nosi rizik i za najmodavca i za najmoprimca.

2. Što mora sadržavati ugovor o najmu stana?

Dobro sastavljen ugovor o najmu stana trebao bi, barem u osnovi, sadržavati sljedeće elemente:

2.2. Opis stana (predmet najma)

U ugovoru treba jasno navesti:

  • adresu stana (ulica, kućni broj, kat, broj stana),
  • površinu i broj prostorija (npr. jednosoban, dvosoban stan),
  • eventualne pripatke: spremište, garažno mjesto, parkirno mjesto, vrt, tavanski prostor,
  • informaciju je li stan namješten ili nenamješten.

Preporučljivo je sastaviti i primopredajni zapisnik sa stanjem brojila (struja, voda, plin) te popisom namještaja i uređaja koji se predaju na korištenje.

2.3. Trajanje najma

Ugovor o najmu stana može se sklopiti:

  • na određeno vrijeme (npr. 12 mjeseci od dana potpisa),
  • na neodređeno vrijeme.

Ako trajanje nije izričito navedeno, u pravilu se smatra da je ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme, što ima posljedice na otkazne rokove i zaštitu najmoprimca.

Kod najma na određeno vrijeme važno je navesti:

  • točan datum početka i završetka najma,
  • je li moguć prijevremeni otkaz i pod kojim uvjetima,
  • hoće li se ugovor automatski produžavati ako se stranke drugačije ne očituju.
2.4. Najamnina i režije

Ugovorom treba jasno navesti:

  • iznos mjesečne najamnine,
  • rok plaćanja (npr. do 5. u mjesecu za tekući mjesec),
  • način plaćanja (transakcijski račun, gotovina),
  • tko snosi troškove režija (struja, voda, plin, grijanje, internet, komunalna naknada, pričuva i dr.).

Preporučujemo da se u ugovoru navede obveza dostave dokaza o plaćanju režija, posebno kod najma na dulje vrijeme, kako kasnije ne bi nastali sporovi zbog neplaćenih računa.

2.5. Polog (depozit) za najam stana

U praksi je uobičajeno da najmodavac traži polog (depozit) u visini jedne ili više mjesečnih najamnina, radi osiguranja naplate eventualne štete ili neplaćenih potraživanja.

U ugovoru je preporučljivo precizno urediti:

  • iznos pologa,
  • na koji se način drži (posebni račun ili kod najmodavca),
  • u kojim se situacijama polog može koristiti (šteta na stanu, neplaćena najamnina, neplaćene režije),
  • rok i uvjete povrata pologa nakon prestanka najma.

Jasno uređeni uvjeti oko pologa često sprječavaju konflikte prilikom iseljenja najmoprimca.

>2.2. Opis stana (predmet najma)

U ugovoru treba jasno navesti:

  • adresu stana (ulica, kućni broj, kat, broj stana),
  • površinu i broj prostorija (npr. jednosoban, dvosoban stan),
  • eventualne pripatke: spremište, garažno mjesto, parkirno mjesto, vrt, tavanski prostor,
  • informaciju je li stan namješten ili nenamješten.

Preporučljivo je sastaviti i primopredajni zapisnik sa stanjem brojila (struja, voda, plin) te popisom namještaja i uređaja koji se predaju na korištenje.

2.3. Trajanje najma

Ugovor o najmu stana može se sklopiti:

  • na određeno vrijeme (npr. 12 mjeseci od dana potpisa),
  • na neodređeno vrijeme.

Ako trajanje nije izričito navedeno, u pravilu se smatra da je ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme, što ima posljedice na otkazne rokove i zaštitu najmoprimca.

Kod najma na određeno vrijeme važno je navesti:

  • točan datum početka i završetka najma,
  • je li moguć prijevremeni otkaz i pod kojim uvjetima,
  • hoće li se ugovor automatski produžavati ako se stranke drugačije ne očituju.
2.4. Najamnina i režije

Ugovorom treba jasno navesti:

  • iznos mjesečne najamnine,
  • rok plaćanja (npr. do 5. u mjesecu za tekući mjesec),
  • način plaćanja (transakcijski račun, gotovina),
  • tko snosi troškove režija (struja, voda, plin, grijanje, internet, komunalna naknada, pričuva i dr.).

