Odvjetnik Andrej Bašović

DOGOVORITE SASTANAK

Etažiranje stana ili kuće – pravni vodič i najčešće pogreške vlasnika

11/10/2025

Što je etažiranje i zašto je važno?

Etažiranje nekretnina je pravni postupak kojim se određuje i upisuje vlasništvo posebnog dijela zgrade (npr. stan, garaža, poslovni prostor) u zemljišne knjige. Bez etažiranja nije moguće jasno dokazati vlasništvo nad pojedinim stanom, što otežava prodaju, darovanje, nasljeđivanje ili dobivanje kredita. Postupak je uređen Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te je ključan kada više osoba ima suvlasničke udjele u zgradi ili na zemljištu.

Što se postiže etažiranjem?

  • Svaka stambena ili poslovna jedinica upisuje se kao poseban dio zgrade.
  • Vlasnik dobiva vlastiti vlasnički list.
  • Utvrđuju se udjeli u zajedničkim dijelovima (krov, stubište, fasada, dvorište).
  • Omogućuje se zakonito raspolaganje imovinom – prodaja, darovanje, hipoteka, nasljeđivanje.

Praktično, etažiranje pretvara “suvlasništvo” u jasno definirano vlasništvo posebnog dijela i štiti vas od budućih sporova.

Koraci postupka etažiranja

1) Izrada geodetskog elaborata etažiranja

Elaborat izrađuje ovlašteni geodet te sadrži tlocrte svakog posebnog dijela, površine i oznake stanova/poslovnih prostora i popis zajedničkih dijelova s pripadajućim suvlasničkim udjelima.

2) Ugovor o međuvlasničkim odnosima

Među suvlasnicima se sklapa ugovor koji definira posebne i zajedničke dijelove, način upravljanja zgradom te udjele u troškovima održavanja.

3) Ovjera i upis u zemljišne knjige

Nakon pripreme dokumentacije, podnosi se prijedlog za upis etažiranja u zemljišne knjige. Nakon provedbe, svaki vlasnik dobiva zemljišnoknjižni izvadak za svoj stan ili kuću.

Potrebna dokumentacija za etažiranje

  • Vlasnički list / zemljišnoknjižni izvadak
  • Dokaz o zakonitosti gradnje (npr. uporabna dozvola)
  • Katastarski plan / posjedovni list
  • Osobni dokumenti vlasnika
  • Geodetski elaborat i međuvlasnički ugovor

Savjet: Prije predaje prijedloga uskladite stvarno stanje s građevinskom dokumentacijom (tlocrti, površine). Neusklađenost je čest razlog odbijanja upisa.

Najčešće pogreške vlasnika

  • Nepotpuna dokumentacija (npr. nedostaje uporabna dozvola ili su katastarski podaci nesređeni).
  • Neusklađeni tlocrti – stvarno stanje ne odgovara dokumentaciji.
  • Nesuglasnost suvlasnika oko posebnih i zajedničkih dijelova.
  • Krivo određeni udjeli u zajedničkim dijelovima.
  • Neuredan prijedlog za upis u zemljišne knjige.

Svaki od ovih propusta može dovesti do odbijanja upisa i dodatnih troškova. Stručno vođenje postupka minimizira rizike i ubrzava provedbu.

Zašto angažirati odvjetnika za etažiranje?

Etažiranje kombinira tehničke (geodetske) i pravne korake. Odvjetnik:

  • provjerava vlasničko i činjenično stanje,
  • izrađuje i usklađuje međuvlasničke ugovore,
  • komunicira s geodetima, upraviteljem i zemljišnoknjižnim odjelom,
  • podnosi i prati prijedlog za upis,
  • štiti vaše interese u slučaju spora.

Kada je pravo vrijeme za etažiranje?

  • po završetku gradnje zgrade,
  • prije prodaje pojedinih stanova,
  • kod nasljeđivanja i diobe imovine,
  • nakon adaptacija/prenamjena prostora,
  • kod razvrgnuća suvlasništva.

Pravovremeno etažiranje povećava pravnu sigurnost i vrijednost vaše nekretnine.

Često postavljena pitanja (FAQ)

Što je etažiranje nekretnine?

Pravni postupak kojim se stan ili drugi posebni dio zgrade definira i upisuje kao zasebna jedinica u zemljišne knjige, s pripadajućim suvlasničkim udjelom.

Je li moguće etažirati bez suglasnosti svih suvlasnika?

Najčešće je potrebna suglasnost suvlasnika. Ako postoji spor, moguće je rješavanje sudskim putem; preporuča se stručni pravni savjet prije pokretanja postupka.

Koliko traje i koliko košta?

Ovisi o složenosti zgrade, dokumentaciji i opterećenosti suda. Troškovi uključuju geodeta, odvjetnika i sudske pristojbe. Točnu procjenu možete dobiti nakon uvida u spis.

Koja je uloga geodetskog elaborata?

Elaborat je temelj upisa: definira posebne i zajedničke dijelove, površine i omjere. Bez njega nije moguće provesti etažiranje.

Potrebna vam je pomoć oko etažiranja?

Kontaktirajte nas za pravni savjet i potpuno vođenje postupka etažiranja. >> Odvjetnički ured Bašović.

Ovaj je sadržaj informativne prirode i ne predstavlja pravni savjet. Za točne upute u vašem predmetu zatražite individualno savjetovanje.

Podijelite na:

Nedavne objave

Imate još pitanja?

Predstavnik našeg ureda povratno će Vam se javiti u najkraćem mogućem roku.

  • 091 520 0264
  • andrej@odvjetnikbasovic.hr
Scroll to Top