Preporučujemo da se u ugovoru navede obveza dostave dokaza o plaćanju režija, posebno kod najma na dulje vrijeme, kako kasnije ne bi nastali sporovi zbog neplaćenih računa.

2.5. Polog (depozit) za najam stana

U praksi je uobičajeno da najmodavac traži polog (depozit) u visini jedne ili više mjesečnih najamnina, radi osiguranja naplate eventualne štete ili neplaćenih potraživanja.

U ugovoru je preporučljivo precizno urediti:

  • iznos pologa,
  • na koji se način drži (posebni račun ili kod najmodavca),
  • u kojim se situacijama polog može koristiti (šteta na stanu, neplaćena najamnina, neplaćene režije),
  • rok i uvjete povrata pologa nakon prestanka najma.

Jasno uređeni uvjeti oko pologa često sprječavaju konflikte prilikom iseljenja najmoprimca.

>2.2. Opis stana (predmet najma)

U ugovoru treba jasno navesti:

  • adresu stana (ulica, kućni broj, kat, broj stana),
  • površinu i broj prostorija (npr. jednosoban, dvosoban stan),
  • eventualne pripatke: spremište, garažno mjesto, parkirno mjesto, vrt, tavanski prostor,
  • informaciju je li stan namješten ili nenamješten.

Preporučljivo je sastaviti i primopredajni zapisnik sa stanjem brojila (struja, voda, plin) te popisom namještaja i uređaja koji se predaju na korištenje.

2.3. Trajanje najma

Ugovor o najmu stana može se sklopiti:

  • na određeno vrijeme (npr. 12 mjeseci od dana potpisa),
  • na neodređeno vrijeme.

Ako trajanje nije izričito navedeno, u pravilu se smatra da je ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme, što ima posljedice na otkazne rokove i zaštitu najmoprimca.

Kod najma na određeno vrijeme važno je navesti:

  • točan datum početka i završetka najma,
  • je li moguć prijevremeni otkaz i pod kojim uvjetima,
  • hoće li se ugovor automatski produžavati ako se stranke drugačije ne očituju.
2.4. Najamnina i režije

Ugovorom treba jasno navesti:

  • iznos mjesečne najamnine,
  • rok plaćanja (npr. do 5. u mjesecu za tekući mjesec),
  • način plaćanja (transakcijski račun, gotovina),
  • tko snosi troškove režija (struja, voda, plin, grijanje, internet, komunalna naknada, pričuva i dr.).

Preporučujemo da se u ugovoru navede obveza dostave dokaza o plaćanju režija, posebno kod najma na dulje vrijeme, kako kasnije ne bi nastali sporovi zbog neplaćenih računa.

2.5. Polog (depozit) za najam stana

U praksi je uobičajeno da najmodavac traži polog (depozit) u visini jedne ili više mjesečnih najamnina, radi osiguranja naplate eventualne štete ili neplaćenih potraživanja.

U ugovoru je preporučljivo precizno urediti:

  • iznos pologa,
  • na koji se način drži (posebni račun ili kod najmodavca),
  • u kojim se situacijama polog može koristiti (šteta na stanu, neplaćena najamnina, neplaćene režije),
  • rok i uvjete povrata pologa nakon prestanka najma.

Jasno uređeni uvjeti oko pologa često sprječavaju konflikte prilikom iseljenja najmoprimca.

>2.1. Ugovorne strane
  • ime i prezime / naziv najmodavca i najmoprimca,
  • adresa stanovanja / sjedišta,
  • OIB,
  • eventualno podaci o bračnom drugu ili drugim korisnicima stana (npr. djeca, partner).

Točno navođenje podataka važno je za mogućnost kasnije ovrhe, prijave poreza, kao i za opću pravnu sigurnost ugovornih strana.

2.2. Opis stana (predmet najma)

U ugovoru treba jasno navesti:

  • adresu stana (ulica, kućni broj, kat, broj stana),
  • površinu i broj prostorija (npr. jednosoban, dvosoban stan),
  • eventualne pripatke: spremište, garažno mjesto, parkirno mjesto, vrt, tavanski prostor,
  • informaciju je li stan namješten ili nenamješten.

Preporučljivo je sastaviti i primopredajni zapisnik sa stanjem brojila (struja, voda, plin) te popisom namještaja i uređaja koji se predaju na korištenje.

2.3. Trajanje najma

Ugovor o najmu stana može se sklopiti:

  • na određeno vrijeme (npr. 12 mjeseci od dana potpisa),
  • na neodređeno vrijeme.

Ako trajanje nije izričito navedeno, u pravilu se smatra da je ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme, što ima posljedice na otkazne rokove i zaštitu najmoprimca.

Kod najma na određeno vrijeme važno je navesti:

  • točan datum početka i završetka najma,
  • je li moguć prijevremeni otkaz i pod kojim uvjetima,
  • hoće li se ugovor automatski produžavati ako se stranke drugačije ne očituju.
2.4. Najamnina i režije

Ugovorom treba jasno navesti:

  • iznos mjesečne najamnine,
  • rok plaćanja (npr. do 5. u mjesecu za tekući mjesec),
  • način plaćanja (transakcijski račun, gotovina),
  • tko snosi troškove režija (struja, voda, plin, grijanje, internet, komunalna naknada, pričuva i dr.).

Preporučujemo da se u ugovoru navede obveza dostave dokaza o plaćanju režija, posebno kod najma na dulje vrijeme, kako kasnije ne bi nastali sporovi zbog neplaćenih računa.

2.5. Polog (depozit) za najam stana

U praksi je uobičajeno da najmodavac traži polog (depozit) u visini jedne ili više mjesečnih najamnina, radi osiguranja naplate eventualne štete ili neplaćenih potraživanja.

U ugovoru je preporučljivo precizno urediti:

  • iznos pologa,
  • na koji se način drži (posebni račun ili kod najmodavca),
  • u kojim se situacijama polog može koristiti (šteta na stanu, neplaćena najamnina, neplaćene režije),
  • rok i uvjete povrata pologa nakon prestanka najma.

Jasno uređeni uvjeti oko pologa često sprječavaju konflikte prilikom iseljenja najmoprimca.

3. Prava i obveze najmodavca

Najmodavac je vlasnik stana koji daje nekretninu u najam. Njegova su ključna prava i obveze:

3.1. Obveza predaje stana u stanju pogodnom za stanovanje

Najmodavac je dužan predati stan najmoprimcu u stanju pogodnom za ugovorenu svrhu – uredan, funkcionalan, s osnovnim instalacijama koje rade (struja, voda, grijanje prema dogovoru).

Ako stan ima nedostatke koji onemogućuju normalno korištenje, najmoprimac može zahtijevati otklanjanje nedostatka, sniženje najamnine, pa u određenim slučajevima i raskid ugovora.

3.2. Održavanje stana

Najmodavac je dužan brinuti se o bitnom održavanju stana i zgrade (krov, fasada, instalacije koje ne spadaju u redovito sitno održavanje), dok se sitni popravci zbog uobičajenog korištenja često prepuštaju najmoprimcu – ali to treba jasno urediti u ugovoru.

3.3. Pravo na plaćanje najamnine i raskid zbog neplaćanja

Najmodavac ima pravo na pravovremeno plaćanje ugovorene najamnine. U slučaju neplaćanja, nakon opomene može doći do raskida ugovora i iseljenja najmoprimca, sukladno zakonu i ugovorenim uvjetima.

Zato je važno u ugovoru jasno odrediti:

  • što se smatra kašnjenjem,
  • koliko uzastopnih neplaćenih rata daje najmodavcu pravo na otkaz ugovora,
  • otkazni rok.
3.4. Ulazak u stan i kontrola korištenja

Najmodavac ima legitiman interes povremeno provjeriti stanje stana, ali nema pravo dolaziti kad god poželi. Preporučljivo je ugovorom odrediti:

  • da se obilazak najavljuje unaprijed (npr. 24–48 sati ranije),
  • učestalost obilazaka (npr. jednom u 3–6 mjeseci, osim u hitnim slučajevima),
  • postupanje u hitnim situacijama (puknuće cijevi, požar i sl.).

4. Prava i obveze najmoprimca

Najmoprimac je osoba koja koristi stan uz plaćanje najamnine. Njegove su temeljne obveze:

4.1. Plaćanje najamnine i režija

Najmoprimac je dužan plaćati:

  • mjesečnu najamninu, i
  • režije za koje je ugovorom određen kao obveznik.

Kašnjenje s plaćanjem može dovesti do raskida ugovora i iseljenja, pa je važno ugovorom jasno urediti rokove i posljedice neplaćanja.

4.2. Korištenje stana s pažnjom dobrog gospodara

Najmoprimac je dužan koristiti stan s pažnjom dobrog gospodara – odnosno čuvati ga kao dobar domaćin, u skladu s namjenom stana.

To uključuje:

  • redovito provjetravanje i osnovno održavanje,
  • prijavu kvarova najmodavcu,
  • zabranu preinaka bez suglasnosti najmodavca (npr. rušenje zidova, veći građevinski zahvati).
4.3. Podnajam i korištenje stana od strane trećih osoba

Ako najmoprimac želi dio stana ili cijeli stan dati u podnajam, to treba posebno urediti i najčešće je potrebna izričita pisana suglasnost najmodavca.

U protivnom, najmodavac može otkazati ugovor zbog povrede ugovorne obveze.

4.4. Obveza vraćanja stana u odgovarajućem stanju

Po prestanku najma, najmoprimac je dužan:

  • isprazniti stan i predati ga najmodavcu,
  • vratiti ključeve,
  • ostaviti stan u urednom stanju (uz uobičajeno trošenje od normalne uporabe).

Ako je učinjena šteta koja prelazi uobičajeno trošenje, najmodavac je može naplatiti iz pologa, a eventualnu razliku potraživati sudskim putem.

5. Otkaz ugovora o najmu stana

Otkaz ugovora o najmu stana ovisi o tome je li ugovor sklopljen na određeno ili neodređeno vrijeme te o posebnim zakonskim pravilima.

5.1. Ugovor na neodređeno vrijeme

Za ugovor na neodređeno vrijeme uobičajeno je ugovoriti otkazni rok (npr. 30 dana ili jedan mjesec od dana primitka otkaza), ovisno o interesima obje strane.

U pravilu:

  • najmodavac može otkazati ugovor zbog neplaćanja najamnine, kršenja ugovornih obveza ili drugih zakonom propisanih razloga,
  • najmoprimac može otkazati ugovor i bez posebnog razloga, uz poštivanje otkaznog roka.
5.2. Ugovor na određeno vrijeme

Ako je ugovor sklopljen na određeno vrijeme, pretpostavka je da traje do isteka roka. Prijevremeni otkaz najma stana moguć je:

  • ako je to izričito ugovoreno, i/ili
  • ako za to postoje osobito opravdani razlozi (teže povrede ugovora, nemogućnost korištenja stana i sl.), u skladu sa zakonom.

Zato je važno ugovorom unaprijed urediti uvjete prijevremenog raskida – za obje strane.

6. Prijava ugovora i porezni aspekti

Najam stana ima i porezne posljedice, osobito za najmodavca koji ostvaruje dohodak od imovine. U pravilu postoji obveza prijave ugovora ili ostvarenog prihoda nadležnoj Poreznoj upravi, u rokovima i na način propisan važećim poreznim propisima.

Kako se porezni propisi mijenjaju, preporučljivo je:

  • prije sklapanja ugovora provjeriti aktualne obveze,
  • pravilno urediti tko snosi eventualne dodatne troškove (porez, prirez i sl.),
  • po potrebi se savjetovati s odvjetnikom ili poreznim stručnjakom.

7. Najčešće pogreške u praksi

U praksi se susreću slične pogreške, bilo na strani najmodavaca, bilo najmoprimaca:

  • usmeni dogovori bez pisanog ugovora,
  • „prepisivanje“ predložaka ugovora s interneta bez prilagodbe konkretnom slučaju,
  • nejasno uređeni rokovi trajanja i otkazni rokovi,
  • izostanak primopredajnog zapisnika i fotografija stanja stana,
  • nedefinirano tko, što i kada plaća (posebno pričuva, internet, zajednički troškovi),
  • neuređen polog – rok, uvjeti korištenja i način povrata.

Sve to kasnije često dovodi do sporova, neplaćenih potraživanja, oštećenog stana i narušenih odnosa.

8. Kada se obratiti odvjetniku?

Iako se na prvi pogled čini jednostavnim, ugovor o najmu stana najčešće se sklapa za duže razdoblje i uključuje vrijednu imovinu. Pogrešno sastavljen ili nedovoljno jasan ugovor može skupo stajati i najmodavca i najmoprimca.

Preporučljivo je obratiti se odvjetniku posebno u slučajevima kada:

  • dajete u najam stan kao dugoročno ulaganje,
  • iznajmljujete više stanova ili poslovne prostore,
  • želite ugovor prilagoditi specifičnoj situaciji (strani državljani, studenti, kratkoročni najam i sl.),
  • već imate loše iskustvo s neplaćanjem najamnine ili oštećenjem stana,
  • dođe do spora oko otkaza ugovora, pologa ili štete.

Odvjetnički ured Andrej Bašović može za vas:

  • sastaviti ili pregledati ugovor o najmu stana,
  • prilagoditi ugovor vašoj konkretnoj situaciji,
  • savjetovati vas o vašim pravima i obvezama,
  • zastupati vas u pregovorima ili sporu.

FAQ – Česta pitanja o ugovoru o najmu stana

1. Mora li ugovor o najmu stana biti u pisanom obliku?

Da. Za najam stana zakon propisuje pisani oblik, upravo radi zaštite i najmodavca i najmoprimca. Usmeni dogovori otežavaju dokazivanje i povećavaju rizik od spora.

2. Koliki polog (depozit) je uobičajen kod najma stana?

U praksi se najčešće traži polog u visini jedne do tri mjesečne najamnine. Visina pologa i uvjeti povrata ovise o dogovoru stranaka i trebaju biti jasno uređeni u ugovoru.

3. Tko plaća režije – najmodavac ili najmoprimac?

To ovisi o dogovoru. Uobičajeno je da najmoprimac plaća one režije koje proizlaze iz njegova korištenja stana (struja, voda, plin, internet), dok se za pričuvu, komunalnu naknadu ili druge troškove može ugovoriti različito rješenje.

4. Mogu li dati stan u podnajam bez znanja najmodavca?

U pravilu ne. Ako u ugovoru nije drugačije dopušteno, za podnajam je potrebna suglasnost najmodavca. Davanje stana u podnajam bez suglasnosti može biti razlog za otkaz ugovora.

5. Koliki je otkazni rok kod najma stana?

Otkazni rok ovisi o tome je li ugovor sklopljen na određeno ili neodređeno vrijeme te o ugovorenim odredbama. U praksi se često ugovara rok od 30 dana, ali može biti i dulji ili kraći, sukladno zakonu i dogovoru stranaka.

6. Što ako najmoprimac prestane plaćati najamninu?

Najmodavac ima pravo opomenuti najmoprimca i, ako se neispunjenje nastavi, raskinuti ugovor i tražiti iseljenje te naplatu potraživanja (uključujući najamninu, režije i štetu na stanu). U takvim situacijama preporučljivo je zatražiti pravnu pomoć.

Zaključak – obratite se našem odvjetničkom uredu

Ako razmišljate o sklapanju ugovora o najmu stana, već iznajmljujete stan ili ste se našli u sporu oko najamnine, pologa ili otkaza ugovora, nemojte ostati bez pravne zaštite.

Za izradu ili provjeru ugovora o najmu stana, pravni savjet u vezi vaših prava i obveza ili zastupanje u sporu dogovorite konzultacije s našim uredom u Rijeci  >> Odvjetnički ured Bašović.

Ovaj je sadržaj informativne prirode i ne predstavlja pravni savjet. Za točne upute u vašem predmetu zatražite individualno savjetovanje.

Podijelite na:

Nedavne objave

Imate još pitanja?

Predstavnik našeg ureda povratno će Vam se javiti u najkraćem mogućem roku.

  • 091 520 0264
  • andrej@odvjetnikbasovic.hr
Scroll to Top